今回は、マンションを売却する際の「どんな方法で売却したらいいの?」「どんな流れで売却するの?」というお悩みを解決していきます。

まず、売却方法には大きく分けて2つの方法があります。それは「仲介」で売却する方法と「買取」で売却する方法です。このように、売却方法にはこの2つがありますが、売却するご事情はさまざまです。例えば、「家族が増えたので広い部屋に住み替えたい」「老後、一人で暮らしていたが、施設に移ることになったので売りたい」など、現在お住まい中のお部屋を売却されたい方もいらっしゃるでしょう。一方、「持っている部屋を賃貸で貸していたが、賃借人が出て、管理も面倒なので売りたい」「持っている部屋を荷物置き場として使っていたが、管理費・積立金を支払うのがもったいなく感じてきたので売りたい」など、ご自身が住んでいるご自宅とは別のお部屋を売りたい方もいらっしゃるでしょう。また、「資金が今すぐ必要で早く売りたい!」という方や、逆に「時間をかけて、納得した価格で売りたい!」という方もいらっしゃいます。このような、さまざまなご事情やお気持ちを踏まえた上で、一緒にご売却方法について考えていきましょう。

目次
1:仲介について
(1)仲介とは
(2)仲介の流れ
(3)仲介はどのような人に向いているのか?

2:買取について
(1)直接買取
①直接買取とは
②直接買取の流れ
③直接買取はどのような人に向いているのか?

(2)リースバック買取
①リースバック買取とは
②リースバック買取の流れ
③リースバック買取はどのような人に向いているのか?

3:買取保証制度について
①買取保証制度とは
②買取保証制度の流れ
③買取保証制度はどのような人に向いているのか?

4:まとめ

これから、「仲介」「買取」の特徴や売却の流れについて詳しく説明していきます。

1:仲介について

まずは、最も一般的な売却方法である「仲介」について説明していきます。

(1)仲介とは
「仲介」とは、売主と買主の間を不動産会社が仲介し、売却する方法です。ご所有のお部屋を売却する際、不動産会社に仲介を依頼し、売却活動を始めます。売却活動の際は、物件の情報をインターネットなどに掲載し、市場に公開します。物件に興味を持ったお客様から問い合わせがあれば、内覧をしていただきます。売買が決まるまでにかかる期間は、市況、対抗物件の状況、価格や売却にかけられる時間などによっても変わりますが、1か月、2か月で決まることもあれば、数か月から半年程度かかる場合があります。
また、仲介で売却する場合、媒介契約を結びます。その際、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類からひとつの契約方法を選択します。それぞれ、売却を依頼できる不動産会社の数や、売主への売却活動の報告頻度、媒介契約の有効期間などが異なります。「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」の場合は、売却を依頼できる不動産会社は1社のみとなり、「一般媒介契約」の場合は、複数社に依頼することが可能です。媒介契約に関しましては、他にも特徴がございますので、詳しくはこちらをご覧ください。

(2)仲介の流れ
仲介流れ
まず、自宅の査定を行い、不動産会社の担当者と相談して、売り出しの価格を決めます。その後、媒介契約を交わし、売却活動を行っていきます。売却活動をする中で買主が見つかると、売買契約へと進んでいきます。売買契約では、不動産会社から買主へ、物件に関する重要事項の説明がされ、正式な売買契約をします。契約の際は、必要な金銭の授受や売買契約書への署名押印なども行われます。その後の決済・引渡の際は、最終的な金銭の授受、清算を行い、所有権を買主へ移転させ、鍵を引渡します。こうして、売却が完了します。

(3)仲介はどのような人に向いているのか?
例えば、「時間がかかっても、納得する価格で自分の部屋を売却したい」という方にとっては、「この部屋がほしい」という方に直接アプローチができるので、納得感の高い価格で売却できる可能性があります。いつまでに売却できるのかということが明確ではないため、売却活動にかけられる時間に余裕がある方におすすめの売却方法です。当社のホームページにも説明がありますのでこちらも併せてご覧ください。

2:買取について

次に、買取について説明していきます。買取には「直接買取」と「リースバック買取」の2つの方法があります。まずは、「直接買取」から紹介します。

(1)直接買取

①直接買取とは
直接買取は、不動産会社に直接売却する方法です。そのため、仲介のように売却活動を行う必要がありません。さらに、不動産会社に直接売却する場合は、仲介手数料も必要ありません。不動産会社が買い受けた後は、部屋の中をリノベーションし、不動産会社が売主となって、販売活動を行います。したがって、直接買取の場合は、売主自身でリフォームをする必要がなく、現況のままの売買ができます。そのため、売却金額に関しては、仲介よりも価格が低くなる傾向があります。

②直接買取の流れ
直接買取流れ
まず、自宅の査定を行います。不動産会社で物件の調査を行い、お部屋の買取価格を提示します。買取価格について不動産会社、売主の双方で納得した後、売買契約を行っていきます。売買契約の際に、不動産会社から売主に手付金の支払いが行われます。その後の決済・引き渡の際は、不動産会社から売主へ残りの売買代金の支払いが完了し、所有権が不動産会社へと移転します。こうして売却が完了します。

