売却の基本

不動産の売却は何度も経験するものではありません。
不動産売却を失敗しないための基本的な知識を解説します。
多くの方にとって不動産の売却は何度も経験するものではありません。
良い条件で売却するため、またスムーズに手続きを進めるために、
あらかじめ不動産売却の知識を身につけておくことは大切です。
その上で信頼のおける不動産会社を選んで、納得のいく売却プランを立てていきましょう。
ここでは、不動産を売却する際に知っておくべき基本的なことをまとめています。

1.売却を進める前の事前準備

何をすればいい?事前準備

01

不動産売却時に
必要な書類の確認

下記の書類があると、売却の相談をされる際や手続きをスムーズに進めることができます。

  • 登記識別情報通知書(または権利証)
  • 登記事項証明書(登記簿謄本)
  • 売買契約書
  • 重要事項説明書
  • 固定資産税納税通知書
  • マンション購入時のパンフレットや間取り図、プラン集
  • 修繕、維持管理に関する書類
  • 管理規約、管理組合総会議事録

※見当たらない書類がある場合、パンフレットなど当社でご用意できるものもあります。お気軽にご相談ください。

02

ローン残高の確認

売却プランを具体的にたてるために、住宅ローンの残高を把握します。
住宅ローンの残高はご利用の金融機関から定期的に送付される返済明細などで確認できます。
紛失されている場合はご本人が金融機関に残高証明書の再発行を依頼できます。
現在では、ネットバンキングでも住宅ローン残高が確認できる金融機関が増えています。

03

自身でも相場価格を確認して売却価格の目安を把握

資金計画をたてるために、いくらぐらいで売却できるのかを把握する必要があります。
ご自身でもSUUMOやat home、HOME’Sなどの不動産ポータルサイトを見て、類似物件が売出しされている価格を確認しましょう。
近くのエリアで売りに出されている件数もチェックしておきます。
ただし、売出されている価格で成約するとは限りません。
成約する価格は相場をベースに、その物件の立地、状態や売り手の事情、競合する物件の数などによって変わってきます。まずは目安となる価格を把握して、不動産会社に相談して売却プランを決めていきます。

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2.不動産売却にかかる
費用・税金

いくらかかる?売却時の費用

不動産の売却金額がそのまま手元に入っては来ません。売却時にもいくつかの費用がかかります。売却方法や、利益が出るかどうか、住宅ローンの返済があるのか、など条件によって費用が違います。まずは代表的なものを把握しておきましょう。

01

仲介手数料

仲介手数料とは売却物件の売却活動を行う不動産会社への媒介(仲介)の報酬のことで、
取引が成立した時に支払う成功報酬です。
一般的には、(売却価格×3%+6万円)+消費税で計算されます。
例)売却価格3,000万円の場合
(3,000万円×3%+6万円)+消費税=105.6万円になります。

02

抵当権抹消登記費用・表示変更登記費用

売却物件に設定されている抵当権の抹消登記や登記名義人の表示の変更(住所や婚姻後の氏名)の変更にかかる登記費用です。
抵当権は、物件を購入するときに借入した住宅ローンに対する金融機関の担保として設定されていて、売却の際には抵当権を抹消登記することが必要です。
例)必要な登記手続きが、抵当権抹消登記1件と住所変更登記1件(変更履歴1回として)の場合、費用の目安は約2万円~3万円です。

03

その他の費用

契約書などに貼付する印紙税、印鑑証明書や住民票の取得費用が発生します。
また売却前にリフォームを行う場合はリフォーム費用もかかります。
居住中の不動産の売却ならば、引っ越し費用も把握しておきましょう。

04

不動産売却時の税金

不動産を売却した際の収入(所得)を譲渡所得といいます。簡単にいうと、買ったときよりも高く売れたならその利益分(課税譲渡所得)に税金がかかるということです。利益が出ない場合には税金はかかりません。
課税所得がある場合、給与等の所得とは別に所得税と住民税が課税されます。(分離課税といいます)
売却した年の翌年の3月15日までに確定申告する必要があります。

[譲渡所得額の計算式]

A.譲渡価格-(B.取得費+C.譲渡費)-D.特別控除=課税譲渡所得金額
売却益に対する税率は不動産の用途や取得してからの期間(長期・短期)によって税率が異なります。また居住用の不動産の場合には3,000万円特別控除などの適用があります。利益が出るかどうか目算をつけておきましょう。

