売却の基本

売却の基本

不動産の売却は何度も経験するものではありません。
不動産売却を失敗しないための基本的な知識を解説します。

多くの方にとって不動産の売却は何度も経験するものではありません。

良い条件で売却するため、またスムーズに手続きを進めるために、あらかじめ不動産売却の知識を身につけておくことは大切です。

その上で信頼のおける不動産会社を選んで、納得のいく売却プランを立てていきましょう。

ここでは、不動産を売却する際に知っておくべき基本的なことをまとめています。

1.売却を進める前の事前準備

(1) 不動産売却に必要な書類がそろっているか確認します。

下記の書類があると、売却の相談をされる際や手続きをスムーズに進めることができます。

  • 登記識別情報(権利証)
  • (登記事項証明書(登記簿謄本))
  • 売買契約書
  • (重要事項説明書)
  • 固定資産税納税通知書
  • マンション購入時のパンフレットや間取り図、プラン集
  • 修繕、維持管理に関する書類
    (管理規約、管理組合総会議事録)

※見当たらない書類がある場合、パンフレットなど当社でご用意できるものもあります。お気軽にご相談ください。

(2) ローンの残高を確認します。

売却プランを具体的にたてるために、住宅ローンの残高を把握します。

住宅ローンの残高はご利用の金融機関から定期的に送付される返済明細などで確認できます。

紛失されている場合はご本人が金融機関に残高証明書の再発行を依頼できます。

(3) 相場価格を確認して売却価格の目安を知りましょう。

資金計画をたてるために、いくらぐらいで売却できるのかを把握する必要があります。

SUUMOやat homeなどの不動産ポータルサイトで売出されている価格を確認しましょう。

近くのエリアで売りに出されている件数もチェックしておきます。

ただし、売出されている価格で成約するとは限りません。

成約する価格は相場をベースに、その物件の立地、状態や売り手の事情、競合する物件の数などによって変わってきます。まずは目安となる価格を把握して、不動産会社に相談して売却プランを決めていきます。

査定のご依頼・ご売却のご相談はこちら

2.不動産売却にかかる費用・税金

不動産の売却金額がそのまま手元に入っては来ません。売却時にもいくつかの費用がかかります。売却方法や、利益が出るかどうか、ローン残債の返済があるのかなど条件によって費用が違います。まずは代表的なものを把握しておきましょう。

(1) 仲介手数料

仲介手数料とは売却物件の売却活動を行う不動産会社への媒介(仲介)の報酬のことで、

取引が成立した時に支払う成功報酬です。

一般的には、(売却価格×3%+6万円)+消費税 で計算されます。

(2) 抵当権抹消費用

金融機関に設定されている抵当権の抹消登記にかかる費用です。

抵当権は、物件を購入するときに借入した住宅ローンに対する金融機関の担保として設定されていて、売却の際には抵当権を抹消登記することが必要です。

買いかえの場合には売却代金でローン残債を支払って抵当権を抹消することも可能です。

(3) その他の費用

契約書などに貼付する印紙税、印鑑証明や住民票の取得費用が発生します。

また売却前にリフォームを行う場合はリフォーム費用もかかります。

居住中の不動産の売却ならば、引越し費用も把握しておきましょう。

「諸費用」についてはこちら

(4) 不動産売却時の税金

不動産を売却した際の収入(所得)を譲渡所得といいます。簡単にいうと、買ったときよりも高く売れたならその利益分(課税譲渡所得)に税金がかかるということです。利益が出ない場合には税金はかかりません。

課税所得がある場合、給与等の所得とは別に所得税と住民税が課税されます。

売却した年の翌年の3月15日までに確定申告する必要があります。

[譲渡所得額の計算式]
A.譲渡価格(B.取得費+C.譲渡費)D.特別控除課税譲渡所得金額

売却益に対する税率は不動産の用途や取得してからの期間(長期・短期)によって税率が異なります。また居住用の不動産の場合には3000万円特別控除などの適用があります。利益が出るかどうか目算をつけておきましょう。

