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駅距離と価格の実際 2 ~東京23区、区別の状況

駅距離と価格の実際 2 ~東京23区、区別の状況

3月に、“駅近は「駅徒歩10分以内」って本当?データで見る駅距離と価格の実際”というコラムを書かせてもらいました。

東京23区での2013年と2019年の成約データを駅徒歩分別に比較したところ、駅からの距離が遠くなるに従って、下がっていく価格差が拡大しており、また駅徒歩7分で下落するペースが加速することがデータで読み取れることをご紹介しました。23区全体でみれば、すでに駅徒歩10分は“駅近”ではなくなってきていると言えそうです。

駅近は「駅徒歩10分以内」って本当?データで見る駅距離と価格の実際

しかしながら、東京23区それぞれで傾向が違います。
今回は、東京23区それぞれの区別にどのような状況なのかをお伝えしたいと思います。

それぞれの区で、まず駅徒歩分ごとに2019年は2013年と比べて価格がどれくらい上昇したのかをお示しし、次に2013年と2019年それぞれで、駅距離が長くなるとどれくらいのペースで価格が下落していくのかをお示しします。
2013年を比較対象に選んだのは、価格が上昇し始めた年だからです。
数字がたくさん出てきますが、ぜひみなさんのお住まいのところや気になるところをご覧ください。

【目次】
1.都心3区(港区・千代田区・中央区)
2.城東エリア1 (墨田区・江東区・江戸川区)
3.城東エリア2(台東区・荒川区・足立区・葛飾区)
4.城西エリア(渋谷区・新宿区・杉並区・中野区)
5.城南エリア(世田谷区・大田区・品川区・目黒区)
6.城北エリア(板橋区・文京区・豊島区・北区・練馬区)
7.まとめ
8.おわりに

【調査データ】
データ元:東日本不動産流通機構(レインズ)データ
物件種別:中古マンション
調査年:2013年と2019年
その他条件:部屋数が1つ(ワンルーム等)を除いた成約データ

1.都心3区(港区・千代田区・中央区)

(1)駅徒歩分別の平均㎡当たりの成約価格の上昇率
都心3区

都心3区は、ものすごく価格が上昇したエリアです。3割4割は当たり前、6割7割の物件の多数あり、という感じになっています。とくに、港区(青の棒線)と千代田区(オレンジの棒線)の上昇幅が大きいようです。実需というよりも投機的な資金も流入し、築浅の億ションの取引が活発だったことがこのような結果につながったと考えられます。
中央区(グレーの棒線)は、港区、千代田区に比べると少しおとなしめですが、駅から多少離れていても、高額の物件の取引が発生して、大きな上昇率の数字が表れています。

(2) 2013年および2019年での駅徒歩分別の価格下落ペース
①港区
港区

港区は都心3区の中では、駅距離が遠くなるにつれて価格が下落する傾向がはっきりとしている区です。あまりデコボコせず、右肩下がりの結果となりました。価格自体が大きく上昇していますので、オレンジの線の2019年は駅徒歩10分までは青い線の2013年より下落率は小さくなっていますが、10分を過ぎるとむしろ下落率が大きくなっています。

②千代田区
千代田区

千代田区は、あまり駅距離の影響を受けていない区のようです。もともと路線が充実していて駅から遠い物件自体が少ないこともあります。どの地点でも価格が上昇した、東京の中心ですね。

③中央区
中央区

中央区も駅距離の影響がそれほど大きな区では
なさそうです。しかし、それは駅徒歩6分までで、それ以降は大きく変動しています。オレンジの線の2019年はその傾向が強く出ています。

2.城東エリア1 (墨田区・江東区・江戸川区)

