マンション売却では、売り方によっては売却価格に違いがでることもあります。
そこで今回は、マンションの売却に失敗しないための4つのポイントをご紹介していきます。
【目次】
1.マンション売却のポイント
2.マンション売却で失敗しないために必要なこと
ポイント1.売却計画
ポイント2.売却のタイミング
ポイント3.売却費用と手取り
ポイント4.売却前後のトラブル
3.マンション売却で成功するカギ
①信頼できる不動産会社を選ぶ
②自分の希望をはっきりさせる
③諸費用や税金についてきちんと理解する
4.マンション売却は築25年が1つの目安
5.マンション売却しないという選択肢もある
6.まとめ
1.マンション売却のポイント
マンション売却を成功させるには、「売却計画」「売却のタイミング」「売却費用と手取り」「売却後のトラブル」という4つのポイントを意識する必要があります。
それぞれについてしっかり確認しておきましょう。
2.マンション売却で失敗しないために必要なこと
それでは、マンション売却で大切な4つのポイントを詳しくみていきましょう。
ポイント1 売却計画
まずは、売却計画をしっかり立てましょう。
・いつまでに(時期)
・いくらぐらいで(希望価格)
売りたいのか、
・売却の目的は何か(売却事情)
といった自分自身の希望条件をはっきりとさせておくことが必要です。不動産会社から適切なアドバイスを受けることができます。
もちろん、売却計画の質は、業者によってさまざまですので、信頼できる業者を選ぶことが、上手な売却計画を立てる大きなポイントにもなります。
ポイント2 売却のタイミング
マンション売却のタイミングは、自分の計画に合わせることが一番です。
たしかに、マンションの売却金額で考えると、「季節」による影響はあまり受けませんが、市況の影響は大きく受けます。しかし、投資用マンションでもない限り、市況を踏まえてマンション売却を行うということは現実的ではありません。
マンションの売却タイミングは、大きく次の2つに分けることができ、
・新住居を購入した後にマンションを売却する「購入先行型」
・マンションを売った後(売却価格決定後)に新住居を購入する「売却先行型」
どちらを選ぶかによって、売却計画や考えることは大きく変わってきます。
購入先行型だと次に住む家が決まっているため、期限を切って売却を急ぐ必要がなくじっくり買い手を選ぶことができますが、マンションの売却資金を新住居の購入に充てられず、新たに資金を用意したり、ローンを組む必要があります。
一方、売却先行型は仮住まいが必要なケースがあるものの、次のようなメリットがあります。
・所有物件の売却代金が明確になるので買い替えのための資金計画が立てやすくなる。
・売却のタイムリミットがないため、じっくり時間をかけられる。
一般には、資金に余裕のあるケースでは、「購入先行型」、自宅の住宅ローン残高が多かったり、手持ちの資金に不安があるケースでは、「売却先行型」が好まれる傾向にあります。
ポイント3 売却費用と手取り
マンションの売却費用と手取り(実際に使えるお金)は違うため、注意が必要です。一般的にマンションが売れた代金から、次のような項目が引かれることになります。
・仲介手数料
・収入印紙代
・表示変更登記費用(住所や氏名など、登記上と現在が違っている場合)
・抹消登記費用(住宅ローンの抵当権が消えていない場合)
など
あくまで目安ですが、売却金額の約3.5%が諸費用として必要です。(※おおよその目安で物件ごとに異なる場合があります。)
例えば、3,000万円で売るのであれば、105万円くらいは、諸費用として必要だと考えておきましょう。
また、住宅ローンに残りがある場合は、諸費用に加えて住宅ローン残高も引く必要があります。
例えば、住宅ローンの残高が1,000万円の場合、1,895万円が手元に残る金額となります。(あくまで目安としてお考えください)
3,000万円(売却金額)-105万円(諸費用)-1,000万円(住宅ローン残高)=1895万円
他に、購入時よりも高く売れるケースでは、売却後に所得税や住民税を納める必要がありますので、購入時よりも高く売れたり、同じぐらいの金額で売れるという場合には、注意しましょう。
(※自宅の売却の場合、「3,000万円特別控除」を利用すれば、3,000万円までの利益は控除されます。ただし、この制度を利用する場合、買い替え先で「住宅ローン控除」の適用はできなくなります。)
詳しくは、以下のページをご確認ください。