「住宅売却時の税金」についてはこちら

3.売却の流れ

  1. STEP1

    相談

  2. STEP2

    調査・査定

  3. STEP3

    媒介契約

  4. STEP4

    購入者探し

  5. STEP5

    販売活動報告

  6. STEP6

    売買契約

  7. STEP7

    引渡・引っ越し

  8. STEP8

    売却のあとに…

※ここでは代表的な仲介の流れを示しています。

STEP1事前準備が済んだら不動産会社に相談してみましょう。

よく分からないことや疑問点を確認しましょう。

STEP2不動産会社に調査と査定を依頼します。

査定には「机上査定」と呼ばれる簡易なものもありますが、物件の状況など個別性を加味しないと実際の査定価格は出しづらくなります。

訪問査定で正確な査定価格を出してもらいましょう。

不動産会社は、売主さまの事情をお聞きして相談しながら売却プランを提案します。

アドバイスを参考に売出し価格を決定しましょう。

STEP3不動産会社と媒介契約を結びます。

仲介(媒介)の種類は3つあります。自分に合った媒介契約を選択しましょう。

また売却方法には「買取」という方法もあります。売却の事情や期間、物件の状態によって

適した売却方法を不動産会社と相談して選びましょう。

「不動産売却の取引態様」についてはこちら

STEP4不動産会社が購入者を探します。

物件情報をホームページやポータルサイトに掲載して多くの方に宣伝したり、チラシを作成して

新聞折り込みやポスティングで地域の皆様にアピールしたりします。

また、以前にお問い合わせをいただいたお客さまや登録いただいているお客さまに紹介します。

仲介(媒介)で専属専任媒介契約、専任媒介契約の場合はレインズという指定流通機構のシステムに物件情報を登録する義務があり、レインズを通じて他の不動産会社にも公開します。

「オークラヤ住宅の販売活動」についてはこちら

居住中の場合で、購入検討者が実際に物件を見に来る(内覧)時には、積極的に協力しましょう。

内覧時の印象の良しあしが早く高く売れる可能性を高め、候補リストに残るかどうか大きなポイントとなります。

特に玄関と水まわりはきれいにして整理整頓しておきましょう。カーテンは開けて明るさを演出し、換気も心がけましょう。

不動産会社では内覧時に有効な無料のサービスを用意していたり、有料であっても

「ホームステージング」という手法で購入検討者の印象を良くするサービスがあります。

不動産会社の担当者にアドバイスを受けておくことがおすすめです。

「ホームステージング」についてはこちら

STEP5販売活動の報告を受けます。

専属専任媒介契約、専任媒介契約の場合は、定期的に不動産会社から売主さまに販売状況を報告する義務があります。

不動産会社の担当者とコミュニケーションを取って状況を把握し、相談しながらその後の売却プランの進め方を決めていきます。

STEP6売買契約を交わします。

不動産会社の担当者を通じて、購入希望者と価格や引渡の期日などの交渉がまとまると、契約内容の確認をして売買契約を締結します。

この時に購入者から成約価格の5%~10%の手付金を受け取り、不動産会社に仲介手数料の一部を支払います。(50%が一般的ですが異なるケースもあります)

住宅ローンの残債がある場合は、契約締結後に、一括繰り上げ返済と抵当権の抹消書類の手配のために金融機関に連絡することが必要となります。

STEP7残代金の決済をして物件を引渡します。

決済・引渡の前日までに公共料金などの支払いを済ませ、住宅ローンの完済準備、引っ越しなどをして引渡ができるようにします。

決済では、残りの売買代金を受領し固定資産税や管理費等の清算金を授受します。

また、残りの仲介手数料、登記手続きを行う司法書士への報酬などを支払います。鍵や関係書類を引渡して売買は完了となります。

STEP8売却が終わった後にも気を付けることがあります。

不動産売却で利益が出た場合は、売却した年の翌年の3月15日までに確定申告をする必要があります。「3000万円特別控除」なども確定申告をしなければ受けられませんので注意しましょう。

