売却の基本

下記の書類があると、売却の相談をされる際や手続きをスムーズに進めることができます。

• 登記識別情報通知書(または権利証)
• 登記事項証明書(登記簿謄本)
• 売買契約書
• 重要事項説明書
• 固定資産税納税通知書
• マンション購入時のパンフレットや間取り図、プラン集
• 修繕、維持管理に関する書類
• 管理規約、管理組合総会議事録

※見当たらない書類がある場合、パンフレットなど当社でご用意できるものもあります。お気軽にご相談ください。

売却プランを具体的にたてるために、住宅ローンの残高を把握します。
住宅ローンの残高はご利用の金融機関から定期的に送付される返済明細などで確認できます。
紛失されている場合はご本人が金融機関に残高証明書の再発行を依頼できます。
現在では、ネットバンキングでも住宅ローン残高が確認できる金融機関が増えています。

資金計画をたてるために、いくらぐらいで売却できるのかを把握する必要があります。
ご自身でもSUUMOやat home、HOME’Sなどの不動産ポータルサイトを見て、類似物件が売出しされている価格を確認しましょう。
近くのエリアで売りに出されている件数もチェックしておきます。
ただし、売出されている価格で成約するとは限りません。
成約する価格は相場をベースに、その物件の立地、状態や売り手の事情、競合する物件の数などによって変わってきます。まずは目安となる価格を把握して、不動産会社に相談して売却プランを決めていきます。

仲介手数料とは売却物件の売却活動を行う不動産会社への媒介(仲介)の報酬のことで、
取引が成立した時に支払う成功報酬です。
一般的には、(売却価格×3％+6万円)+消費税で計算されます。
例）売却価格3,000万円の場合
（3,000万円×3％+6万円）+消費税＝105.6万円になります。

売却物件に設定されている抵当権の抹消登記や登記名義人の表示の変更（住所や婚姻後の氏名）の変更にかかる登記費用です。
抵当権は、物件を購入するときに借入した住宅ローンに対する金融機関の担保として設定されていて、売却の際には抵当権を抹消登記することが必要です。
例）必要な登記手続きが、抵当権抹消登記1件と住所変更登記1件（変更履歴1回として）の場合、費用の目安は約2万円～3万円です。

契約書などに貼付する印紙税、印鑑証明書や住民票の取得費用が発生します。
また売却前にリフォームを行う場合はリフォーム費用もかかります。
居住中の不動産の売却ならば、引っ越し費用も把握しておきましょう。

不動産を売却した際の収入（所得）を譲渡所得といいます。簡単にいうと、買ったときよりも高く売れたならその利益分(課税譲渡所得)に税金がかかるということです。利益が出ない場合には税金はかかりません。
課税所得がある場合、給与等の所得とは別に所得税と住民税が課税されます。（分離課税といいます）
売却した年の翌年の3月15日までに確定申告する必要があります。

[譲渡所得額の計算式]

A.譲渡価格－(B.取得費＋C.譲渡費)－D.特別控除＝課税譲渡所得金額
売却益に対する税率は不動産の用途や取得してからの期間(長期・短期)によって税率が異なります。また居住用の不動産の場合には3,000万円特別控除などの適用があります。利益が出るかどうか目算をつけておきましょう。

よく分からないことや疑問点を確認しましょう。

査定には「机上査定」と呼ばれる簡易なものもありますが、物件の状況など個別性を加味しないと実際の査定価格は出しづらくなります。
訪問査定で正確な査定価格を出してもらいましょう。
不動産会社は、売主さまの事情をお聞きして相談しながら売却プランを提案します。
アドバイスを参考に売出し価格を決定しましょう。

仲介(媒介)の種類は3つあります。自分に合った媒介契約を選択しましょう。
また売却方法には「買取」という方法もあります。売却の事情や期間、物件の状態によって適した売却方法を不動産会社と相談して選びましょう。

物件情報をホームページやポータルサイトに掲載して多くの方に宣伝したり、チラシを作成して新聞折り込みやポスティングで地域の皆さまにアピールしたりします。
また、以前にお問合せをいただいたお客さまや登録いただいているお客さまに紹介します。
仲介(媒介)で専属専任媒介契約、専任媒介契約の場合はレインズシステムという指定流通機構のシステムに物件情報を登録する義務があり、このレインズシステムを通じて他の不動産会社にも幅広く物件情報を公開します。