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3.売却の流れ

どう進めればいい?不動産売却

  1. STEP 01

    相談

  2. STEP 02

    調査・査定

  3. STEP 03

    媒介契約

  4. STEP 04

    購入者探し

  5. STEP 05

    販売活動報告

  6. STEP 06

    売買契約

  7. STEP 07

    引っ越し・引渡し

  8. STEP 08

    売却後の確認

※ここでは代表的な仲介の流れを示しています。

STEP 01

事前準備が済んだら不動産会社に相談

よく分からないことや疑問点を確認しましょう。

STEP 02

調査と査定を依頼

査定には「机上査定」と呼ばれる簡易なものもありますが、物件の状況など個別性を加味しないと実際の査定価格は出しづらくなります。
訪問査定で正確な査定価格を出してもらいましょう。
不動産会社は、売主さまの事情をお聞きして相談しながら売却プランを提案します。
アドバイスを参考に売出し価格を決定しましょう。

STEP 03

媒介契約を結ぶ

仲介(媒介)の種類は3つあります。自分に合った媒介契約を選択しましょう。
また売却方法には「買取」という方法もあります。売却の事情や期間、物件の状態によって適した売却方法を不動産会社と相談して選びましょう。

STEP 04

不動産会社が購入者を探す

物件情報をホームページやポータルサイトに掲載して多くの方に宣伝したり、チラシを作成して新聞折り込みやポスティングで地域の皆さまにアピールしたりします。
また、以前にお問合せをいただいたお客さまや登録いただいているお客さまに紹介します。
仲介(媒介)で専属専任媒介契約、専任媒介契約の場合はレインズシステムという指定流通機構のシステムに物件情報を登録する義務があり、このレインズシステムを通じて他の不動産会社にも幅広く物件情報を公開します。

居住中の場合で、購入検討者が実際に物件を見に来る(内覧)時には、積極的に協力しましょう。
内覧時の印象の良し悪しが早く高く売れる可能性を高め、候補リストに残るかどうか大きなポイントとなります。
特に玄関と水まわりはきれいにして整理整頓しておきましょう。照明は全て点けて、カーテンは開けて、明るさを演出し、換気も心がけましょう。
オークラヤ住宅ではお部屋を「早く」・「高く」売ることを目的とした、ご案内時のイメージアップのための8つのサービスをご用意(売却サポートサービス)。皆さまからご好評をいただいております。

  • プロのおそうじサービス
  • 無料リペアサービス
  • 不用品お引き取りサービス
  • バーチャルホームステージングサービス
  • 遺品仕分けサービス
  • 荷物お預かりサービス
  • プロカメラマン撮影サービス
  • 耐震基準適合証明書発行サービス
STEP 05

販売活動報告を受ける

専属専任媒介契約、専任媒介契約の場合は、定期的に不動産会社から売主さまに販売状況を報告する義務があります。
不動産会社の担当者とコミュニケーションを取って状況を把握し、相談しながらその後の売却プランの進め方を決めていきます。

STEP 06

売買契約を締結する

不動産会社の担当者を通じて、購入希望者と価格や引渡しの期日などの交渉がまとまると、契約内容の確認をして売買契約を締結します。
この時に購入者から成約価格の5%~10%の手付金を受け取り、不動産会社に仲介手数料の一部を支払います。(50%が一般的ですが異なるケースもあります)
住宅ローンの残債がある場合は、契約締結後に、一括繰り上げ返済と抵当権の抹消書類の手配のために金融機関に連絡することが必要となります。

STEP 07

残代金の決済と物件の引渡し

決済・引渡しの前日までに公共料金などの支払いを済ませ、住宅ローンの完済準備、引っ越しなどをして引渡しができるようにします。
決済では、残りの売買代金を受領し固定資産税や管理費等の清算金を授受します。
また、残りの仲介手数料、登記手続きを行う司法書士への報酬などを支払います。鍵や関係書類を引渡して売買は完了となります。

STEP 08

売却が終わった後の注意事項

不動産売却で利益が出た場合は、売却した年の翌年の3月15日までに確定申告をする必要があります。「3,000万円特別控除」なども確定申告をしなければ特例の適用を受けられませんので注意しましょう。
また、売主には「契約不適合責任」があります。個人の売却の場合、給排水管の故障、シロアリの害は、引渡し日から3ヶ月間修復の義務を負います。なお、その際の修復義務の履行を遅延するような行為があり、買主による履行の催告にも従わない場合には、売買契約が解除される場合があり、契約解除に関わる違約金の支払い義務を負います。
給湯器やトイレなどの主要設備に関しては、契約不適合責任を負いませんが、引渡し日から7日間は、売買契約書添付の設備表にある主要設備の故障・不具合欄に「無」したものに限り修復の義務を負います。
契約時に給排水管の故障、シロアリの害、主要設備への故障、不具合があっても、売主免責として売買契約を行った場合は、売主は修復の義務を負いません。

