中古マンション売却の豆知識。
今回のテーマは、
『 こんな時どうする？売却理由別マンション売却（１） 離婚の場合 』
です。
マンション売却の一番のポイントは、
「個別の事情によって、必要な動きが変わってくること」です。
そのため、事情によって異なる注意点を確認しておくことが重要です。
今回から、数回にわたり、ケースごとのマンション売却注意点をお伝えします。
第１回目の今回のテーマは【離婚】。
「３組に１組が離婚する」とまで言われる現代、
離婚の際、住んでいたマンションはどのようにすればよいのでしょうか。
ご参考にしてみてくださいね。
【目次】
１： 「住み続ける」は有か無か
「離婚」という選択肢を取る場合、
どちらかがそのマンションに残り、「住み続ける」ということも可能です。
しかし、「住み続ける」ことがのちのちのリスクにつながるケースも。
メリット・デメリットを把握しておきましょう。
（１） 「住み続ける」メリット
◎ 生活環境が変わらずにすむ。
◎ 引っ越し費用などが不要。
「住み続ける」メリットは、何より生活環境が変わらずにすむことかと思います。
お子さんがいるケースなどでは特に、お子さんの学校などの環境を変えなくてすむため、
メリットを大きく感じるかもしれません。
また、（夫婦どちらかの）引越しの費用や新たに部屋を借りるなどすれば発生する居住費が不要になります。
（２）「住み続ける」デメリット
△ 住宅ローンが残っている場合、リスクが大きい。
△ 「住んでいる人」の名義にするのが難しい場合、リスクが後々まで残る。
住宅ローンが残っている場合、引き続き支払いが必要です。
ローンが残っていると、リスクが大きくなります。
例えば、住宅ローンの債務者が夫で、妻子が引き続き住み続けるケースでは、以下のことが考えられます。
＜夫側＞
・ 自分が住まない家のローンを返済し続けなければいけません。
・ 住宅ローンは「自身が住むこと」が原則のため、金利の引き上げが求められるケースも考えられます。
＜妻側＞
・ 元夫のローン返済が滞れば物件が競売にかけられ、退去を迫られることもあります。
・ 連帯保証人になっている場合、元夫の返済が滞れば、元妻にも返済義務があります。
妻子が住み続ける場合、妻の単独名義に変更することが望ましいですが、
住宅ローンが残っている場合、妻にそのローンを返済するだけの経済力が必要になります。
妻の単独名義にできなければ、「夫名義」のままで妻子が住むことになりますが、
リスクが先送りとなり、離婚後にもマンションに関する連絡をとる必要がでてくるため、
のちのちトラブルになるケースも多く見受けられます。
２： 「売れる？」「売れない？」チェックポイント
では、「売却」を決めた場合のチェックポイントはどんなものがあるでしょうか。
「離婚」の場合は、以下の点を注意しましょう。
（１） 名義がどうなっているか
名義が夫婦で共有の場合、どちらかが売却反対となれば売却ができません。
名義が夫、もしくは妻の単独名義であれば、名義人の決定により売却が可能ですが、
財産分与の対象となることも考えられます。
（２） 住宅ローンの有無と残額
「離婚」が理由の場合に限りませんが、住宅ローンが残っている場合、
売却出来る額よりも住宅ローンの残額が多ければ、売却が難しくなります。
マンションを購入後、それほど時間が経っていないケースでは、
このような「債務オーバー」のケースも多く見受けられます。
その場合、手持ちの資金を出し、住宅ローンを完済できるようにして
売却することになります。
まずは、どのような形での売却が可能なのか、不動産会社に相談しましょう。
（３） 売却活動の対応
売却をする場合、購入希望者にお部屋を見せて検討してもらう必要があります。
既に別居しているなどで、誰も住んでいない場合、
どちらかが立ち会うか、不動産会社に鍵を預けるなどの対応が必要です。
売却活動中の物件の管理をどうするか、考えておきましょう。
売却活動をしたくない、早く決着をつけたい、ということであれば、
不動産会社の「直接買取」を利用することもできます。
３： 売却する際に注意すること
実際に売却する際には、以下のことを確認しましょう。
（１） 契約・決済時の対応
共有名義の場合、原則として、契約や引渡に双方が出席する必要があります。
顔を合わせたくないということであれば、どのような方法が可能か、不動産会社に相談してみましょう。
（２） 変更登記の有無の確認
売却時に登記されている内容と変更がある場合、「変更登記」をする必要があります。
離婚の場合、旧姓に戻していたり、引っ越ししているケースも多いかと思いますので、注意しましょう。
その場合、戸籍の取り寄せと「変更登記」の費用が必要です。
（３） 売却経費の負担や売却額の分け方
変更登記費用や印紙代、仲介手数料など、売却には諸費用がかかります。
その費用負担や売却して得たお金の分け方をあらかじめ決めておきましょう。
なお、売却した額が購入額よりも上回るなどして「売却益」が出た場合、
所得税・住民税の負担が必要ですが、
居住していた物件の場合、条件を満たせば「3,000万円の特別控除」の利用で無税となることがほとんどです。
物件が共有名義の場合は、それぞれが3,000万円まで控除されます。
～最後に～
『 こんな時どうする？売却理由別マンション売却（１） 離婚の場合 』
いかがでしたでしょうか？
ひとくちに「離婚」といっても、ケースはそれぞれかと思います。
売却を検討する場合、まずは不動産会社に相談して価格や手続きを確認し、
不安点をひとつずつ解消していくようにしましょう。
オークラヤ住宅では、お客様のご状況に合ったマンション売却のご提案をしております。
お困りのことがございましたら、是非ご相談ください。
お問い合わせを心よりお待ちいたしております。
（※写真はイメージです。画像と本文とは関係ありません。）