(1)駅徒歩分別の平均㎡当たりの成約価格の上昇率
城東1

城東地区のうち、海に近い3つの区である墨田区、江東区、江戸川区の状況です。
墨田区(青の棒線)が最も価格が上昇していることが分かります。5割程度も上昇している地点がいくつもあります。
江東区(オレンジの棒線)は、4割程度がピーク値ですが、駅3分から10分にかけてグラフが山なりになっているのが見て取れます。江東区は大規模なマンションが多く、割と広範囲にマンションが建っていることからこのような傾向が出ているのではと思います。
江戸川区(グレーの棒線)は、墨田区、江東区に比べると価格の上昇率は大きくありません。比較論では、都心からの距離が遠いことが要因だと思われます。

(2) 2013年および2019年での駅徒歩分別の価格下落ペース
①墨田区
墨田区

墨田区は、駅距離の影響がそれほど大きくない区です。
青の線の2013年では、駅徒歩3分、5分、6分、8分、11分で、駅1分よりも平均㎡成約価格が高くなっていました。
しかし、オレンジの線の2019年になると、駅徒歩分が進むにつれて、価格差が生まれてきていることが分かります。価格自体は大きく上昇しましたが、駅距離に対する要求が高まってきた傾向が墨田区でも起こってきていると思われます。

②江東区
江東区

江東区は、駅距離の影響の出方が特徴的な区です。先ほど価格のところでも書きましたが、江東区は大規模なマンションが多く、2013年も2019年も、駅徒歩10分までは、高い価格を維持していることが特徴的です。ただし、それを過ぎると一気に価格差が拡大していきます。江東区では、駅近はまだ10分だと言えます。
駅徒歩14分以降はオレンジの線の2019年の価格下落率が、青い線の2013年比10%程度拡大しています。

③江戸川区
江戸川区

江戸川区はオレンジの線の2019年の駅徒歩3分以外は、すべて駅徒歩1分と比べて価格が下落しています。ただし、駅徒歩10分まで2019年の方が、下落ペースが緩やかになっています。江東区と同様に、江戸川区も駅近は10分の区のようです。

3.城東エリア2(台東区・荒川区・足立区・葛飾区)

(1)駅徒歩分別の平均㎡当たりの成約価格の上昇率
城東2

城東地区のうち上流域にあたる台東区、荒川区、足立区、葛飾区の状況です。
まず、台東区(青の棒線)です。台東区は都心に近いだけに価格上昇が大きい区です。駅近ゾーンでは、5割6割の上昇率となっています。
荒川区(オレンジの棒線)は3割から4割上昇というところでしょうか。駅徒歩2分や4分では66%、55%と大きく上昇しているところもあります。
足立区(グレーの棒線)は、全体的に台東区や荒川区に比べると若干控えめの上昇率ですが、5割に迫る数字が出ているところもあります。
葛飾区(黄色の棒線)は、都心からの距離があるからでしょうか、この4つの区の中では上昇率が低いように見受けられます。黄色の棒線は、駅徒歩7、8分までは他の3つの区に比べて高さが低めですが、駅徒歩9分や13分で50%、61%と大きな上昇率がみられるところもあります。

(2) 2013年および2019年での駅徒歩分別の価格下落ペース
①台東区
台東区

大きな価格の上昇がみられる台東区ですが、駅距離の影響はそれほどない区のようです。グラフに示した数字は、駅徒歩1分を基準にした下落率ですので、駅徒歩2分でドンと落ちているのですが、その後は、大きく下落していくことはありません。青の線の2013年とオレンジの線の2019年の比較でも、2019年の駅徒歩5分のところは、突出した数字になっていますが、それ以降は、大きな差がありません。

②荒川区
荒川区

荒川区も駅徒歩分ごとの価格下落については、台東区と同じような結果となりました。駅距離の影響があまり大きくない区の一つです。駅2分以降の折れ線グラフは傾きが少なく、水平に近くなっています。オレンジの線の 2019年の駅徒歩5分は、台東区と同じで駅徒歩1分よりも高くなっています。
“駅徒歩5分”という響きが人気を呼んでいるのでしょうか?

