マンションを売却したいと思ったときに、どこから手をつければいいのか、いくらで売れるのか、どの不動産会社を選べばいいのか悩むことはないでしょうか？
オークラヤ住宅でマンション売却のお問合せをされた方のアンケート結果によると、売却理由の最も多いのは「資産整理」(23.1%)で、続いて「手狭になったため」(11.2%)、「金銭的理由」(10.2%)となっています。
理由の多くは住みかえを目的とした内容ですが、売却理由に関わらず、適切な知識と手順を理解することで希望に近い条件での売却が可能です。
マンション売却では、適切な価格設定と信頼できる不動産会社選びが特に重要になります。売却の流れを理解し、相場を把握して計画的に進めることで、納得のいく売却を実現できます。
そこで、この記事では、売却の流れや相場調査、費用・税金について詳しく解説します。
マンション売却の種類に関して、知りたい方は「マンション売却の4種類の売却方法」をご覧ください。
目次
マンション売却の流れと必要な手続き【全7ステップ】
マンションを希望価格でスムーズに売却するためには、正しい手順で進めることが重要です。
マンションの売却は下記の7つのステップに分かれます。
- ステップ1：売却の目的と条件を整理する
- ステップ2：売却準備と必要書類の用意
- ステップ3：マンション査定の依頼
- ステップ4：媒介契約の締結
- ステップ5：販売活動と内覧対応
- ステップ6：売買契約の締結と決済準備
- ステップ7：物件引渡しと残代金受領
目安としては3〜6か月程度で成約に至るケースが多いですが、人気エリアでは数週間で売れることもあれば、条件が厳しい場合は1年以上かかることもあります。
計画的に進めるためにも、各ステップの内容を詳しく確認していきます。
ステップ1｜売却の目的と条件を整理する
マンションの売却を始める前に、まず売却の目的と条件を明確にしましょう。
売却の目的を整理することで、その後の戦略が決まります。住みかえのための売却なのか、資金調達のための売却なのかによって、売却スケジュールや価格設定が変わるためです。
まずは、下記の目的を具体的に整理します。
- 売却理由
- 希望売却価格
- 売却完了の希望時期
- 住宅ローンの残債額
- 新居購入の有無と時期
特に住みかえの場合は、売り先行か買い先行かの判断が重要になります。
売り先行とは、今のマンションを先に売ってから新居を探す方法です。売却代金が確定するため新居の予算を確定しやすいですが、売却完了後に住む場所が決まっていない場合は賃貸などの仮住まいが必要になります。
買い先行とは、新居を先に購入してから今のマンションを売る方法です。新居が確保されているため住まいの心配はありませんが、売却と購入のタイミングを上手く合わせないと二重ローンのリスクがあります。
目的と条件を整理することで、無理のない売却計画を立てられます。
ステップ2｜売却準備と必要書類の用意
マンションの売却では多くの書類が必要になるため、早めに準備を始めましょう。
書類の準備を怠ると、査定や契約の際にスムーズに進まない恐れがあります。
必要書類は大きく分けて3つの種類があります。それぞれの書類には取得方法や有効期限が異なるため、計画的に準備することが重要です。
基本書類
基本書類には主に下記があります。
- 登記済権利証または登記識別情報
- 印鑑証明書（3か月以内発行）
- 住民票（売却時に登記住所と現住所が異なる場合）
- 身分証明書
- マンションの管理規約
- 実印
印鑑証明書は市区町村の窓口またはマイナンバーカードがあればコンビニエンスストアでも取得でき、手数料は300〜400円程度です。
税務・購入関連書類
税務・購入関連書類には下記を準備します。
- 購入時の売買契約書
- リフォーム履歴がわかる書類
購入時の書類は譲渡所得税の計算に必要なため、大切に保管しておきましょう。
ステップ3｜マンション査定の依頼
適正な売却価格を知るために不動産会社に査定を依頼しましょう。
複数社に依頼することも可能です。実際に不動産会社へ依頼することで相場感を正確に把握し、より良い条件でマンションの売却を進められるでしょう。
査定には机上査定と訪問査定の2種類があります。
机上査定は、同マンション内や周辺物件の売却事例や成約事例データのみで算出する簡易的な査定です。
訪問査定は、実際に物件を見て行う詳細な査定で、眺望や陽当たり、設備等を考慮した上で詳しい査定結果をもらうことができます。
査定時は価格の算出根拠、近隣の成約事例データ、想定される売却期間、具体的な販売戦略、担当者の対応力と専門知識を必ず確認しましょう。極端に高い査定価格については価格の根拠を確認するようにしましょう。