オークラヤ住宅では売却後の安心のために4つのサービスをご用意(売却サポートサービス)。皆さまから大変ご好評をいただいております。

  • 住宅設備保証
  • 建物瑕疵保証(専有部分)
  • 建物状況調査(インスペクション)
  • 個別税務相談サービス

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4.不動産売却の取引態様
(売却方法)について

どうやって売却するの?売却方法

01

仲介(媒介)とは

不動産の売買においては最も一般的な方法になります。仲介と媒介は同じ意味です。
仲介とは「売主さま」と「買主さま」の間に、不動産会社が入って仲介売買する方法です。
仲介における不動産会社の業務は次のようなものです。

  • 対象物件を査定し、売買価格を提案する
  • 売主の状況・事情に合わせた販売プランを提案する
  • 物件の広告宣伝資料を作成して広告を実践する
  • 購入希望者に物件を紹介する
  • 取引条件を調整する
  • 売買契約書などの書類を作成する
  • 売買代金の決済手続きおよび物件引渡しのサポートをする

売却方法によって
流れの詳細は異なります

それぞれの詳しい売却の流れについては以下のリンクをご参照ください。

「仲介」のメリット

  • 納得感の高い価格でお取引が可能です
  • 買い替えや相続、資産処分等、ご事情に合わせた売却プランをご提案します
  • ネットやチラシ広告等で幅広い集客活動ができます
  • ご自宅を気に入ってくれる方に売却できます
  • オークラヤ住宅では地域の担当者がチラシではわからない魅力をお伝えします
  • 価格、スケジューリング等、契約交渉は担当者が完全サポートします
  • 契約手続き、決済手続き、お引渡しも担当者が完全サポートします

「仲介」のデメリット

仲介の販売活動の性質上、売主さまが「心配」される点をいくつか挙げてみますと…

  • いつ買主さまが見つかるか心配
  • 自分が希望している価格で購入してくれるか心配
  • 引渡し条件の合意ができるかが心配
  • いい人に購入してもらえるのか心配
  • 室内の原状回復工事が必要な場合、資金が心配

などのような、ご意見もあります。

媒介契約書の契約形式

不動産会社に不動産の売却や購入の仲介(媒介)を依頼する場合は、媒介契約を結びます。
媒介契約の契約形式は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。
契約形式により、依頼者(売主)と依頼を受けた不動産会社、それぞれの権利や義務が違います。

1.専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、1社のみに媒介を依頼し、他の不動産会社に同時に依頼できない契約形式です。また依頼者は、自ら発見した相手方と売買することができません。
依頼を受けた不動産会社は、レインズシステム(指定流通機構のシステム)に物件情報を5営業日以内に登録し、依頼者に対して1週間に1回以上活動状況を報告する義務があります。

2.専任媒介契約

専任媒介契約とは、1社のみに媒介を依頼し、他の不動産会社に同時に依頼できない契約形式です。この部分は専属専任媒介と同じです。依頼者は、自ら発見した相手方と売買することができる点が専属専任媒介契約とは異なります。
依頼を受けた不動産会社は、レインズシステム(指定流通機構のシステム)に物件情報を7営業日以内に登録し、依頼者に対して2週間に1回以上活動状況を報告する義務があります。

3.一般媒介契約

一般媒介契約は、同時に複数の不動産会社に媒介を依頼できる契約形式です。依頼者は、自ら発見した相手方と売買することができる点は専任媒介契約と同じです。
依頼を受けた不動産会社には、レインズシステム(指定流通機構のシステム)への登録義務や依頼者に対する活動状況報告義務がありません。

02

買取とは

「買取」とは不動産会社自体が買主となる方法です。最近は以前よりも売主さまからの需要が増えてきています。最も一般的な「仲介」と異なる点をメリットとデメリットから分かりやすくご説明します。

「買取」のメリット

  • 広告活動が不要なため他人に知られることなく売却できます
  • 短期間(数日のことも)で換金できます
  • 売るためのリフォームをする必要がありません
  • 複数回にわたる内覧のわずらわしさがありません
  • 直接売買なので仲介手数料が不要です
  • 築年数が古い物件も対応可能です

「買取」のデメリット

  • 売買価格が一般的な相場価格より安くなります

買取は、不動産会社がリフォームを施し(多くはフルリノベーション)、付加価値をつけたうえで再販売します。付加価値をつけた物件の再販売予定価格から、取得経費やリフォーム費用、および不動産会社の利益相当額分等を差し引いた価格が売買価格になります。

「買取」を選択した方が有利なことが多い物件は?