また、売主には「瑕疵担保責任」があります。個人の売却の場合、一般的に建物の雨漏り、シロアリ、給排水管の故障などは3か月、給湯器やトイレなどの主要設備の不具合は1週間、修復の義務を負います。

契約時に故障・不具合があっても瑕疵担保免責としたものは瑕疵担保責任は問われません。

オークラヤ住宅では、建物、設備の瑕疵担保を保全するサービスを用意しています。

詳しくは、下記リンクからご確認ください。

売却サポートサービス

売却の流れ

詳しい売却の流れについては以下のリンクをご参照ください。

4.不動産売却の取引態様(売却方法)について

1.仲介(媒介)

仲介と媒介は同じ意味です。

「仲介(媒介)」とは「売主」と「買主」の間に不動産会社が入って仲介売買する方法です。

仲介における不動産会社の仕事は次のようなものです。

  • ・対象物件を査定し、売買価格を提案する
  • ・売主の状況・事情に合わせた販売プランを提案する
  • ・物件の広告宣伝資料を作成して広告を実践する
  • ・購入希望者に物件を紹介する
  • ・取引条件を調整する
  • ・売買契約書などの書類を作成する
  • ・売買代金の決済手続きおよび物件引渡のサポートをする

不動産会社に不動産の売却や購入の仲介(媒介)を依頼する場合は、媒介契約を結びます。

媒介契約の形態は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

契約形態によって不動産会社と依頼者(売主)それぞれの権利や義務が違います。

専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
専属専任媒介契約とは、1社のみに媒介を依頼し、他の不動産会社に同時に依頼できない契約です。依頼した不動産会社が探した相手以外と売買することもできません。不動産会社は、指定流通機構のシステム(レインズ)に物件情報を5営業日以内に登録し、依頼者に対して1週間に1回以上活動状況を報告する義務があります。 専任媒介契約も、1社のみに媒介を依頼し、他の不動産会社に同時に依頼できない契約ですが、依頼した不動産会社が探した相手以外とも売買することができます。不動産会社は、指定流通機構のシステム(レインズ)に物件情報を7営業日以内に登録し、依頼者に対して2週間に1回以上活動状況を報告する義務があります。 一般媒介契約は、複数の不動産会社に重ねて媒介を依頼できる契約です。不動産会社には、指定流通機構への登録や活動状況報告の義務もありません。依頼者は、自ら買主を見つけることもできます。

2.買取

「買取」とは不動産会社自体が買主となる方法です。

(1)「買取」のメリット

  • ・他人に知られることなく売却できます
  • ・短期間(数日のことも)で換金できます
  • ・売るためにリフォームする必要がありません
  • ・内覧のわずらわしさがありません
  • ・仲介手数料が不要です
  • ・古い物件も対応可能です

(2)「買取」のデメリット

  • ・価格が相場より安くなります

買取は、不動産会社がリフォームを施し(フルリフォームが大半)再販売しますので、リフォーム費用と不動産会社の利益相当額の分が安くなります。

(3)「買取」の方が有利なことが多い物件とは?

  • ・築年数が相当年数経過して老朽化が目立つ物件
  • ・室内がひどく汚れている、壊れている物件
  • ・水漏れトラブルなどがあった物件   など

上記のようなそのままでは買い手が付きづらい物件では、リフォームを施す必要があります。

仕様にもよりますが例えば3LDKの場合600万円~7、800万円程度かかります。リフォームは費用だけでなく工事期間も要しますので、個人でリフォームをして売却するより現状のまま「買取」で売却したほうが有利な場合が多くなります。

(4)「買取」の種類

直接買取
こんな方にオススメ すぐに売却したい方に
内容 物件を査定した上で直ちに直接買取します。
こんな場合にオススメ
  • ・他人に知られずに売却したい場合
  • ・確実にスピーディーに資金化したい場合
  • ・リフォームや片付けなどがわずらわしい場合
  • ・老朽化などにより手をかけないと売却しづらい場合

