住宅を売却する時の税金

所得税 住民税
内容
土地・建物等の不動産の売却による譲渡益に対して課税。一定要件で各種軽減措置(特例)あり。
納付方法
譲渡した年の翌年3月15日までに確定申告。 翌年6月・8月・10月、翌々年1月の4回に分けて納税。
税金 内容 納付方法
所得税 土地・建物等の不動産の売却による譲渡益に対して課税。一定要件で各種軽減措置(特例)あり。 譲渡した年の翌年3月15日までに確定申告。
住民税 翌年6月・8月・10月、翌々年1月の4回に分けて納税。

2 主な特例(5種)

売却益がある場合

1
3,000万円特別控除
2
10年超所有の軽減税率
3
特定居住用財産の買換え特例
内容
居住用財産を譲渡した場合、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最大3,000万円を控除。 譲渡した年の1月1日における所有期間が家屋・土地ともに10年超の居住用財産を譲渡した場合、軽減税率を適用。 居住用財産を買換えした場合、譲渡所得に対する課税を繰り延べ。①②と選択適用。
適用の手続き
譲渡した年の翌年3月15日までに確定申告。
特例 内容 適用の手続き
1
3,000万円特別控除
居住用財産を譲渡した場合、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最大3,000万円を控除。 譲渡した年の翌年3月15日までに確定申告。
2
10年超所有の軽減税率
譲渡した年の1月1日における所有期間が家屋・土地ともに10年超の居住用財産を譲渡した場合、軽減税率を適用。
3
特定居住用財産の買換え特例
居住用財産を買換えした場合、譲渡所得に対する課税を繰り延べ。①②と選択適用。

売却損がある場合

4
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除
5
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除
内容
居住用財産の買換えで譲渡損失がある場合、その年の他の所得と損益通算できる。通算しきれない譲渡損失は翌年以後3年間繰り越して所得から控除することが可能。住宅ローン控除との重複適用が可能。 居住用財産を買換えしなくても(売切り型)、売却金額を上回る住宅ローン残高があれば、譲渡により出た損失を損益通算できる。通算しきれない譲渡損失は、翌年以後3年間繰り越して所得から控除することが可能。
適用の手続き
土地・建物等の不動産の売却による譲渡益に対して課税。一定要件で各種軽減措置(特例)あり。
特例 内容 適用の手続き
4
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除
居住用財産の買換えで譲渡損失がある場合、その年の他の所得と損益通算できる。通算しきれない譲渡損失は翌年以後3年間繰り越して所得から控除することが可能。住宅ローン控除との重複適用が可能。 譲渡した年の翌年3月15日までに確定申告。
5
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除
居住用財産を買換えしなくても(売切り型)、売却金額を上回る住宅ローン残高があれば、譲渡により出た損失を損益通算できる。通算しきれない譲渡損失は、翌年以後3年間繰り越して所得から控除することが可能。

3 居住用財産の譲渡(*)における特例適用フローチャート

居住用財産の譲渡における特例適用フローチャート

居住用財産の譲渡とは

  • 現在、居住している家屋を譲渡した場合
  • 現在、居住している家屋とともにその敷地である土地等(借地権等を含む)を譲渡した場合
  • 以前に居住していた家屋、およびその家屋とともにその敷地である土地等を譲渡した場合
    (*住まなくなってから3年目の年末までに譲渡)
  • 現在、居住している家屋または以前に居住していた家屋を取り壊し、その敷地であった土地等を譲渡した場合
    (住まなくなってから3年目の年末までに譲渡、かつ 取り壊しから1年以内に譲渡契約)
譲渡する相手が、譲渡者の配偶者及び直系血族、生計を一にする親族、譲渡後に同居する親族、内縁関係にある者、その他譲渡者と特別な関係のある個人または法人等の場合は、対象外。

4 特例が適用されないケース
(まとめ)

住宅取得時

  • 住宅ローン控除
前々年 前年 居住年 翌年 翌々年 翌々々年
下記①~③の適用を受けた場合

住宅売却時

① 3,000万円特別控除

前々年 前 年 譲渡年
①・③~⑤の適用を受けた場合 ③の適用を
受けた場合

② 10年超所有の軽減税率

前々年 前 年 譲渡年
②の適用を受けた場合 ③の適用を
受けた場合

③ 特定居住用財産の買換え特例

前々年 前 年 譲渡年
①②、④⑤の適用を受けた場合

④ 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除

前々々年 前々年 前 年 譲渡年
④⑤の適用を受けた場合 ①~⑤の適用を受けた場合 ⑤の適用を
受けた場合

⑤ 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除

前々々年 前々年 前 年 譲渡年
④⑤の適用を受けた場合 ①~⑤の適用を受けた場合 ④の適用を
受けた場合

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