無料で査定を行いたい場合はオークラヤ住宅の無料売却査定もぜひご利用ください。
ステップ4｜媒介契約の締結
査定結果と不動産会社の対応を総合的に判断して、媒介契約を締結します。
媒介契約は不動産会社との正式な契約であり、売却活動の方針や条件を決める重要な契約です。
媒介契約には3種類あります。それぞれに特徴があるため、自分の状況に合った契約を選ぶことが大切です。
媒介契約の種類と特徴を表にまとめました。
| 契約種類 | 契約社数 | レインズ登録 | 活動報告 | 自己発見取引 |
| 専属専任 | 1社のみ | 5営業日以内 | 週1回以上 | 不可 |
| 専任 | 1社のみ | 7営業日以内 | 2週間に1回以上 | 可能 |
| 一般 | 複数社可能 | 義務なし | 義務なし | 可能 |
媒介契約に関してより詳しく知りたい方は「売却の流れ（仲介）」をご覧ください。
専属専任媒介契約
1社のみとの契約で、最も拘束力が強い契約です。週1回以上の活動報告義務があり、自己発見取引も禁止されています。
専任媒介契約
1社のみとの契約ですが、自己発見取引は可能です。2週間に1回以上の活動報告義務があります。最も一般的な契約形態です。
一般媒介契約
複数社との契約が可能で、活動報告義務がありません。多くの会社に販売活動を依頼できますが、複数の会社とのやり取りをする必要があります。
ステップ5｜販売活動と内覧対応
媒介契約後は、不動産会社による販売活動が始まり、購入希望者の内覧対応を行います。
内覧は買主が購入を決める重要な判断材料となります。内覧での印象が悪いと、適正価格であっても売却に至らない恐れがあります。
販売活動では、不動産情報サイトへの掲載、チラシの配布などが行われます。売主として重要なのは内覧対応の準備です。部屋全体の徹底清掃、不要な物の片付け、照明点灯、適度な換気が基本となります。特に水まわりの水垢・カビ除去、玄関周りの整理、生活臭の除去等の対応がおすすめです。
内覧当日は明るく丁寧な挨拶を心がけ、購入希望者の質問に誠実に答えるようにしましょう。
丁寧な内覧対応により、印象を良くすることをこころがけましょう。
ステップ6｜売買契約の締結と決済準備
購入者が決まったら、売買契約を締結し決済の準備を進めます。
売買契約は法的な効力を持つ重要な契約です。契約条件や引渡し時期、代金の支払い方法などを詳細に取り決めるため、内容をしっかりと確認する必要があります。
契約時には手付金（売却価格の5〜10%程度）を受け取ります。同時に重要事項説明書の内容確認、売買契約書への署名押印、仲介手数料の一部支払いを行います。
契約から引渡しまでの間で、住宅ローンの完済手続き準備、引っ越し業者の手配、公共料金の精算準備、管理組合への脱退届作成、司法書士との打ち合わせを進めます。住宅ローンが残っている場合は、金融機関との調整が重要です。
ステップ7｜物件引渡しと残代金受領
売買契約後に、マンションの引渡しをし、同時に残代金を受け取ります。
引渡しは売主から買主へマンションの所有権が移る手続きです。
マンションの引渡し当日には、下記を行います。
- 残りの売却代金を受け取る
- 固定資産税や管理費を日割りで計算して精算する
- 住宅ローンを完済し、銀行の担保権利を消す
- マンションの名義を買主に変更する登記手続き
- 家の鍵をすべて渡す
- マンションの管理規約などの書類を渡す
- 不動産会社への手数料の残額を支払う
通常は司法書士が同席し、登記手続きを進めます。
不動産売却の流れに関してより詳しく知りたい方は「売却の流れ（仲介）」をご覧ください。
マンション売却にかかる期間についてより詳しく知りたい方は「マンション売却にかかる期間はどれくらい？」をご覧ください。
» オークラヤ住宅株式会社｜マンション売却にかかる期間はどれくらい？
マンションの4種類の売却方法
4種類の売却方法別にメリット・デメリット比較表を作成しました。
| 売却方法 | メリット | デメリット |
| 仲介 |
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| 直接買取 |
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| 買取保証 |
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| リースバック |