「直接買取」について詳しくはこちら

買取保証制度
こんな方にオススメ 仲介で売出すが長期化は避けたい方に
内容 仲介で一定期間内にご売却が成立しなかった場合、事前に取り決めた金額で買取します。
こんな場合にオススメ まずは仲介で売却活動を行いたいが、住み替えのために売却の期限と価格を確定したい場合

「買取保証制度」について詳しくはこちら

リースバック買取
こんな方にオススメ 売却後もしばらく住み続けたい方に
内容 売却した資金を得ながら、家賃を支払って予め取り決めた期間(最長2年間)住み続けられます。
こんな場合にオススメ
  • ・資金を確定させた上で住み替え先を探す場合
  • ・住み替え先が建築中であるような場合
  • ・学校や勤務先の都合ですぐには引っ越しできない場合

「リースバック買取」について詳しくはこちら

5.売出し価格の決まり方

1.売出し価格を出す手順

売出し価格はどのように決められるのでしょうか。

通常は不動産会社が出す「査定価格」を参考にして売主さまと不動産会社が相談して決めます。(図1)

不動産会社が行う「査定」は媒介業務を行うにあたって出すものですから、「鑑定評価」とは違います。

不動産の査定方法には、取引事例比較法、収益還元法、原価法の3つの方法がありますが、通常の「査定」では取引事例比較法が一般的です。

図1 売出し価格を出す手順

取引事例比較法を使った査定

査定価格

  1. (1) 成約事例の調査
  2. (2) 個別性の調整
  3. (3) 時点修正
  4. (4) ライバル物件の存在

ご相談の上決定

(5)売主さまの事情・意向などを
お聞きして売出し価格を決定

  1. ①売却希望価格
  2. ②売れる価格
  3. ③売却下限価格
  1. (1)まず査定対象の物件と“同様”の物件が過去に売出されているか、また成約しているかを調査します。
  2. (2)不動産は同じものが一つとしてありません。同じマンションでも、間取り、方位、階数などによって価格が違います。対象物件と取引事例とでそれぞれの比較項目の優劣を勘案して概ねの価格を査定します。
    また、訪問査定の時に確認したお部屋の使用状況やリフォーム履歴なども価格調整の要素となります。
  3. (3)不動産市場にも相場の動きがあります。市場の動向を加味して取引時期による違いを調整します。
  4. (4)売却価格はライバル物件の存在にも影響されます。近隣に同様の物件の売出しがほとんどないのであれば売却価格は強含みに、数多く売出されていると売却価格が弱含みになります。
  5. (5)算定した「査定価格」を参考として、売主さまの事情、意向をお聞きして相談して売出し価格を決めていきます。

2.価格は3種類

①売却希望価格
売主としてこれくらいで売りたいと希望する価格のことです。
②売れる価格
買主と実際に成約できると想定する価格です。不動産会社の査定額がこれに当たります。
③売却下限価格
ここまで下げれば買い手がすぐにつくであろう価格、またはこれ以上でないと売る目的が達成できない価格のことです。例えば住み替えの場合に住宅ローンの残高と仲介手数料などの費用の合計以上で売れる必要がある場合などです。

資金的、時間的に余裕がある場合、「売却希望価格」で売出していいご縁を待つこともできます。

一方、時間的な余裕がない状況では、「売却希望価格」から売出すことが難しくなります。

「売れる価格」で売出して、早急に買主を見つけることが必要です。

誰しも「できるだけ高く売りたい、でも早く売れる方がいい」と考えますが、事情を総合的に考えて売却のストーリーを考える必要があるのです。

不動産会社の営業マンに相談する意味はそこにあります。

不動産査定の3つの手法

1.取引事例比較法
対象の物件と同等の条件の物件を比較し、取引事例および取引時期、市場動向も比較検討する手法。
2.収益還元法
その物件の将来に見込める収益を試算して評価する手法。事業に関する不動産に適します。
3.原価法
もしも建物を新築したらどのくらい費用がかかるのかを基準に、建設時からの経過期間を勘案する手法。
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