③直接買取はどのような人に向いているのか?
例えば、「すぐに資金が必要で早く売却して、資金を確保したい」という方にとっては、不動産会社が買主となり、直接物件を買い受けるため、早く売却し、資金を確保することができます。また、仲介のように売却活動を行わないため、周りに自宅を売却することを知られたくない方や内覧などの売却活動が面倒な方にとっても、おすすめの売却方法です。
当社のホームページにも説明がありますのでこちらも併せてご覧ください。

(2)リースバック買取
次にリースバック買取について説明していきます。リースバック買取についてはこちらの記事でも詳しく説明しているので併せてご覧ください。

①リースバック買取とは
直接買取と大きく異なる点は「売却した後も自宅に住むことができる」ということです。リースバック買取は、直接買取と同じように、不動産会社が買主になります。不動産会社が自宅を買い受けた後、所有者は不動産会社になりますが、売主が賃料を支払うことで一定期間、そのまま住み続けることができます。

②リースバック買取の流れ
リースバック買取
まず、自宅の査定を行います。不動産会社から、買取価格と月額の賃料が提示され、不動産会社、売主の双方で納得した後、売買契約になります。売買契約の際に、不動産会社から売主に手付金の支払いが行われます。その後、決済の際に、不動産会社から売主へ残りの売買代金の支払いが完了し、所有権が不動産会社へと移転します。売却自体はここで完了です。そして、リースバック買取の大きな特徴である「建物賃貸借契約」が行われ、売却した後も賃料を支払うことで住み続けられるように手続きを行います。決済・建物賃貸借契約の後は、売主は、賃料は支払いますが、所有者が不動産会社になるため、ローンの返済や管理費・積立金の支払いが必要ありません。そして、賃貸借契約終了までに引っ越しを終わらせ、物件の引渡を行います。

③リースバック買取はどのような人に向いているのか?
例えば、「既に新しい住み替え先が決まっているが、入居できるのは1年後。現在の自宅は売る予定だが、他のところに仮住まいするのは面倒。」という方にとっては、引っ越し前に売却資金を確保でき、さらに、賃料を支払うことで、住み慣れたお部屋で引っ越しまで過ごすことができます。そのため、住み替え先への入居までに時間がある方やゆっくりと住み替え先を探したい方、住み替えまでの期間に仮住まいしたくない方、住み替え前に資金が必要な方におすすめの売却方法です。
当社のホームページにも説明がありますのでこちらも併せてご覧ください。

3:買取保証制度について

ここからは買取保証制度について説明していきます。

①買取保証制度とは
はじめに、ご自宅を一般の方向けに、仲介で一定期間売却活動を行います。その期間で売却できなかった場合、不動産会社でそのお部屋を買い受けるという方法です。つまり、「仲介」と「直接買取」を組み合わせた方法です。

②買取保証制度の流れ
買取保証
まずは、自宅の査定を行います。その後、仲介の流れで売却活動を行っていきます。そして、一定期間の売却活動の中で、買主が見つかれば、そのまま、仲介の流れで決済・引渡まで行い、売却が完了します。もし、一定期間で売却できなかった場合は、あらかじめ約束していた価格で不動産会社が自宅を買い受けます。その後、不動産会社が買主となり、売買契約、決済・引渡と進めていき、売却が完了します。

③買取保証制度はどのような人に向いているのか?
例えば、「新築マンションを購入したので、資金を早めに確保したい。さらに、完成が1年後のため、入居できるのが先になる。」という方や「相場より高いけれど自分の希望価格で売り出してみたい。でも、部屋が売れないままずるずる売却活動をしたくない。」という方は、仲介での売却活動を行い、一定期間、一般の方向けに売却活動ができる上に、仲介で売却ができない場合でも、買取保証制度で確実に売却できるという安心感を得ることができます。仲介では、いくらで売却できるかが決まっていませんが、買取保証制度では、買い替えをされる方で資金計画を立てる際に、最低限確保できる金額を明確にできます。そのため、すぐに資金が必要でなくても、期日までに売却して資金を確保したいという方におすすめです。
仲介で売却する際の「一定期間」は、3か月~6か月が一般的です。仲介で売り出す時点で買取保証制度で売却することを決めるため、あまり長い期間を設定すると価格下落の心配が出るので買取保証額を低く設定することになってしまいます。そのため、資金計画をしっかり立てることが必要です。
当社のホームページにも説明がありますのでこちらも併せてご覧ください。

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4:まとめ

以上のように、マンションの売却方法にはさまざまな方法があります。どの方法を選ぶかは、ご自身の今後の資金計画において、売却資金はいくら必要なのか、また、いつまでに売る必要があるのかということを明確にしておくことが重要です。また、お住み替えされる方は、お引っ越しのタイミングによっても、どの売却方法が良いのか変わります。
さらに、売却価格や売却にかかる期間は、周辺の相場や市況、対抗物件の有無などによっても変動します。ご自身で得た情報に加えて、不動産会社へのご相談も必要です。弊社でも、ご売却やお住み替えのご相談を承っておりますので、お気軽にお声掛けくださいませ。