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この表を参考に、自分の状況と優先順位に合った売却方法を選択しましょう。
例えば、時間に余裕があり高値売却を重視する場合は仲介、急ぎの現金化が必要な場合は直接買取、確実性を求める場合は買取保証、なるべく住み続けたい場合はリースバックが適しています。
より詳細な選択基準や手続きの流れについては「マンションの4種類の売却方法！媒介契約の種類やメリット・デメリットも解説」をご覧ください。
マンション売却の相場と価格設定
マンションの売却で適正な価格を設定するには、大きく3つのポイントがあります。
- 売却相場の調べ方
- 査定結果の比較方法
- 適正価格の決め方
価格設定を間違えると、高すぎてなかなか売却できない等のリスクが発生します。相場を正確に把握し、市場状況を踏まえて最終判断を行うことが重要です。
売却相場の調べ方
相場調査は価格設定の基礎となる重要な作業です。売出価格と成約価格の両方を知ることで、現実的な価格設定を行えます。
相場を調べる方法は大きく3つあります。それぞれに特徴があります。
1：不動産ポータルサイトでの調査
SUUMOやアットホームなどのサイトで、現在売出中の物件価格を確認できます。自分のマンションと条件が近い物件を検索し、比較してみましょう。階数、方角、リフォーム状況も考慮して相場感を掴みます。
ただし、これは売出価格であり、実際の成約価格は売出価格から調整されることが多く、1割程度下がるケースが一般的です。ただし、人気物件や条件が整った場合は売出価格に近い水準で成約する可能性もあります。
2：公的データベースの活用
国土交通省の「土地総合情報システム」では、実際の成約価格データを確認できます。地域、時期、物件種別を指定して検索し、より正確な相場情報を取得しましょう。不動産取引価格情報では、具体的な成約事例を確認できるため、売出価格との差額も把握できます。
3：不動産会社からの情報収集
不動産会社が持つレインズデータや独自の成約事例は、最も詳細で信頼性の高い相場情報です。査定を依頼する際に、近隣マンションの成約データを確認しましょう。同じマンション内の過去の取引事例があれば、より正確な相場を把握できます。
査定結果の比較方法
複数社から受け取った査定結果を正しく分析し、信頼性の高い査定を見極めましょう。
査定価格は不動産会社によって異なる場合があるため、価格だけでなく根拠の妥当性を確認することが重要です。極端な価格については担当者に詳しい説明を求め、納得できる根拠があるかを確認しましょう。
適正価格の決め方
相場調査と査定結果を基に、市場環境を考慮して最終的な売出価格を決定します。
首都圏の中古マンションでは、2024年のデータで売出価格と平米単価がほぼ同じ価格（99.9%）で成約しており、強い売り手市場の状況が続いています（首都圏不動産流通市場の動向（2024年）公益財団法人東日本不動産流通機構）。
このような市況では査定価格程度または若干高めの設定が可能ですが、物件の個別条件も考慮が必要です。時間に余裕がある場合は査定価格から始め、急ぎの場合は確実な売却を優先します。
価格設定は売却成功を左右するため、最新の市場データと不動産会社と相談しながら慎重に決定しましょう。
マンション売却で高く売る方法
マンションを高く売るためには、大きく2つのポイントがあります。
- 売却時期の選び方
- 物件の魅せ方
多くの売主は「早く高く売りたい」と考えますが、早期売却と高値売却は相反する要素があります。自分の状況に応じて優先順位を決め、適切な戦略を選択することが重要です。
それぞれ詳しく説明していきましょう。
売却時期の選び方
マンション売却は1年を通して需要がありますが、時期による傾向もあります。一般的に2～3月や9～10月は転勤・進学シーズンで購入検討者が多く、競合物件も増える傾向にあります。
ただし、売り出す際の市況や周辺の売出物件、成約物件が売出価格に影響します。売却を検討したタイミングで市況を確認することが重要です。
物件の魅せ方
内覧時の第一印象を良くするため、物件を魅力的に見せる準備が重要です。
内覧は購入検討者が購入を決める重要な機会です。清掃、照明の2つの要素で物件の魅力を最大化しましょう。
清掃・片付けのポイント
購入検討者の印象は目に入りやすい玄関、リビング、水まわりが大きく影響します。できるだけ整理整頓を心掛けましょう。
照明・換気の活用
全ての照明を点灯しカーテンを開けて自然光を取り入れ、室内を明るくしましょう。また、適度な換気で空気を入れかえましょう。
マンション売却の不動産会社選び
