マンションは売却した方がいいのか？賃貸に出した方がいいのか？悩まれる方は多くいらっしゃると思います。今回は、売却と賃貸のどちらがいいのか？について詳しく説明していきます。
目次
１，マンションを売却するメリット・デメリット
マンションを売却するメリットとデメリットについて紹介します。
（１）メリット
マンションを売却するメリットを紹介します。
①まとまった現金が手に入る
マンションを売却するとまとまった現金を得ることができます。
②ご自宅の売却なら3,000万円特別控除等の税制優遇が受けられる場合がある
居住用としてお使いになっていたお部屋ですと特別控除が利用できる場合があります。
③固定資産税や管理費、積立金などの維持費がかからない
マンションを売却することでランニングコストを支払う必要がなくなります。
（２）デメリット
マンションを売却するデメリットを紹介します。
①仲介手数料や印紙代等の諸費用がかかるため、売却金額が全て手元に残るわけではない
マンションを売却する際は諸費用がかかります。諸費用をしっかりと把握し、お手元にどれくらいのお金が残るのかを確認しましょう。一般的に諸費用は売買価格の概ね3％強になります。
②市況やタイミング等によってはなかなか買い手が見つからない場合や売却価格に変動がある
売却するタイミング等によっては買主が見つかるまでに時間がかかることがあります。また、相場や市況等によっては売却価格が変動するため、ご自身が売却を検討する際の売却価格がいくらなのかは確認しておきましょう。
２，マンションを賃貸に出すメリット・デメリット
マンションを賃貸に出すメリットとデメリットについて紹介します。
（１）メリット
マンションを賃貸に出すメリットを紹介します。
①家賃収入を得ることができる
賃借人が入れば家賃収入を得ることができます。
②固定資産税やリフォーム費用等を確定申告の際に経費として申告すれば、節税できる場合がある
確定申告時に経費として申告することで他の給与収入と相殺することができ、節税につながる場合があります。
②思い入れのある部屋を手放さないで所有できる
思い出のたくさん詰まったお部屋でしたら手放したくない方もいらっしゃると思います。その場合は、無理に売却する必要はありません。ご家族でしっかり話し合いましょう。
（２）デメリット
マンションを賃貸に出すデメリットを紹介します。
①設備や壁紙等の劣化がある場合は大幅なリフォームが必要になる
お部屋の状態によってはリフォームで多くの費用がかかってしまいます。
②初期投資費用（リフォーム等）を家賃収入で回収するまでに時間がかかる
初期投資で多くの費用がかかった場合、家賃で回収するのにかなりの時間がかかる可能性があります。
③築年数の経過や市況の変化等で将来的に家賃低下のリスクがある
同じ立地条件等の場合、築年数が経っているマンションより築年数が浅いマンションの方が家賃が高い傾向にあります。そのため、築年数が経てば家賃の引き下げが必要になる可能性があります。
④固定資産税や管理費、積立金などの維持費がかかる
ランニングコストは支払い続けなければなりません。
⑤賃借人が退出する都度のハウスクリーニング費用やリフォーム費用がかかる
賃借人が退出した後に再び賃貸に出す場合、ハウスクリーニング等を行い、次の賃借人が住める状態にしなければなりません。
⑥将来的に売却する場合、築年数の経過で現在よりも資産価値の下落リスクがある
将来的に売却を検討している場合、築年数が経ったり、市況等が変化すると資産価値が下がる可能性があります。
⑦賃借人が入らず空室が続いた場合、その間は家賃収入を得ることができない
こちらが賃貸で一番注意すべきリスクでしょう。空室が続けば、家賃収入が得られず、維持費等の支出だけが累積してしまいます。
⑧賃借人が入った状態で売却する場合は、空室の場合よりも高く売りづらい
賃貸中の場合、販売活動をする際にお部屋の中を見ることができません。そのため、賃料と売却価格が大きな判断材料となり、そこから収益が得られやすい物件かどうかを判断します。つまり、賃貸中のお部屋の場合、購入希望の方が売却価格に関して非常にシビアになるため、空室のお部屋よりも高く売りづらくなります。
３，マンションの売却が向いている場合
売却向きのマンションのポイントは以下の４つです。
（１）利便性が良い
購入希望者の目線になると、長く住む可能性が高いため、生活がしやすい場所であることが重要です。周辺にスーパーなどの生活必需品が揃う買い物スポットや病院、郵便局があると利便性が良いと言えるでしょう。また、マンションの購入をお考えの方はファミリー層が多いため近くに保育園や学校があるとより良いですね。
（２）マンションの管理体制がしっかりしている