③足立区
足立区

足立区は、駅距離が遠くなるにつれて価格が下落していく傾向がはっきりしています。駅徒歩10分を超すと若干下落ペースが大きくなりますが、極端な動きではありません。セオリー通りの下降の具合です。また、オレンジの線の2019年の駅徒歩3分から5分では、駅徒歩1分よりも価格が高くなっていることが特徴です。下町の代表に例えられる足立区でも、駅近の人気が高いことを表していると思います。また、全体としても2019年の方が下落するペースが緩やかであることも特徴的です。

④葛飾区
葛飾区

葛飾区も足立区と同様に、駅徒歩分が大きくなるにつれて価格が下落していく傾向がはっきりしています。それに加えて、オレンジの線の2019年と青の線の2013年の数字が似通っていることが特徴として挙げられます。
価格自体も都心に近い区に比べると控えめな上昇率だったことが、駅距離に連れて価格が下がるというセオリー通りの動きになった要素だと思われます。

4.城西エリア(渋谷区・新宿区・杉並区・中野区)

(1)駅徒歩分別の平均㎡当たりの成約価格の上昇率
城西

次は、城西地区、渋谷区、新宿区、杉並区、中野区です。
渋谷区(青の棒線)は、駅1分の62%上昇が目を引きます。都心の区だけあって駅徒歩10分以内は30%以上40%以上の上昇率になっているところが多くなっています。
新宿区(オレンジの棒線)では、駅徒歩5分、6分、7分で高い山になっているのが特徴的です。しかも6割7割の上昇率と飛び抜けた数字になっています。東京23区の中でも、売買数が最大の区が新宿区です。活発な取引状況を表しています。
杉並区(グレーの棒線)は、城西地区の中では、都心に近い他の3つの区よりも上昇率が低めです。
そして中野区(黄色)、駅徒歩4分までの上昇率が高くなっています。それ以降の駅徒歩分では突出したところはないのですが、平均的に30%以上の上昇率になっていいます。杉並区、中野区で共通して言えるのは、駅徒歩10分、11分で上昇率が大きく下がることです。杉並区、中野区では、駅近10分は生きているようです。

(2)2013年および2019年での駅徒歩分別の価格下落ペース
①渋谷区
渋谷区

渋谷区は、駅徒歩10分まではあまり価格差がありません。青い線の2013年もオレンジの線の2019年も同じような折れ線を描いています。ただし、駅徒歩11分以降は法則性がないように思われ、その時期に成約した物件個別の特性が反映しているようです。
言えることは、渋谷区もまだ駅近は徒歩10分まで、ということです。また、
渋谷区は駅徒歩1分の成約価格の上昇がとても大きかったため、2019年の折れ線は2013年よりも10%程度下を推移しています。

②新宿区
新宿区

新宿区は2つの特徴が見られました。一つは、青い線の2013年でも、駅徒歩9分までは、価格が下がっていなかったことです。駅徒歩10分になっても大きく価格差が出てはいませんでした。オレンジの線の2019年になると、駅徒歩5分、6分、7分で価格上昇の山が表れて駅徒歩1分よりも高い成約価格となっています。
2つ目は、2019年の駅徒歩11分以降の数字です。2013年は大きい価格差は出ていませんでしたが、2019年はガクンと下がっています。都心の価格上昇が色濃く出た新宿区も、駅距離の影響が 駅徒歩10分で表れています。

③杉並区
杉並区

杉並区は駅距離が遠くなるにつれて価格が下がっていく傾向が見られます。駅徒歩10分になれば2割程度まで価格差が出てくる感じです。
青い線の2013年とオレンジの線の2019年の比較では、折れ線の動き方はよく似ています。2019年の方は価格がプラスになる駅徒歩もあって、価格が維持されている結果となりました。

④中野区
中野区

中野区は、駅徒歩9分までは、価格差はあまり大きくなく、なだらかな折れ線を描いているのが特徴です。青い線の2013年でも“駅徒歩10分未満”のニーズが強く、マンションもその範囲に集積していると思われます。
2013年とオレンジの線の2019年の比較では、駅徒歩10分以降2019年の折れ線の動きが激しくなっています。物件によっての人気・不人気の差が出ているのではと思われます。