不動産会社選びはマンション売却をスムーズに進める上で重要なポイントです。
適切な不動産会社を選ぶためには、大きく5つのポイントがあります。
- 実績とエリア対応
- 査定の根拠と説明力
- 販売力の見極め方
- 担当者の信頼性
- 取引の透明性
それぞれ詳しく説明していきましょう。
実績とエリア対応
不動産会社の売却実績とエリアでの対応力を確認しましょう。
年間のマンション売却件数、周辺エリア内での売却実績等を確認します。地域の市況知識や周辺環境への理解度も重要な判断材料です。
査定の根拠と説明力
査定価格の根拠を明確に説明できる会社を選びましょう。
適正な査定には複数の類似物件事例、物件の強み・弱みの客観的分析、市況を考慮した価格設定が含まれます。極端に高い査定で根拠が不十分な場合は注意が必要です。
査定では査定価格の根拠を必ず確認しましょう。
販売力の見極め方
効果的な販売活動できる能力を見極めましょう。
主要ポータルサイトへの掲載状況、自社サイトの充実度等を確認します。
具体的な販売計画を提案できる会社を選びましょう。
担当者の信頼性
担当者の信頼性を確認しましょう。
宅建士資格の保有、売却経験と実績、説明の分かりやすさ、質問への的確な回答を確認します。売主の立場に立った提案をしてくれるかが重要です。
相性も大切な要素なので、面談時の印象も判断材料にしましょう。
口コミ・評判を確認する
不動産会社を選ぶ際は、実際に利用した人の口コミや評判を確認するのもおすすめです。
実際の売却活動の進め方や担当者の態度など、ホームページや資料だけではわからないリアルな情報を得られます。特に売却期間、対応の丁寧さ、アフターフォローの充実度などは実際の利用者の声が参考になります。
ただし、口コミの中には信憑性が低いものが混ざっている場合もあるため、全て鵜呑みにせず慎重に判断しましょう。複数の口コミを比較し、共通する評価ポイントを見つけることが大切です。
マンションの売買に関してオークラヤ住宅に寄せられた実際のお客さまの声は下記になります。
「タイミング良く売却できて本当に良かったと実感しております。売却担当の方、そして販売価格を決めてくださった方、引き渡しまで頑張ってくださった方に本当に感謝しております」（I様 男性）
「担当の方がとてもお話ししやすく、ていねいにわかりやすく説明して下さったので、安心して進めることができました。売却までの対応がスピーディなのも良かったと思います」（K様 女性）
オークラヤ住宅の「お客さまの声」について詳しく知りたい方は「ご売却されたお客さまの声」をご覧ください。
取引の透明性
公正で透明な取引を行う会社を選びましょう。
囲い込み防止のため、レインズ登録の確実性、他社からの問い合わせ対応、広告掲載の実施状況を確認します。仲介手数料や追加費用の明確な説明も重要です。
定期的な活動報告の内容や、販売活動の進捗を詳細に報告してくれる会社を選びましょう。
マンション売却にかかる費用
マンションの売却では、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。
売却時にかかる費用を事前に把握していないと、想定していた資金計画が狂ってしまう恐れがあります。特に売却費用を住宅ローンの残債の支払いに充てる場合は注意が必要です。
マンション売却でかかる主な費用は大きく4つあります。
- 仲介手数料
- 収入印紙代
- 登記費用
- 引っ越し費用
売却時の費用は成約時に売買代金から相殺されるケースが一般的です。売却後に手元に残る金額を正確に計算するため、諸費用をしっかりと把握しておきましょう。
それぞれ詳しく説明していきましょう。
仲介手数料
仲介手数料はマンションの売買が成立した際に不動産会社に支払う手数料です。
金額は売買価格によって異なりますが、800万円超の取引の場合、法定上限額は「物件価格×3％+6万円+消費税」となります。また、800万円以下の取引の場合、上限額は「30万円+消費税」となります。
下記の表は価格帯別仲介手数料一覧表です。
| 取引価格（税別） | 仲介手数料（税込） |
| 1,000万円 | 396,000円 |
| 1,500万円 | 561,000円 |
| 2,000万円 | 726,000円 |
| 2,500万円 | 891,000円 |
| 3,000万円 | 1,056,000円 |
| 3,500万円 | 1,221,000円 |
| 4,000万円 | 1,386,000円 |
| 4,500万円 | 1,551,000円 |
| 5,000万円 | 1,716,000円 |
