＜世代別住み替えのポイント＞シニア世代のお住み替え

中古マンション売却の豆知識。

今回のテーマは、 『　＜世代別住み替えのポイント＞シニア世代のお住み替え 　』 です。

「居住中のマンションを売却して住み替えしたい！」 そんなご希望をお持ちの方は多いかと思います。 しかし、「住み替えをする」という目的は同じでも、ポイントはそれぞれです。 もちろん、世代によっても異なります。 そこで、世代に応じた買い替えのポイントをピックアップしてみました。 今回は、シニア世代の方向けのお住み替えポイントをお伝えします。 どうぞご参考にしてみてくださいね。

シニア世代のお住み替えポイント ①　立地

「利便性を求める駅近マンション」「子どもの近く」「あこがれの田舎暮らし」 など、 住み替えをしたい事情によって求める立地は異なりますが、 少なくとも以下のポイントはチェックしておきましょう。

（１）　買い物の利便性

食料品や日用品など、買い物できる場所を確認しましょう。 車などを使わずに買い物に出かけられるのか、バスなどを使う場合は本数は十分か、など、 普段の生活をイメージして、不便がないかみておきましょう。
年齢を重ねると、長い距離を移動するのが難しくなったり、 重い物を運ぶのがつらくなってきたりします。 「今」の利便性だけでなく、先々そうなった時にどうか、 も含めて検討しましょう。

（２）　病院へのアクセス

現在すでにかかりつけの医院がある場合は、行きやすい場所を選ぶと安心です。 そうでない場合でも、病院はいずれ必要になる時がありますので、 通いやすい場所に病院があるのか見ておきましょう。 その行政区の福祉サービスの充実度も確認しておくとより安心です。

（３）　子ども世帯などへのアクセス

子ども世帯など、行き来の多い家族や親せき、友人などの家へのアクセスは確認しておきましょう。 住み替えの目的が「子どもの近くに行く」という場合以外でも、いざという時には必要です。
車だと近いけれど、公共交通機関を使うとアクセスがイマイチだった、 ということも考えられます。 １つの行き方だけでなく、経路を複数試しておくといざという時にも安心です。

シニア世代のお住み替えポイント ②　買い替え先の選択

目的に合わせて買い替え先の選択をしましょう。 退職をすると、お部屋で過ごす時間が増えます。 すると、それまでは気にしていなかったことも気になってしまうかも…？ 近隣住戸の状況や、お部屋位置、共用部などもチェックしましょう。

（１）　お部屋の広さ・間取り

必要な広さや部屋数など、叶えたい暮らしに合わせて検討しましょう。 子どもが独立した、ということであれば、部屋数はあまり必要ないかもしれません。 趣味を充実させるための部屋が欲しい、ということであれば、 収納なども加味したうえで趣味の為の部屋を確保しましょう。
ご夫婦などで希望が違うかもしれません。 ご家族でよく話し合って決めましょう。

（２）　お部屋の陽当り

昼間家にいることが少ない生活をしている若いご家族の場合、 購入する家の「陽当り」をあまり気にしていないケースもありますが、 昼に家にいることが多いシニアの場合、「陽当り」はより重要になります。 明るさを確保できるお部屋位置、間取りなのかどうか 物件を見に行く際には気にしておくようにしましょう。

（３）　近隣住戸の生活時間帯など

お部屋内で過ごすことが多い分、「ご近所さん」も大切です。 生活時間帯が違っていたりすると、生活音などが気になってしまうかもしれません。 周囲にどのような世代が多いのか、確認しておきましょう。

（４）　バリアフリー度合

お部屋内はもちろん、 共用部のバリアフリー度合も確認しましょう。

・　エントランスに余計な段差はないか。

・　スロープや手すりはついているか。

・　エレベーターはあるか。

・　ゴミ捨てはしやすいか。

など、普段の生活にかかわる部分を確認しましょう。

シニア世代のお住み替えポイント ③　資金計画

買い替えをするためには資金が必要です。 退職後の生活を考えて、無理のない範囲で予算を決めましょう。 買い替え資金は、自宅の売却、自己資金、住宅ローン、リバースモーゲージなどが考えられます。 ご自身の状況に合わせて良い方法を選びましょう。

（１）　自宅の売却資金を充てる。

まずは、自宅がいくらで売れるのか、が重要です。 住宅ローンを完済済みの場合、ご自宅が売れた価格よりも安い金額の物件を購入すれば、 手持ちの資金や退職金等に手を付けずに住み替えが可能です。 売却や購入の諸費用も考えたうえで予算を決めましょう。
自宅売却資金で購入する場合、売却・購入のタイミングによっては、 一時的に手持ち資金を出したり、仮住まいが必要なケースもあります。 売却査定時に、売却のタイミングについても相談してみると良いでしょう。

（２）　自己資金で購入する。

自宅を手放すのはしのびない、という場合、お金に余裕があれば、 自己資金で購入をし、「セカンドハウス」のような形で現在の自宅も使用する、ということも可能です。
ただし、売却益が出る物件で、のちのち売却をするのであれば、 「3,000万円の特別控除」を利用できる期間内での売却が安心です。 条件に合えば、3,000万円までの利益が控除されるため、 余分な税金を支払う必要がなくなります。 特別控除の利用条件を確認したうえでどのくらいの期間旧自宅を使用するのか検討しましょう。

継続して勤務をし、安定した収入がある場合では、住宅ローンの利用が可能な場合もあります。 現在では金利が低いのも魅力です。 ただし、長期の借入は難しいですし、健康上の理由等で働くはずの年齢まで働けなかった、 ということも考えられます。 無理のない範囲での借入にしましょう。

（４）　リバースモーゲージを利用する。
最近では、「リバースモーゲージ」を利用した住み替えも増えてきました。 「リバースモーゲージ」とは、不動産に担保を設定し、 その範囲内で繰り返し借り入れができますが、毎月の元本返済の約定はなく、 金利のみを支払う借入形態です。 最終的には本人の死亡時に、その不動産を売却して元本を一括返済します。 従来は、現在の自宅を担保として借入し、 旅行資金や生活資金に充当するケースが多かったのですが、昨年あたりから、 新たに購入する自宅に担保設定して買い替え資金を調達する形が増えてきました。

金融機関や商品にもよりますが、 ・　物件の評価額の50％まで借入可能。 ・　担保不動産売却で全額返済できない場合でも残債が相続人に請求されない。 (ノンリコースといいます)といったものもあります。

例えば、 ・　買い替えしたいけれど、自宅を売却しても少しお金が足りない。 ・　お金はあるけれども、現金は手元に持っておきたい。 ・　リバースモーゲージを利用して新しい自宅を先行して購入して、後から旧自宅を売却する。

といったケースでもお住み替えが可能です。

新たな選択肢として検討してみるのも良いかもしれません。

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