居住用財産の買換え等の場合の
譲渡損失の損益通算・繰越控除
- 購入時と比べて値下がりした居住用財産を買換えした場合、譲渡損を損益通算・繰越控除できる
- 住宅ローン控除と併用可、その他の譲渡所得の特例とは選択適用
- 居住用財産を買換えにおいて譲渡損失がある場合、一定の要件の下で、その年の他の所得と損益通算することができ、通算しきれない譲渡損失は、その年の翌年以後3年間は繰り越して所得から控除することができます（住民税にも繰越控除が適用されます）。
- この特例は住宅ローン控除との併用が可能ですが、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除」とは選択適用となります。
適用要件
譲渡資産
- 居住用財産の譲渡であること
(*)「居住用財産の譲渡とは」参照 - 譲渡年の1月1日現在で所有期間が5年超
- 敷地に係る譲渡損失は、500㎡以下の部分に相当する金額が繰越控除の対象
- 2023年12月31日までに譲渡
買換資産
- 譲渡年の前年1月1日から翌年12月31日までに取得
- 床面積（登記簿面積）50㎡以上
- 登記簿上の建築日付が1982年1月1日以降のもの、または新耐震基準に適合しているもの【住宅ローン控除を併用する場合】
適用者
- 繰越控除の適用を受ける年の12月31日において、買換資産の取得に係る返済期間10年以上の一定の住宅ローン等の残高がある
- 繰越控除の適用を受ける各年分において、合計所得金額が3,000万円以下
- 取得年の翌年12月31日までに居住開始
適用されないケース
- 前年または前々年に、「3,000万円特別控除」「10年超所有の軽減税率」「特定居住用財産の買換え特例」を受けている場合
- 前年以前3年内に他の居住用財産の譲渡損失について、「居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除」を受けている場合 等
イメージ図
事 例
20年前に5,000万円で取得した住宅を2,500万円で売却し（譲渡損失：2,500万円）、住宅ローンを利用して新築住宅に買換え。
（建物の減価償却、取得時の諸費用、譲渡費用等は、便宜上考慮せず）。
その他前提～給与所得：600万円、所得控除：252万円
所得税
| 給与収入 約790万円の場合 | |
|---|---|
| A. 給与所得 | 600 万円 |
| B. 所得控除 | 252 万円 |
| C. 課税所得（A-B） | 348 万円 |
- 損益通算により、Cに対する所得税額 27.4万円が減税されます。
（復興特別所得税を含む） - なお、買換えで住宅ローンを利用の場合、5年目から住宅ローン控除を適用できます。
譲渡損失の損益通算・繰越控除
（単位：万円）
| 年分 | 給与収入 | 給与所得 | 損失額 | 課税所得 | 所得税* | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 譲渡年 | 790 | 600 | 2,500 | 0 | 0 | 36.8(前年分) | 36.8 |
| 2 | 790 | 600 | 1,900 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 3 | 790 | 600 | 1,300 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 4 | 790 | 600 | 700 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 5 | 790 | 600 | 0 | 348 | 27.4 | 0 | 27.4 |
住民税
本来の納税額は 36.8 万円ですが、損益通算により同額が減税されます。なお、住民税は前年の所得に基づき決定されますので、実際の減税は譲渡年の翌年になります。
■ 記事監修
三森 和明
三森税理士事務所代表税理士
前職は不動産会社の営業マンでした。
毎年のように改正される不動産税務について、営業マン時代の経験を活かしてわかりやすくご説明します。
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