| 6,000万円 | 2,046,000円 |
| 7,000万円 | 2,376,000円 |
| 8,000万円 | 2,706,000円 |
| 9,000万円 | 3,036,000円 |
| 1億円 | 3,366,000円 |
※消費税は10％として計算しています。
支払いタイミングは売買契約時に半額、引渡し時に残額を支払うのが一般的です。
収入印紙代
売買契約書に貼るための収入印紙代です。
金額は売買価格によって異なります。例えば売買価格3,000万円の場合、収入印紙代は1万円です。
印紙税額（軽減措置適用）
- 1,000万円超5,000万円以下：1万円
- 5,000万円超1億円以下：3万円
この軽減措置は2027年3月31日まで有効で、その後は通常の印紙税率が適用される可能性があります。
参考：国税庁｜印紙税額
登記費用
所有者の住所・氏名が登記簿謄本と異なる場合、登記を現在の情報に変更する必要があります。
また、抵当権の抹消を行う場合は抹消費用が必要です。登記情報の変更内容によって異なりますが、全体で約2～3万円程度かかります。
費用には登記変更手続きを行う司法書士への報酬も含まれています。
引っ越し費用
住みかえをする場合、引っ越し費用がかかります。
荷物の量・移動距離等によって大幅に異なりますが、一般的な4人家族の場合、約20万円を見積もっておくとよいでしょう。
繁忙期（3〜4月）は通常期より高くなるため、可能であれば時期をずらすことで費用を抑えられます。
マンション売却にかかる諸費用に関してより詳しく知りたい方は「諸費用について」をご覧ください。
マンション売却にかかる税金と特例制度
マンションを売却し利益が出た場合、税金がかかりますが、さまざまな特例があります。
税金と特例制度には大きく2つのパターンがあります。
- 売却益がある場合の特例
- 売却損がある場合の特例
マンションを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、この利益に対して所得税と住民税がかかります。計算式は「収入金額（売却代金）－（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得金額」となります。しかし、居住用財産の売却には税負担を軽減する特例制度が用意されています。
一方、売却損が出た場合にも損失を他の所得と相殺できる特例があります。
それぞれ詳しく説明していきましょう。
売却益がある場合の特例
マンションの売却で利益が出た場合に利用できる主要な特例を確認しましょう。
居住用財産の売却では税負担を軽減する特例が複数用意されています。特例を活用することで大幅な節税が可能になるため、適用条件を正しく理解することが重要です。
売却益がある場合の特例は主に3つあります。それぞれ適用条件や控除額が異なるため、自分の状況に合った特例を選択しましょう。
3,000万円特別控除
居住用財産を売却した場合、所有期間に関係なく譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。
この特例は最も利用される制度で、売却益が3,000万円以下なら税金がかかりません。
確定申告が必要であり、売却した翌年の2月16日～3月15日に行います。
適用条件は下記の通りです。
- 自分が住んでいる家屋を売却すること
- 住まなくなった日から 3年後の年末までに売却すること
- 売却先が親族などの特別な関係でないこと
この特例により、多くのマンション売却で税負担を大幅に軽減できます。
3,000万円特別控除について、もっと詳しく知りたい方は「居住用3,000万円特別控除」をご覧ください。
10年超所有軽減税率の特例
譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年を超える居住用財産を売却した場合、軽減税率が適用されます。
この特例は3,000万円特別控除と併用できるため、さらなる節税効果が期待できます。譲渡所得から3,000万円を控除した後の残額に対して軽減税率が適用されます。
軽減税率は譲渡所得6,000万円以下の部分について、所得税10.21%、住民税4%（通常は所得税15.315%、住民税5%）となります。長期間居住していた場合に特に有利な特例です。
10年超所有軽減税率の特例について、もっと詳しく詳しく知りたい方は「10年超所有の軽減税率」をご覧ください。
特定居住用財産の買換え特例
居住用財産を買い換えた場合、譲渡所得に対する課税を繰り延べできる特例です。
