今回は「マンション売却にかかる期間」について説明していきます。
目次
１マンション売却の流れと一般的な期間
マンション売却にかかる期間を知るためには、マンション売却の流れを把握する必要があります。マンション売却の流れを詳しく見ていきましょう。
（１）不動産会社への相談
ご所有のお部屋や売却に関して、疑問点や不安なことを不動産会社に相談しましょう。
（２）物件の査定を行う
実際にご所有のお部屋がいくらくらいで売却できるのかを不動産会社に査定してもらいましょう。査定方法は、机上査定と訪問査定の2つの方法があります。どちらでも売却価格を算出することが可能です。ただし、机上査定ですと、お部屋の状態（使用状況）や眺望、設備の状態について詳しく見ることができません。そのため、訪問査定の方が、よりお部屋の状態を加味した価格を算出することができます。具体的に売却をお考えの方は訪問査定がおすすめです。
（３）不動産会社に売却依頼をする
安心して依頼できる不動産会社に売却を依頼しましょう。依頼する際は、媒介契約を結びます。媒介契約の種類は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つがあります。ご自身に合った契約方法を選びましょう。当社HPでも媒介契約について説明していますのでご覧ください。
（４）不動産会社が販売活動を行う
不動産会社が購入検討者を探すために販売活動を行います。主にインターネットやチラシに広告掲載をします。また、購入検討者が内覧を希望した際は、積極的に協力しましょう。内覧は購入希望者に対してお部屋のアピールができる場になります。お部屋の照明を点けて明るくしたり、掃除や整理整頓をして事前準備を行いましょう。
（５）不動産会社から販売活動報告を受ける
不動産会社は売主に対して定期的に販売活動の報告をする必要があります（一般媒介契約を除く）。不動産会社は売主に対して、どのような販売活動をしているのか、どのくらい反響が来ているか等の販売活動の状況報告をします。不動産会社の担当者と密にコミュニケーションを取り、疑問点や不安なことがあればすぐに相談しましょう。
（６）売買契約を行う
物件の買主が決まったら売買契約を行います。この際、買主から成約価格の5%～10%の手付金を受け取り、不動産会社に仲介手数料の一部を支払います(一般的には50%ですが異なる場合もあります)。住宅ローンの残債がある場合は、契約締結後に一括繰り上げ返済と抵当権の抹消書類の手配のために金融機関への連絡が必要です。
（７）決済・引渡しを行う
決済・引渡しの前日までに公共料金などの支払いを済ませましょう。住宅ローンの完済準備、引っ越し等をしてお部屋を引渡しができる状態にします。決済では、残りの売買代金を受領し固定資産税や管理費等の清算金を授受します。また、残りの仲介手数料、登記手続きを行う司法書士への報酬などを支払います。鍵や関係書類を引渡して売買完了です。
以上のような流れになります。
（３）～（６）については、販売活動を行ってから売買契約にいたるまで、3ヶ月～半年程度時間がかかる場合があります。
（６）～（７）については、売買契約から決済・引渡しを行うまで、一般的には1ヶ月程度の期間が必要です。ただし、ご事情によっては、2～3ヶ月程度かかることもあります。
２マンションを早く売却するポイント
マンションの売却期間に影響するポイントは主に以下の4つです。
（１）売却方法
（２）売り出し価格
（３）ライバル物件の有無
（４）市況を把握する
それぞれ詳しく説明していきます。
（１）売却方法
売却方法は大きく以下の２つの方法があります。
①仲介
②直接買取
①仲介
仲介の特徴は以下のようになります。
・不動産会社が売主と買主の間に入って取引する方法。
・販売活動を行い、購入検討者を探すため、売却期間が不明瞭。
・成約時には規定の仲介手数料が必要になる。
・直接買取よりも高く売却できる可能性がある。
②直接買取
直接買取の特徴は以下のようになります。
・不動産会社が買主になるため、販売活動が不要。スムーズで確実な売買ができることが過半。
・早急に現金が手に入る。
・成約時に仲介手数料を支払う必要がない。
仲介でも早く売却できる可能性はありますが、いつ買主が見つかるかは不明確です。直接買取の場合は、不動産会社が買主になるため、販売活動をする必要がなく、不動産会社が了承すればスピーディに確実に売却ができます。そのため、一般的に直接買取の方が早く売却ができます。
ただし、どちらの方法が良いかについては、売主のご事情や室内状況、市況等によって異なります。ご家族や不動産会社とよくご相談の上、決めましょう。当社HPでも仲介・直接買取について詳しく説明していますのでご覧ください。
（２）売り出し価格
売り出し価格は、マンション売却を進めていく上で非常に重要な要素です。相場よりも売り出し価格が高い場合は、売却までに時間がかかってしまう可能性があります。マンション売却にどの程度の時間をかけられるのか、どの程度の価格で売却したいのかというご自身のご事情と、市況や相場を鑑みた上で売り出し価格を決めましょう。
（３）ライバル物件の有無
マンション売却を検討した段階で、ご所有のマンションと類似している物件があるかどうかが売却期間に影響することが考えられます。周辺に類似物件（立地や築年数、間取り、広さ等が同じような物件）が何件程度売りに出ているのか、市況の価格帯はどの程度かをしっかりと把握することが重要です。
