※画像はイメージです。
せっかくマンションを買ったのに、予期せぬ転勤で手放さなくてはならなくなった……。そんなケースに直面してしまった男性の体験談です。
売却を検討したタイミングや資金計画のたて方と、資金の確保、売却から引っ越しまでの流れをご紹介します。
この男性の場合、売却価格よりも住宅ローンの残債の方が多かったのですが、「住み替えローン」を活用することで、スムーズな住み替えを実現しました。
そんな「住み替えローン」についても、詳しくご紹介します。
そんな「住み替えローン」についても、詳しくご紹介します。
【目次】
- 想定外の転勤で職場が遠距離に。転職・住み替えを迷った結果、住み替えを選択しました。
- 査定の結果は住宅ローン＞売却価格。この状況で住み替えができるの？
- 実例！住み替えローンの注意点！
- 段取りは不動産会社にお任せ！意外なほどスムーズに計画を進められました。
- 住み替えローンの利用は計画的に！ただし、不動産会社に任せれば負担はそれほどありません！
１．想定外の転勤で職場が遠距離に。転職・転居を迷った結果、住み替えを選択しました。
旧住居は、32歳の時に購入しました。新卒で入った会社で働き続けており、今後もずっと働くつもりだったので、船橋市にマンションを購入しました。スーパーが近く、環境も良くて住み心地は良かったです。
当時は、ずっとそのマンションに住み続ける予定でした。
しかし、ある日突然転勤を告げられ、新たな職場は武蔵小杉になりました。通勤時間は40分も伸びて、疲労感はどっと増しましたね。
しばらくは旧住居から長時間かけて通っていたのですが、今後も続けていくのは厳しいと感じ、住み替えを決意しました。
当然、旧住居は売却することに。新居の購入費については「旧住居の売却費用がいくらか使えるだろう」と安易に考えていました。ただ、そんな甘い考えは不動産会社に査定してもらった後、すぐに吹き飛びましたね。
２．査定の結果は住宅ローン＞売却価格。この状況で住み替えができるの？
さっそく不動産会社に査定をお願いしたところ、売却価格は2,500万円程度という結果になりました。旧住居の住宅ローンは2,700万円ほど残っていたので、査定通りに売却できても、200万円ほど残債が発生してしまうことが分かったのです。
住み替えできるのかと、最初は困惑しましたね。
新居の購入費はどう捻出すればよいのか。そもそも旧住居の住宅ローンが残るのに住み替えできる方法があるだろうかとものすごく不安でした。
そんな私にアドバイスをくださったのが、オークラヤ住宅さんでした。担当の方が「住み替えローン」を利用すれば、スムーズな住み替えができます、という提案をしてくれたのです。
住み替えローンの存在すら知らなかったのですが、担当の方から実際に言われた言葉をそのまま使うならば「旧住居を売却しても住宅ローンを返しきれないときに、残債と新居の購入費用をまとめて貸してくれるローン」とのことでした。
マンションを売却する際に私と同じように「売却価格住宅＞ローン残高」という状態になる人も意外に多く、そんな人たちのためのローンということです。
この住み替えローンを利用すれば、たしかに住み替えはできそうだと思いました。ただ、前の住居を売却することによって損失が出るということには、どうしても抵抗感がありました。
そんな時、オークラヤ住宅の担当の方から、売却時に損失が出た際に使える「買い替え損失の繰越控除制度」や新規で住宅ローンを借りることで「住宅ローン控除」も受けられることを聞き、前向きに考えられるようになりました。
また、住み替えローンを利用する際は、「住み替えローンの内容を正しく理解すること」、「きっちりと計画通りに返済できるプランをたてること」、「返済できない金額を借り入れないこと」などを守ることが、うまくいくポイントだと教えていただきました。
さっそく、これらの内容を妻に相談しました。相談の結果、住み替えローンを利用することの了承を取り付けました。
３．実例！住み替えローンの注意点！
住み替えローンについて、オークラヤ住宅さんに色々質問してみると、大きく３点の注意点があると教えてくれました。
まずは「住み替えローンは、新居の価値以上のローンを背負うことになるので、年収や勤続年数などの金融機関の審査条件が厳しくなる」ということです。つまり、通常の住宅ローンと比べると、融資を受けるのが難しいらしいのです。
ただ、この点に関しては、私は自信がありました。新卒からずっと働いているので勤続年数は十分ですし、年収も平均よりも上でしたので。実際、住み替えローン自体の審査はすんなりと通ることができました。
次に教えてもらったことは「毎月の返済額は増加する可能性が高いので、無理ない返済スケジュールを組めるか事前にしっかり確認しておくこと」です。こちらはオークラヤ住宅さんと一緒に計画をたてていこうと再確認しました。
最後は、売却と購入を並行して行うので、売却から引っ越しまでのスケジュールがタイトになりがちだということです。こちらも新居の紹介まで、オークラヤ住宅さんにお願いすることである程度は解決できると言われました。
引っ越しの準備は早めにする必要がありますが、不動産会社にお任せできることも多く、相談することで懸念材料はだいぶ軽くなったと思います。
４．段取りは不動産会社にお任せ！意外なほどスムーズに計画を進められました。
ローン返済シミュレーションをつくるためには、まずはマンションの売却価格を決める必要があるので、査定額の2,500万円で売却をオークラヤ住宅さんにお願いしました。
同時にずっと気になっていた職場近くの新居候補の内覧もお願いしました。内覧してみると周辺環境・立地はもちろん、部屋の間取りなども好みにピッタリ。妻も同じ考えで、すぐに新居は決定しました。
購入価格は3,600万円。この段階で、オークラヤ住宅の担当の方に住み替えローンの利用をお願いしました。マンションの売却もスムーズに進み、売りに出した１カ月間で３件の問い合わせがあり、査定額の2,500万円で売却が決まりました。
結果的に200万円の残債+新居の購入費3,600万円の合計3,800万円で、住み替えローンの申込み、承認を得ることができました。
仲介手数料や登記費用などの諸費用は、貯蓄してある500万円を当てて、残りは将来のために残すことにしました。
５．住み替えローンの利用は計画的に！ただし、不動産会社に任せれば負担はそれほどありません！
新居に引っ越したのは大正解。職場までたった30分なので、転勤前よりもプライベートの時間を確保できるようになりました。家族で一緒に夕飯を食べる機会も増え、家族も円満になっています。
ローンの返済も計画どおりに進んでいて、家計にも大きな影響はありません。
一般的にはあまり聞きなれない「住み替えローン」は、最初は不安になるかもしれませんが、事前にしっかり計画をたてて無理ないスケジュールで返済していけば、大きな負担にはなりにくいと思います。
ただし、素人ひとりではスケジュールをたてるどころか、手続きなども満足に行うことは難しいと思います。何も分からない状態でも、まずは不動産会社に相談することから始めることが、満足できるマンション売却、住み替えにつながると思います。
実際、物件選びや売却活動はもちろん、住み替えローンに関わる金融機関・司法書士とのやりとりもオークラヤ住宅の担当の方がテキパキと進めていただいたので、精神的にも肉体的にも負担はあまり感じませんでした。
私のように予想外の転勤などがあって、住居に悩んでいるひとは、まずは不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。