この特例は 税金を免除するのではなく、新居を将来売却するときまで課税を先送りする制度です。買い換え資産の価額が譲渡資産の価額以上である場合に適用されます。
ただし、3,000万円特別控除や軽減税率とは併用できません。
主な適用条件は下記の通りです。
- 所有期間・居住期間がともに10年以上であること
- 売却価格が1億円以下であること
- 買い換え資産の床面積が50㎡以上であること
住みかえを予定している場合に検討すべき特例です。
特定居住用財産の買換え特例について、もっと詳しく詳しく知りたい方は「特定居住用財産の買換え特例」をご覧ください。
売却損がある場合の特例
マンションの売却で損失が出た場合にも税制上の優遇措置があります。
売却損が出た場合は税金を納める必要がありませんが、その損失を他の所得と相殺することで所得税や住民税を軽減できる特例があります。
売却損がある場合の特例は主に2つのパターンがあります。住みかえの有無によって適用できる特例が異なります。
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除
居住用財産の買い換えで譲渡損失がある場合、その年の他の所得と損益通算ができる特例です。
通算しきれない譲渡損失は翌年以後3年間繰り越して所得から控除することが可能です。給与所得などと相殺することで所得税・住民税の負担を軽減できます。
適用条件は所有期間5年超、床面積50㎡以上、買い換え資産の床面積50㎡以上、新居の住宅ローンがあることなどです。住みかえに伴う売却損をカバーできる有効な特例です。
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除について、もっと詳しく詳しく知りたい方は「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除」をご覧ください。
» オークラヤ住宅株式会社｜居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除
居住用財産を買いかえしなくても、売却金額を上回る住宅ローン残高があれば譲渡損失を損益通算できる特例です。
通算しきれない譲渡損失は翌年以後3年間繰り越して所得から控除が可能です。住宅ローンが多く残っている場合の売却で活用できます。
適用条件は所有期間5年超、売却契約日の前日に住宅ローン残高があること、売却価格がローン残高を下回ることなどです。ローン残債が多い場合の売却損を有効活用できる特例です。
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除について、もっと詳しく詳しく知りたい方は「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除」をご覧ください。
» オークラヤ住宅株式会社｜特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除
契約・引渡しにおける注意点
マンション売却の契約から引渡しまでには、大きく4つの注意点があります。
- 手付金と残代金の受け取りタイミング
- 契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）の範囲
- 契約解除の条件
- 引渡し後に必要な手続き（確定申告・ローン抹消など）
これらの注意点を理解せずに契約すると、想定外のトラブルや損失が発生する恐れがあります。マンション売却を安全に進めるために、事前にしっかりと把握しておきましょう。
それぞれ説明していきましょう。
手付金と残代金の受け取りタイミング
マンション売却時の売却代金は一般的にに2回に分けて支払いが行われます。
1回目は売買契約を結んだ際に「手付金」をの支払いが行われます。2回目は物件を引渡す際に「残代金」の支払いが行われます。
手付金は売却価格の5〜10%程度です。例えば3000万円で売る場合、150万円〜300万円を契約時にもらいます。残りの2,700万円〜2,850万円は引渡し当日にもらいます。
契約不適合責任（旧瑕疵担保）の範囲
マンションを売却した後も、一定の期間は「契約内容と違う問題」が見つかった場合に、売主が責任を負うことがあります。これを契約不適合責任といいます。
例えば、給湯器やトイレなどの設備が引渡し後すぐに壊れた場合や、配管の不具合・シロアリ被害が発覚した場合などです。
ただし、売買契約書に記載された内容で変わります。実務上は「設備は引渡しから1週間程度」「構造や配管は3か月程度」とするケースが多いですが、もっと短い場合や、逆に免責とされる場合もあります。