5.城南エリア(世田谷区・大田区・品川区・目黒区)

(1)駅徒歩分別の平均㎡当たりの成約価格の上昇率
城南

次は、城南エリア、世田谷区、大田区、品川区、目黒区の状況です。
まず、世田谷区(青の棒線)ですが、駅徒歩3分で46%と大きな上昇率となっているものの、押しなべて徒歩2割から3割の上昇率が駅徒歩10分を超しても続いています。住宅地として人気が高い世田谷区は、べらぼうに上がってはいないが、着実に上がった区です。
大田区(オレンジの棒線)は世田谷区よりも若干少なめの上昇率となっています。それでも3割以上値上がりしているところもあります。
品川区(グレーの棒線)は、大規模なタワーの影響でしょうか、駅徒歩6分までは5割に迫る上昇率です。目黒区も価格が大きく上昇した区の一つです。多少のデコボコがあるものの、駅徒歩7分まで4割以上の上昇率となり、駅徒歩10分を過ぎても3割程度上昇しています。東急東横線強し!です。

(2)2013年および2019年での駅徒歩分別の価格下落ペース
①世田谷区
世田谷区

世田谷区は、駅距離が遠くなるにしたがって価格が下落していく傾向がはっきりしています。駅徒歩何分で折れ線が大きく傾くというのではなく、遠くなればなる分少しずつ下がっていきます。青い線の2013年とオレンジの線の2019年とも同じような傾きで折れ線が進んでいます。価格が着実に上昇したことから、2019年のオレンジの線が2013年の青い線よりも上で推移していることが特徴です。

②大田区
大田区

大田区も駅距離が遠くなると価格が下がっていく区の一つです。青い線の2013年もオレンジの線2019年も同様の動きとなっています。世田谷区と違うのは、2019年のオレンジの線が2013年の青い線よりも下で推移していることです。これは、価格の上昇よりも、駅徒歩分毎の価格差が大きくなっていることを表しています。

③品川区
品川区

品川区のグラフを見ると、青い線の2013年とオレンジの線の2019年の線の間が大きく広がっていることが分かります。世田谷区や大田区では割と接近していますから、品川区の開き方は特徴的です。品川区では駅徒歩6分まで5割程度も価格が上昇していますが、加えて、駅距離での価格差も広がったことが見受けられます。そして駅徒歩10分以降は2013年と比べて駅距離での価格差が一段と拡大しているようです。
駅距離による人気・不人気を表しているようです。

④目黒区
目黒区

目黒区も、品川区と同じように、価格自体が大きく上昇し、同時に駅距離での価格差も大きくなった区です。
注目するのは、青い線の2013年は、駅徒歩14分であっても駅徒歩1分よりも成約価格が高かったということです。人気が高いことを裏付けています。
ところが、オレンジの線の2019年は、駅徒歩6分以降は駅徒歩9分を除いてマイナスの数字が並んだことです。駅徒歩5分までの物件の価格が大きく上昇したことを表しています。

6.城北エリア(板橋区・文京区・豊島区・北区・練馬区)

(1)駅徒歩分別の平均㎡当たりの成約価格の上昇率
城北

最後は、城北エリアの板橋区、文京区、豊島区、北区、練馬区です。
まず板橋区(薄めの青の棒線)です。駅徒歩10分まで上昇率3割超えとなっています。大きく上がっています。
文京区(オレンジの棒線)も大きく価格が上昇しています。駅徒歩8分のでに5割超えの数字が並びます。ただ駅徒歩9分以降は勢いが落ちる感じです。
豊島区(グレーの棒線)は、駅徒歩7分までの上昇率が大きくなっています。しかし、駅徒歩10分になると上昇率がガクンと落ちていることが分かります。
北区も豊島区と同じような傾向でした。駅徒歩7分に上昇率51%を記録していますが、駅徒歩10分以降はやはり上昇率が大きく下がります。
練馬区(濃い青の棒線)は、他の4つの区と比べると上昇率は低めではあります。都心からの距離が要因なのでしょうか。それでも駅徒歩6分だと30%上昇しています。