  • 築年数が相当年数経過して老朽化が目立つ物件
  • 室内がひどく汚れている、壊れている物件
  • 水漏れトラブルなどがあった物件
  • 室内の原状回復費用に多大な金額を要する物件

などのような、そのままでは買い手が購入意思決定をしづらい物件では、リフォームを施す必要があります。
仕様にもよりますが、例えば3LDKの間取りでフルリノベーションを施工した場合には、約600万円~800万円程度の費用がかかります。また、このようなリフォーム工事は約2~3ヶ月の工事期間も要しますので、個人でリフォームをして売却するより現状のまま「買取」で売却したほうが有利な場合も多くなります。

「買取」の種類

直接買取
こんな方にオススメです ・すぐに売却したい方に
サービス内容 ・物件の査定後、条件調整の上、すぐに買取します
こんな場合にオススメ ・他人に知られずに売却したい場合
・確実にスピーディーに資金化したい場合
・リフォームや片付けなどがわずらわしい場合
・老朽化などにより手をかけないと売却しづらい場合
買取保証制度
こんな方にオススメです ・仲介で納得できる価格で売出したい、でも長期化は避けたい方に
サービス内容 ・仲介で一定期間販売活動を行い、売れない場合には、事前に取り決めた金額で買取します。
こんな場合にオススメ ・仲介で納得できる価格で売却活動を行いたいが、買い替え先もあるので、売却の最終期限と価格を確定したい場合
リースバック買取
こんな方にオススメです ・売却後もしばらくご自宅に住み続けたい方に
サービス内容 ・売却し資金を得た上で、賃貸として家賃を支払うことで予め取り決めた期間住み続けられます。
こんな場合にオススメ ・資金を確定させた上で住み替え先を探す場合
・住み替え先が建築中であるような場合
・学校や勤務先の都合ですぐには引っ越しできない場合

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5.売出し価格の決まり方

どうやって決まる?売出し価格

01

売出し価格を出す手順

売出し価格はどのように決められるのでしょうか。

通常は不動産会社が出す「査定価格」を参考にして売主さまと不動産会社が相談して決めます。(図1)

不動産会社が行う「査定」は媒介業務を行うにあたって出すものですから、「鑑定評価」とは違います。

不動産の査定方法には、取引事例比較法、収益還元法、原価法の3つの方法がありますが、通常の「査定」では取引事例比較法が一般的です。

図1 売出し価格を出す手順

取引事例比較法を使った査定

査定価格

  1. 成約事例の調査
  2. 個別性の調整
  3. 時点修正
  4. ライバル物件の存在

ご相談の上決定

  1. 売主さまの事情・意向などを
    お聞きして売出し価格を決定

①売却希望価格

②売れる価格

③売却下限価格

  1. まず査定対象の物件と“同様”の物件が過去に売出されているか、また成約しているかを調査します。
  2. 不動産は同じものが一つとしてありません。同じマンションでも、間取り、方位、階数などによって価格が違います。対象物件と取引事例とでそれぞれの比較項目の優劣を勘案して概ねの価格を査定します。
    また、訪問査定の時に確認したお部屋の使用状況やリフォーム履歴なども価格調整の要素となります。
  3. 不動産市場にも相場の動きがあります。市場の動向を加味して取引時期による違いを調整します。
  4. 売却価格はライバル物件の存在にも影響されます。近隣に同様の物件の売出しがほとんどないのであれば売却価格は強含みに、数多く売出されていると売却価格が弱含みになります。
  5. 算定した「査定価格」を参考として、売主さまの事情、意向をお聞きして相談して売出し価格を決めていきます。
02

価格は3種類

①売却希望価格

売主としてこれくらいで売りたいと希望する価格のことです。

②売れる価格

買主と実際に成約できると想定する価格です。不動産会社の査定額がこれに当たります。

③売却下限価格

ここまで下げれば買い手がすぐに見つかると思われる価格、または売主さまとしてはこれ以上でないと売る目的が達成できない価格のことです。例えば住み替えの場合に住宅ローンの残高と仲介手数料などの費用の合計以上で売れる必要がある場合などです。

資金的、時間的に余裕がある場合、「売却希望価格」で売出していいご縁を待つこともできます。
一方、時間的な余裕がない状況では、「売却希望価格」から売出すことが難しくなります。
「売れる価格」で売出して、早急に買主を見つけることが必要です。
誰しも「できるだけ高く売りたい、でも早く売れる方がいい」と考えますが、事情を総合的に考えて売却のストーリーを考える必要があるのです。
不動産会社の営業担当者に相談する意味はそこにあります。

03

不動産査定の3つの手法

1.取引事例比較法

対象の物件と同等の条件の物件を比較し、取引事例および取引時期、市場動向も比較検討する手法。

2.収益還元法

その物件の将来に見込める収益を試算して評価する手法。事業に関する不動産に適します。

3.原価法

もしも建物を新築したらどのくらい費用がかかるのかを基準に、建設時からの経過期間を勘案する手法。

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