居住中の場合で、購入検討者が実際に物件を見に来る(内覧)時には、積極的に協力しましょう。
内覧時の印象の良し悪しが早く高く売れる可能性を高め、候補リストに残るかどうか大きなポイントとなります。
特に玄関と水まわりはきれいにして整理整頓しておきましょう。照明は全て点けて、カーテンは開けて、明るさを演出し、換気も心がけましょう。
オークラヤ住宅ではお部屋を「早く」・「高く」売ることを目的とした、ご案内時のイメージアップのための9つのサービスをご用意（売主さまサポートサービス）。皆さまからご好評をいただいております。

• プロのおそうじ
• リペア
• 不用品お引取り
• 荷物お預かり
• お片付け代行
• 居住中ホームステージング
• プロカメラマン撮影
• バーチャルホームステージング
• WEBオープンルーム

専属専任媒介契約、専任媒介契約の場合は、定期的に不動産会社から売主さまに販売状況を報告する義務があります。
不動産会社の担当者とコミュニケーションを取って状況を把握し、相談しながらその後の売却プランの進め方を決めていきます。

不動産会社の担当者を通じて、購入希望者と価格や引渡しの期日などの交渉がまとまると、契約内容の確認をして売買契約を締結します。
この時に購入者から成約価格の5%～10%の手付金を受け取り、不動産会社に仲介手数料の一部を支払います。(50%が一般的ですが異なるケースもあります)
住宅ローンの残債がある場合は、契約締結後に、一括繰り上げ返済と抵当権の抹消書類の手配のために金融機関に連絡することが必要となります。

決済・引渡しの前日までに公共料金などの支払いを済ませ、住宅ローンの完済準備、引っ越しなどをして引渡しができるようにします。
決済では、残りの売買代金を受領し固定資産税や管理費等の清算金を授受します。
また、残りの仲介手数料、登記手続きを行う司法書士への報酬などを支払います。鍵や関係書類を引渡して売買は完了となります。

不動産売却で利益が出た場合は、売却した年の翌年の3月15日までに確定申告をする必要があります。「3,000万円特別控除」なども確定申告をしなければ特例の適用を受けられませんので注意しましょう。
また、売主には「契約不適合責任」があります。個人の売却の場合、給排水管の故障、シロアリの害は、引渡し日から3ヶ月間修復の義務を負います。なお、その際の修復義務の履行を遅延するような行為があり、買主による履行の催告にも従わない場合には、売買契約が解除される場合があり、契約解除に関わる違約金の支払い義務を負います。
給湯器やトイレなどの主要設備に関しては、契約不適合責任を負いませんが、引渡し日から7日間は、売買契約書添付の設備表にある主要設備の故障・不具合欄に「無」したものに限り修復の義務を負います。
契約時に給排水管の故障、シロアリの害、主要設備への故障、不具合があっても、売主免責として売買契約を行った場合は、売主は修復の義務を負いません。

オークラヤ住宅では売却後の安心のために4つのサービスをご用意（売主さまサポートサービス）。皆さまから大変ご好評をいただいております。

• 住宅設備保証
• 建物瑕疵保証(専有部分)
• 建物状況調査(インスペクション)
• 個別相談

「買取」とは不動産会社自体が買主となる方法です。最近は以前よりも売主さまからの需要が増えてきています。最も一般的な「仲介」と異なる点をメリットとデメリットから分かりやすくご説明します。

売出し価格はどのように決められるのでしょうか。

通常は不動産会社が出す「査定価格」を参考にして売主さまと不動産会社が相談して決めます。(図1)

不動産会社が行う「査定」は媒介業務を行うにあたって出すものですから、「鑑定評価」とは違います。

不動産の査定方法には、取引事例比較法、収益還元法、原価法の3つの方法がありますが、通常の「査定」では取引事例比較法が一般的です。

資金的、時間的に余裕がある場合、「売却希望価格」で売出していいご縁を待つこともできます。
一方、時間的な余裕がない状況では、「売却希望価格」から売出すことが難しくなります。
「売れる価格」で売出して、早急に買主を見つけることが必要です。
誰しも「できるだけ高く売りたい、でも早く売れる方がいい」と考えますが、事情を総合的に考えて売却のストーリーを考える必要があるのです。
不動産会社の営業担当者に相談する意味はそこにあります。