買主の立場に立って考えてみると、類似物件があればそれらの価格や室内状況等を比較するでしょう。そうすると、他と比べて価格が高かったり、駅からの距離が遠い、築年数が古い等があるとライバル物件が先に売れてしまい、ご自身の物件がなかなか売れない、という事態になりかねません。しっかりと類似物件の状況を把握し、売り出し価格等を入念に検討しましょう。
（４）市況を把握する
マンション売却は市況が大きく影響します。売却を検討した時点での市況を把握することが重要です。
例えば、以下の図で【2022年第1四半期 首都圏エリアの成約㎡単価と在庫件数】を見ると、成約㎡単価は右肩上がりで上昇していることが分かります。一方、在庫件数を見ると2021年の4月～6月頃を起点に反転増加しています。さらに現在、首都圏の中古マンションの成約件数は5ヶ月連続で前年同月を下回っており、減少傾向にあります（引用：2022/6/10発行 令和4年5月度 月例速報マーケットウォッチ サマリー）。
つまり、成約㎡単価は上昇傾向にありますが、成約件数が減っていることから、在庫件数が増えているということが推測できます。これは、物件の価格が高く、一般消費者にとってはなかなか買いづらい状態が続いていることが考えられます。
そのため、現在は高値売却の可能性は十分にありますが、売却にある程度の期間が必要になることも予想されます。
但し、市況のみが売却期間に影響しているわけではなく、先に述べた（１）～（３）の要素も影響しています。さまざまな要因を把握し、売却方法や売り出し価格等を検討しましょう。
【2022年第1四半期 首都圏エリアの成約㎡単価と在庫件数】
３マンションがなかなか売れない時の対処方法
マンションがなかなか売れない場合は、現状の売り出し条件を見直しましょう。
見直しする主なポイントは以下の2つです。
（１）広告の掲載方法の見直し
（２）売り出し価格の見直し
（１）広告の掲載方法の見直し
広告の掲載方法を再度検討しましょう。より魅力的な物件に見えるようにお部屋を綺麗にしたり、新しい写真を追加したりすることもおすすめです。以下のようにお部屋をより綺麗に見せる方法もいくつかあります。
・プロのカメラマンに写真撮影をしてもらう
プロのカメラマンが撮影するとより明るく、広く、綺麗なお部屋に見えます。
・ホームステージングをする
ホームステージングとは、室内に家具や観葉植物等を置いて、お部屋をモデルルームのようにコーディネートすることです。購入検討者にとっては実際に住んだイメージがつきやすく、結果として購入されやすくなります。また、最近では「バーチャルホームステージング」といって、室内に多くの家具や荷物のあるお部屋でも、CG加工で家具を消し、さらにCG加工で別の家具を置くこともできます。当社で行っている「バーチャルホームステージングサービス」についてはこちらをご覧ください。
・広告に掲載されているアピール文言を見直す
インターネットやチラシに掲載されている広告の文言を見直してみましょう。お部屋やマンションのアピール文言を変更・追加するとよりお部屋の強みや個性、特徴が伝わるでしょう。
（２）売り出し価格の見直し
再度、相場を見直してみましょう。現状の売り出し価格が相場よりも高い場合は、売り出し価格を下げることも必要になるでしょう。不動産会社の担当者と密にコミュニケーションを取り、価格を下げるのかどうか、下げる場合はどのタイミングで下げるのかを検討しましょう。納得した売却をするための戦略を考えることが大切です。
この他にも、不動産会社の担当者とよく相談し、改善できる点があれば実践していきましょう。
４マンション売却時の期間に関するよくある質問
マンション売却の期間に関するよくある質問を3つ紹介します。
Q1 とりあえず早く売却したい！どうすればいいの？
A1 まずは不動産会社に相談しましょう。早く売却したい場合は先述の「直接買取」という方法がおすすめですが、ご事情やお部屋の状態等によっても売却方法は変わります。不動産会社の担当者に早く売却したい旨を伝えた上で、よく相談しながら検討しましょう。
Q2 売却はしたいけど、まだ引っ越し先の目途もついていなくて…あまり早く売れても困るのよね…。
A2 住み替え先を探しながら売却活動をされる方も多くいらっしゃいます。売却活動も引っ越し先探しも同時に進めていく場合、しっかりと計画を立てることが重要です。いつまでに売却したいのか、いつまでに引っ越しする必要があるのか等、不動産会社と協力して計画的に進めていきましょう。
Q3 早く売却したいけど、できるだけ高く売却したい…。
A3 早く、高く売却できるに越したことはないですよね。売却しなければならない期限が決まっていたり、売却して早く換金しなければならない場合は、相場より高く売却することが難しいかもしれません。反対に、売却に時間をかけられる余裕がある場合は、売却活動期間を弾力的に調整することができるため、相場より高く売却できる可能性があります。売り出すタイミングや購入検討者がいるかどうかによっても売却できるタイミングは変わります。不動産会社の担当者に売却時期や売却価格を相談し、納得して売却ができるようにしましょう。
５まとめ
マンションの売却期間を決める要素は複数あります。さまざまな要素を把握し、ご自身のご事情に合わせながらマンション売却の検討を進めていきましょう。売却方法や市況、ライバル物件の把握等、たくさんの情報が必要になります。何からはじめてよいのか分からないときは、不動産会社に相談してみましょう。お悩みの際はぜひオークラヤ住宅までご相談ください。