(2)2013年および2019年での駅徒歩分別の価格下落ペース
①板橋区
板橋区

板橋区で特徴的なのは、青の線の2013年を見ると、駅徒歩13分まで、駅徒歩10分と12分以外は、駅徒歩1分よりも価格が高くプラスの推移になっていることです。そして駅徒歩14分からガクンと価格が大きく下落しています。
オレンジの線の2019年では、折れ線の動きは2013年と似ていますが、すべてのポイントで駅徒歩1分よりもマイナスで推移していることが分かります。
板橋区は駅徒歩8分や9分に人気の物件が存在しているようです。そして、駅徒歩12分以降の動きは価格がそれほど上がっていないことを裏付けています。

②文京区
文京区

文京区は、新宿区と同じような“都心”の動き方になっています。青い線の2013年では、駅徒歩8分までは、駅距離が進むほど価格差が出る傾向だったものが、オレンジの線の2019年では、駅徒歩1分よりも成約価格が高くなっている状況です。この範囲は価格の上昇率が5割を超しており、それがグラフにも表れています。
ただし、駅徒歩10分以降は価格の下落率が一気に大きくなることも見られます。

③豊島区
豊島区

豊島区は、青い線の2013年とオレンジの線の2019年で駅徒歩9分まで、同じような動きになっています。駅徒歩9分までは価格があまり下がらず、それ以降になると、変動が大きくなります。駅徒歩11分で突出した上昇になっているのは、そのポイントに人気がある物件が存在しているからだと考えられます。

④北区
北区

北区は、駅距離の影響がはっきりしている区の一つです。グラフの傾きが大きいことから見て取れます。駅徒歩5分まで横ばいで、駅徒歩6分になると階段ができます。そして駅徒歩12分からの下落率が大きくなっています。5分、11分、それ以降という三段階の動き方が特徴です。

⑤練馬区
練馬区

最後は、練馬区です。練馬区は、駅距離の影響が緩やかに、でも確実に出ている区です。価格の上昇率が、他の区よりも比較的に小さい練馬区ですが、駅距離の影響も、青い線の2013年とオレンジの線の2019年がほぼ同じような動きで、接近して推移していることから、都心や都心に近い区と比べると、状況が激しく動いてはいないようです。

7.まとめ

いかがでしたか?
各区それぞれに特徴がありました。一律に「駅近は〇分」とは言えないようです。
おおざっぱに分類すると、都心からの距離、個人の居宅比率(住宅地かどうか)によって傾向が分かれたように思います。
・価格の上昇率は、より都心が高く、より駅近が高い。
・区によって、2019年の方が駅距離の影響が少ない区と大きい区に分かれる。
・2013年と比べて2019年の方が、駅距離での価格下落率が大きい。
・居住比率が高い区は、駅距離の影響はセオリー通りに駅から遠くなれば価格が下がる傾向。
・価格の変動のターニングポイントは、駅徒歩5分、7分、10分、それ以上とさまざまだが、駅近が人気であることは間違いない。

以上のようなことがいえるのではないでしょうか。

8.おわりに

このコラムは、2020年4月18日に在宅勤務で執筆しています。
新型コロナウイルスが、不動産相場に下向きの影響を与えるのは必須だと思いますが、その影響の大きさ、影響が出てくる時間軸ともに、今の段階では不透明です。

ただ、駅近がより人気になったのは、私たちの働き方や暮らし方、価値観が変化したことが大きな要因です。今回の“コロナ・ショック”は、単に経済的なダメージだけでなく、働き方や暮らし方を変化させるきっかけになる可能性もあります。

今後も世の中やマーケットの変化を注意深く観察していきたいと思います。

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