2012年の政権交代以降、首都圏の中古マンションの価格は上昇してきました。
公益財団法人東日本不動産流通機構が公表している「月例速報マーケットウォッチ」のデータを見ると、2014年1月と2017年12月の平均成約㎡単価は125%の上昇となっています。図1を見ると日経平均株価の上昇と同じような動きになっていることがわかります。
価格上昇の要因として、
・不動産投資資金の流入
・住宅ローン金利の引き下げ
・タワーマンションによる相続税対策
・新築マンションの価格が高騰して割安感から中古マンションが買われてきた。
などが言われています。
首都圏の中でマンションが集中している11の地域をそれぞれ見てみると、いずれの地域でも平均成約㎡単価は上昇しています。その中で、都心および都心に近い地域と、郊外の地域では、都心および都心に近い地域のほうが上昇率が高くなっています。(図2から図12)
都心のほうが投資の資金が流入しやすいことや都心回帰の動きが影響していると思われます。
ここでもう一度図1を見てみると、2015年の秋ごろから在庫件数が積み上がっていることが読み取れます。
成約価格が上昇しているのに在庫が増加している要因の一つとして、立地や物件の状況での格差が表れてきたことが言われています。人気の高い地区、物件が平均価格を引き上げているものの、そうではない物件はなかなか売れていないという状況が推定されます。需要が頭打ちになっているともいえるでしょう。
地域での在庫の動向はチェックすべきポイントだと思われます。
11のエリアの在庫件数の増加率を首都圏の全体と比較したときの場合分けをすると、
下記の3つのパターンに分けられます。
1.首都圏全体よりも在庫件数の増加率が高い地域
(1)都心3区(千代田区、中央区、港区)
(2)城東地区(台東区、江東区、江戸川区、墨田区、葛飾区、足立区、荒川区)
(3)城南地区(品川区、大田区、目黒区、世田谷区)
(4)城西地区(新宿区、渋谷区、杉並区、中野区)
(5)城北地区(文京区、豊島区、北区、板橋区、練馬区)
(6)神奈川県川崎市
2.首都圏全体よりも在庫件数の増加率が低い地域
(1)東京都多摩地区(都区部、島しょ部以外)
(2)埼玉県中央地区(川口市、鳩ケ谷市、蕨市、上尾市)
(3)千葉県総武地区(市川市、船橋市、鎌ヶ谷市、浦安市、習志野市、八千代市)
(4)神奈川県横浜市
3.首都圏全体よりも在庫件数の増加率が低かったがその差が縮小傾向にある地域
(1)埼玉県さいたま市
みなさんのお住まいの地域はいかがでしょうか。
相場の動きだけでなく影響を与える国際情勢や金融環境もチェックするようにしましょう。
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