そのため、売却前に設備の不具合を点検し、問題がある場合は必ず契約書に記載しておくことが大切です。これにより、後々のトラブルを防げます。
契約解除の条件
売買契約後でも一定の条件下では契約解除が認められます。
手付解除は、まだ契約内容の履行（引渡しや代金の受け渡し）が始まっていない段階で、売主が手付金の倍額を返す、または買主が手付金を放棄することで契約を解除できます。契約書には「○日以内」といった期限が定められている場合が多いため、必ず確認しておきましょう。
ローン特約解除は、買主の住宅ローン審査が通らなかった場合に契約を白紙に戻すことができます。
違約解除は、契約の義務を守らなかった場合に適用され、違約金は売買代金の10〜20%程度が目安とされています。
引渡し後に必要な手続き（確定申告・ローン抹消など）
物件引渡し後も売主が行うべき手続きがあります。
売却益が出た場合は翌年2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。3,000万円特別控除等を適用する場合も申告が必要になります。住宅ローンを完済した場合は金融機関から完済証明書と抵当権抹消書類を受け取ります。抵当権抹消登記は引渡し時に完了していますが、書類は大切に保管しておきましょう。その他、住所変更手続きや固定資産税精算の確認も忘れずに行います。
マンション売却のよくある5つの失敗事例と回避策
マンション売却では、よくある失敗パターンがあります。
失敗事例には大きく5つのパターンがあります。
- 高すぎる価格設定で売れ残った
- 不動産会社選びに失敗した
- 売却期間を誤って新生活に間に合わなかった
- 契約書類の不備で契約解除になった
- 内覧対応の準備不足で印象を悪くした
これらの失敗は事前に対策することで回避できます。
それぞれ失敗例を説明していきます。
高すぎる価格設定で売れ残った
最も多い失敗は、相場より高すぎる価格設定で長期間売れ残ることです。
売主の多くは愛着のあるマンションを少しでも高く売りたいと考えます。しかし、相場より大幅に高い価格設定をすると、なかなか売却できないリスクがあります。
例えば相場3,000万円のマンションを4,000万円で売り出すと、内覧申込すら入らない可能性があります。
回避策は売り出す前に複数社の査定を比較して適正価格を把握することです。また、売出後しばらく反応がない場合は価格見直しを検討しましょう。
不動産会社選びに失敗した
査定価格が一番高いという理由だけで不動産会社を選ぶとマンション売却がスムーズに進まない可能性があります。査定価格が根拠の無い価格だった場合、相場に合わない可能性が高いです。
また、マンション売却の経験が少ない会社に依頼すると、効果的な販売活動ができずに売却が長期化してしまうことが考えられます。
回避策は売却実績、査定の根拠、販売戦略を総合的に判断して会社を選ぶことです。担当者とのコミュニケーションも重要な判断材料になります。
売却期間を誤って新生活に間に合わなかった
売却期間を短く見積もりすぎると、住みかえや転勤のスケジュールに間に合わないリスクがあります。
マンション売却には一般的に3〜6か月程度かかります。しかし、想定より売却が長引いた場合、新居の購入や転勤に間に合わなくなります。急いで売却しようとすると相場より安い価格で妥協せざるを得なくなることもあります。
回避策は余裕を持ったスケジュールを立てることです。6か月以上の期間を想定し、早めに売却活動を開始しましょう。買取保証制度を活用して確実な売却時期を設定することも有効です。
契約書類の不備で契約解除になった
必要書類の準備不足や記載ミスで契約解除になってしまうことがあります。
売買契約では多くの書類が必要になり、不備があると契約解除になってしまうかもしれません。
例えば管理組合の議事録に大規模修繕の予定が記載されているのに売主が知らせていなかった場合に契約解除事由になる恐れがあったり、印鑑証明書の有効期限切れや住所変更登記の未了なども契約を遅らせる原因になることがあります。
不安なことがあれば早めに不動産会社の担当者に相談しましょう。
内覧対応の準備不足で印象を悪くした
内覧は購入決定の重要な要素ですが、物件の準備を怠ると機会を逃します。部屋が散らかっている、照明が暗い、生活臭がする、水まわりが汚れているなどの問題があると購入意欲を削いでしまうことがあります。
回避策は内覧前の徹底的な準備です。清掃、整理整頓、照明の点灯、換気は基本中の基本です。不動産会社には物件の魅力ポイントを事前に伝え、効果的な案内をしてもらいましょう。
