譲渡所得の計算と税金（所得税・住民税）

住宅を売却した場合、売却益（譲渡所得）に対して税金がかかる
但し、自宅（居住用財産）の譲渡については、多くの軽減措置や特例がある

資産を譲渡して得た所得を「譲渡所得」といいます。土地建物等を売却した時の譲渡所得は、他の所得と区分して税金を計算します（「申告分離課税」）。

譲渡所得金額　＝　
譲渡収入（売却代金）*1　－　
（取得費*2 ＋譲渡費用*3）

税額　＝　
課税譲渡所得金額　×　税率

(*1)土地・建物の譲渡代金、固定資産税・都市計画税の精算金を含みます。

(*2)土地や建物の取得価額は、購入代金・リフォーム費用・仲介手数料・登記費用・不動産取得税・印紙税等からなります。土地の取得費は取得価額、建物の取得費は取得価額から経過年数分の減価償却費相当額を差し引きます。取得費が不明な場合は、譲渡収入の5%を概算取得費とすることができ、実際の取得費を上回る場合にも概算取得費で計算することができます。
相続財産を譲渡した場合には取得費の特例があります。詳しくはこちら。（参照：国税局URL）

(*3)仲介手数料、印紙税、測量費用、分筆のための費用等

また、譲渡した年の1月1日における所有期間が5年を超えるかどうかにより、短期譲渡所得と長期譲渡所得に区分し、税金の計算も別々に行います。

区分	内容	税率（所得税*3・住民税）
短期譲渡所得	所有期間5年以下の土地建物等の譲渡所得	39%（30%・9%）
長期譲渡所得	所有期間5年超の土地建物等の譲渡所得	20%（15%・5%）

(*3)このほかに基準所得税額の2.1%相当の復興特別所得税が加算されます（2037年まで）。

居住用財産の譲渡（※）で一定の要件を満たせば、以下の特例が受けられます。
特例の適用を受けるためには、譲渡の翌年の3月15日までに確定申告をする必要があります。

譲渡益がある場合

3,000万円特別控除
10年超所有の軽減税率
特定居住用財産の買換え特例

譲渡損がある場合

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除

※居住用財産の譲渡とは

現在、居住している家屋を譲渡した場合
現在、居住している家屋と共にその敷地である土地等（借地権等を含む）を譲渡した場合
以前に居住していた家屋、およびその家屋とともにその敷地である土地等を譲渡した場合
（住まなくなってから3年目の年末までに譲渡）
現在、居住している家屋または以前に居住していた家屋を取り壊し、その敷地であった土地等を譲渡した場合
（住まなくなってから3年目の年末までに譲渡、かつ取り壊しから1年以内に譲渡契約）

譲渡する相手が、譲渡者の配偶者及び直系血族、生計を一にする親族、譲渡後に同居する親族、内縁関係にある者、その他譲渡者と特別な関係のある個人または法人等の場合は、対象外。

■ 記事監修