マンションの管理体制がしっかりしていると建物を良い状態で長く保つことができます。そのため、月々に支払う管理費・積立金等がどのように活用されているのかを確認される購入希望者も多いです。したがって、管理体制が良いマンションは売却に向いていると言えるでしょう。
（３）お部屋がファミリータイプの広さ
結婚やお子様が生まれたタイミングでマンションを購入される方が多くいらっしゃいます。そのため、お部屋の数が多い方がファミリー層に好まれる傾向にあります。
（４）居住していた（居住している）お部屋であること
こちらは売主にとってメリットのあるポイントとなります。居住していた（居住している）お部屋の場合、売却して利益が出た際に税金の特別控除が使える場合があります。原則、売却して利益が出たら所得税と住民税を支払わなければなりません。しかし、特別控除を活用できることによって節税できます。例えば「3,000万円特別控除」はお部屋を売却して利益が出た際、譲渡所得から最大3,000万円が控除されます。この他にも譲渡所得の特別控除があります。ご事情やマンションによっても使える特別控除が異なりますので詳しくは不動産会社等に相談してみましょう。
マンション売却は人生で何度も経験するものではありません。しっかりと不動産会社等と相談し、ご所有のマンションやご事情をしっかりと踏まえた上で売却と賃貸のどちらに向いているのかを検討しましょう。
４，マンションを賃貸に出すことが向いている場合
賃貸向きのマンションのポイントは以下の４つです。
（１）立地が良い
駅から近いマンションやターミナル駅周辺にあるマンションが賃貸向きと言われています。
（２）築年数が浅い
築年数が浅く、設備が整ったマンションであれば需要は高まります。そのため、家賃の設定に関しても、同じ条件で築年数が浅いマンションよりも、築年数が経ったマンションの方が家賃が低くなる傾向があります。築年数がかなり経っていると、設備などの不具合も出やすく、維持管理が困難になりやすい場合があります。そうなると、所有者にとっても賃借人にとってもデメリットになるため、賃貸の運用は難しくなることが考えられます。
（３）お部屋が広すぎない
賃貸でお住まいの方は１人暮らしや２人暮らしが一般的です。そのため、間取りで言うと１Rや１LDK等、広さで言うと20㎡前後～40㎡前後が賃貸向きと言われています。
（４）マンションを手放したくない
もともと住んでいたお部屋で思い入れがあって手放したくない方や、一時的な転居でお部屋に戻る可能性がある場合は、売却して手放すよりも賃貸に出し所有したままがいいでしょう。
賃貸の場合は「空室のリスク」が一番避けたいリスクです。マンション内の居住率や周辺の環境をしっかりと見直しましょう。
５，よくある質問
よくある質問３つを紹介します。
Q1 売却と賃貸…実際はどちらが得なの？
A1 お部屋やマンションの状態、市況、ご事情等によって異なってきます。例えば、実際にいらっしゃったお客さまですが、一時的に海外に転勤されるため空室になるお部屋を売却するか、賃貸に出すか迷われている方がいました。売却と賃貸のメリット、デメリットをお伝えし、迷われた末に賃貸を選ばれました。賃貸にした一番の理由は、一時的な転勤であり、日本に戻られる予定だからとのことです。ただ、売却の場合、マンションの立地や市況から購入した時より高く売却できる可能性が高いこと、3,000万円特別控除が利用できること等から売却と賃貸でかなり迷われていました。マンションを売却する場合でも、賃貸に出す場合でもメリット、デメリットの両方があります。ご家族と相談しながら納得できる選択をしましょう。
Q2 売却も賃貸もどちらもやってみたい！そんなことできませんよね？
A2 売却と賃貸は同時並行で募集をはじめ、先に決まった方で進めるということもできます。ただし、同時に進めたい旨は必ず不動産会社に伝えましょう。
Q3 いくらで売れるのか、いくらで貸せるのかどちらも知りたい！一緒に査定はできるの？
A3 どちらの価格も算出することができます。どちらも知りたい場合は、その旨を不動産会社にお伝えください。また、ご自身で価格を調べる場合はインターネットサイト（SUUMO、アットホーム、Yahoo！不動産等）を利用し、ご自身のお部屋の条件と近い物件を売却・賃貸のそれぞれで探してみましょう。ただし、インターネットサイトに掲載されている価格は売買契約した価格ではなく、あくまで売り出し価格、貸出し価格となるため相場とは異なる場合があります。
６，まとめ
マンションを売却するか賃貸に出すかで重要な点は、メリットばかりでなく、デメリットもしっかりと理解することです。どちらの場合でもリスクはありますし、費用も掛かります。その上で、納得のできる選択をしましょう。また、お客さまのご事情やお部屋の状態、市況等によってもどちらが良いのかは異なります。迷われた際はお気軽にオークラヤ住宅までご相談ください。