マンション売却に関するQ&A
マンション売却でよくある疑問にお答えします。
住みながら売却は可能？注意点は？
可能です。
多くの方が住みながら売却しています。ただし、内覧の対応が必要で、購入希望者の都合に合わせて在宅する必要があります。引渡し時期の調整や、場合によっては仮住まいの準備も必要です。
ローン残債があっても売れる？
売れます。
売却代金でローンを完済すれば問題ありません。売却代金がローン残債を下回る場合（オーバーローン）は、不足分を現金で準備するか、住みかえローンや任意売却を検討します。
売却時にリフォームは必要？
基本的に不要です。
リフォーム費用を回収できるケースは少なく、買主は自分好みにリフォームしたい場合が多いためです。
自分で売ることはできる？
法律上は可能ですが、現実的ではありません。
買主探し、契約書作成、登記手続きなど専門知識が必要な作業を自分で行う必要があります。また、買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関が個人売買を認めないケースが多いです。安全な売却のために不動産会社の利用をおすすめします。
マンションを売却するのと賃貸にするのどちらがいいの？
それぞれメリット・デメリットがあるため、ご自身の事情や市況を考慮して判断しましょう。
| 項目 | 売却 | 賃貸 |
| メリット |
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| デメリット |
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まとまった資金が必要で維持管理の手間を避けたい場合は売却、安定した家賃収入を得たい場合は賃貸が適しています。現在の市況や物件の状態を考慮して決定しましょう。
マンションは売却した方がいいのか？賃貸に出した方がいいのか？悩んでいる方は「マンション売却or賃貸 どっちがいいの？！」をご覧ください。
» オークラヤ住宅株式会社｜マンション売却or賃貸 どっちがいいの？！
マンション売却時に必要な書類は？
契約時と決済時でそれぞれ必要な書類があります。
【契約時の主な書類】
- 登記済権利証（登記識別情報）
- 印鑑証明書（3か月以内）
- 固定資産税納税通知書
- マンション管理規約
- 管理組合議事録
- 身分証明書
【決済時の主な書類】
- 登記済権利証（登記識別情報）
- 印鑑証明書（3か月以内）
- 住民票（住所変更がある場合）
- 身分証明書
名義人が複数いる場合は全員分の書類が必要です。早めに準備を始めることをおすすめします。
マンションを売却する際の必要な書類について詳しく知りたい方は「マンション売却時の必要書類って何？」をご覧ください。
» オークラヤ住宅株式会社｜マンション売却時の必要書類って何？
離婚や相続のときはどうすれば良い？
まずは不動産会社に相談しましょう。
離婚や相続による売却は通常の売却と異なる手続きが必要な場合があります。離婚では財産分与の方法、相続では相続人全員の合意や遺産分割協議書の作成などが必要です。
それぞれの事情に応じた適切な売却方法を提案してもらうため、事情を詳しく説明して専門的なアドバイスを受けることが重要です。
離婚後のマンションの取り扱いにお悩みの方は「離婚したらマンションはどうする？売却・住み続ける・貸し出す全選択肢と注意点を解説」をご覧ください。
» オークラヤ住宅株式会社｜離婚したらマンションはどうする？売却・住み続ける・貸し出す全選択肢と注意点を解説
相続についてお悩みの方は「中古マンションを相続したらどうする？必要な手続きや活用方法を解説」をご覧ください。
» オークラヤ住宅株式会社｜中古マンションを相続したらどうする？必要な手続きや活用方法を解説
まとめ：マンション売却成功のための重要ポイント
マンション売却を成功させるためには、正しい手順と適切な準備が不可欠です。
売却の流れを理解し、相場を把握して適正価格を設定することから始めましょう。信頼できる不動産会社を選び、物件を魅力的に見せる準備をすることで、希望に近い条件での売却が期待できます。
特に重要なポイントは下記の3つです。
- 複数社の査定を比較して適正価格を設定する
- 売却実績と対応力で不動産会社を選ぶ
- 余裕を持ったスケジュールで売却活動を進める
売却にかかる費用や税金についても事前に把握し、契約時の注意点を理解することでトラブルを回避できます。他の人の失敗事例を参考にして、同じ失敗を繰り返さないようにしましょう。