<諸費用について>
https://www.ohkuraya.co.jp/Sell/keihi/
<譲渡所得の計算と税金(所得税・住民税)>
https://www.ohkuraya.co.jp/Tax/sell/type/1
ポイント4 売却前後のトラブル
マンションの売却には、少なからずトラブルが発生してしまうことがあります。
例えば、売却後に「給湯器からお湯が出ない!」、「排水がうまくいかない!」というようなことが起こるケースがあります。
このようなトラブルがあった場合、トラブルが起きた時期によっては売主に補修の責任があります。
現在では、そうした売却後のトラブルを防ぐための保証制度がしっかりしている不動産会社も多くあります。
不動産会社を選ぶ際には、保証制度がしっかりしているとともに、そういったトラブルがあった時にも、不安な気持ちに寄り添って対応できる会社・担当者を選ぶようにすると、売却後も安心できます。
3.マンション売却で成功するカギ
満足できるマンション売却のために特に大切なキーポイントは次の3つになります。
①信頼できる不動産会社を選ぶ
②自分の希望をはっきりさせる
③諸費用や税金についてきちんと理解する
それぞれ詳しく見ていきましょう。
① 信頼できる不動産会社を選ぶ
先ほども触れましたが、マンション売却を成功させるうえで重要なポイントになってくるのが「不動産会社の選定」です。
複数の会社が販売活動する「一般媒介」、一つの不動産会社が専任で販売活動する「専任媒介」、「専属専任媒介」のうちで最適な契約媒介を選ぶことはもちろん大切ですが、なにより大切なことは不動産会社が「信頼できるかどうか」です。
・実際に顔を合わせて、しっかり話を聞いてくれる
・レスポンスが早い
・提案をしてくれる
など、売主の気持ちに寄り添ってくれて動いてくれるかを判断し見極めましょう。
② 自分の希望をはっきりさせる
売却計画をたてるうえでも「自分の希望をはっきりさせること」は重要です。
すべての希望を叶えるのは、とても難しいことですが、希望条件を一覧にして優先順位をつけるようにしましょう。そうすることで、いたずらに迷ったり、売却の条件や計画がブレることがなく、スムーズな売却につながります。
しっかりと自分の希望を固めておきましょう。
③ 諸費用や税金についてきちんと理解する
税金や諸費用、売買契約など、初めての場合は難しく感じてしまいがちですが、分からないまま進めてしまうと、思った以上に手取りが少なくなったり、各種手続きが遅れてしまうなど、後悔してしまうことも少なくありません。
不明点は不動産会社のプロに相談して、できるだけ理解するように心がけましょう。
4.マンション売却は築25年が1つの目安
マンション売却では、一般的には築年数が浅い方が、需要があります。
築25年を超えるマンションは、購入者が「住宅ローン控除」等の優遇税制を受けられなくなってしまうため、需要が減ってしまうひとつの原因となっています。(※耐震基準適合証明書や瑕疵担保保険付保証明書などの取得により受けられる場合があります。)
住宅ローン控除とは、10年間、住宅ローン残高の最大1パーセントが毎年の税金(所得税・住民税)から控除になる制度のことで、控除額の上限は年間40万円。一般家庭においてはかなり大きな優遇措置になります。
そのため、「築25年以内」で探されている方も多く、需要に差が出てきています。
5.マンション売却しないという選択肢もある
ここまでマンションの売却について紹介してきましたが、もう一つ住み替えの際に検討する人が多いのが、所有している物件を貸し出すことです。
売却と賃貸はどちらの方が、メリットが大きいのでしょうか。簡単に説明しましょう。
物件を賃貸にするメリットは、
・定期収入が得られる
・経費が控除される
・ローンを完済している場合、担保にして融資が受けられる
などが挙げられます。
ただし、それらのメリットの一方で、初期費用、空室のリスク、管理の手間、維持費など多くのデメリットが存在します。
さらに築年数が増えるほど空室のリスクも高くなってきますし、一度、賃貸物件にしてしまうと売却に制約ができてしまいます。
賃貸はれっきとした「事業」ですので、メリット・デメリットをよく理解して行う必要があります。
6.まとめ
マンション売却を失敗させないための4つのポイント、いかがでしたでしょうか。
売却をお考えの際は、早めに動いて損はありません。まずは査定や相談をし、今後の検討材料にされてみてはいかがでしょうか。