目次
１マンション売却でのよくある失敗
今回はマンション売却で「よくある失敗」について紹介します。
「失敗」を知り、注意することでマンション売却を「成功」につなげましょう。
ここではマンション売却前、マンション売却の最中、マンション売却後の３つの時点での「よくある失敗」についてまとめました。順番に説明していきます。
（１）マンション売却前のよくある失敗
まずは「マンション売却前」のよくある失敗について説明します。
①不動産会社選びに失敗
不動産会社選びで失敗してしまうとなかなか売れない、購入の反響が全く来ない、といったことになりかねません。ご自身の意見や事情をよく聞き、寄り添ったアドバイスや提案をしてくれる不動産会社の担当者を選びましょう。
②売却価格の設定に失敗
あまりにも相場とかけ離れた価格設定をしてしまうとなかなか売却ができません。相場にあった価格設定をするためには、ご所有の物件と条件が似た物件がどのくらいの価格で売りに出されているのかを把握することが重要です。
ご自身で確認するには、インターネットサイト（SUUMO、アットホーム、Yahoo不動産！等）を利用してみましょう。ご所有の物件と近い条件（地域や築年数、広さ、向き等）を入力し、検索して、どのくらいの価格で、どのくらいの物件数が出ているのかを参考にしてみましょう。また、不動産会社に査定を依頼した際には、その不動産会社が提示した価格の根拠を示してくれるかを確認しましょう。「なぜこの価格設定なのか」の資料等を提示しながら、分かりやすく説明してくれる不動産会社が信頼できる会社と言えるでしょう。
③どのような売却活動をするのかについて把握をしていない
どのような売却活動を行う不動産会社なのかを確認しましょう。価格設定が適切でも、広告活動等がしっかりできていなければ、売却するまでに時間がかかってしまいます。
例えば、インターネット広告をどのくらいの数のサイトに、どのような形で掲載するのかや、チラシ広告や新聞折り込み等も含めてどのような売却活動を行ってくれるのか等を理解しておきましょう。
（２）マンション売却の最中のよくある失敗
次に「マンション売却の最中」のよくある失敗について説明します。
①掃除や片付けをしていない
お部屋の印象を良くするためには、お部屋の掃除や片付けをすることが大切です。綺麗なお部屋と、ほこりや物が散乱しているお部屋では、写真掲載時や内覧時の印象が大きく違ってきます。そのため、できるだけ不要なものは処分し、目立たない場所に片付けましょう。また、汚れが目立つ水廻りや内覧時にはじめに目に入る玄関等は綺麗に掃除をしましょう。
②不動産会社の担当者とのコミュニケーション不足
不動産会社の担当者とのコミュニケーションがしっかりできていないと、売主にとって納得できる売却ができません。お部屋で特にアピールしてほしいことや、逆に気になっていることがあれば担当者に相談してみましょう。他にも、購入検討者から価格交渉が入ったり、市況等の影響でなかなか売却できない場合には価格の調整をする場合があります。その際も、担当者のアドバイスを参考にしながらご自身のご事情等も含めて検討してみましょう。納得した売却ができるように担当者と密にコミュニケーションを取ることが大切です。
（３）マンション売却後のよくある失敗
最後に「マンション売却後」のよくある失敗について説明します。
①主要設備の不具合を報告しない
給湯器やトイレなどの主要設備について、引渡し日から7日間は売主が修復の義務を負います。ただし、この責任を負うのは売買契約書に付属している設備表の主要設備の故障・不具合欄を「無」としたものに限ります。そのため、事前にお部屋の設備を点検し、不具合がある場合は必ず申告しましょう。
他にも売主が負うべき責任として「契約不適合責任」というものがあります。マンション売却では、個人が売主の場合、給排水管の故障やシロアリの害は引渡し日から3ヶ月間修復の義務を負います。
このような責任があることを理解していないと「そんな責任を負うなんて知らなかった！」という事態になってしまいます。さらに、義務の履行を遅延するような行為があった場合は、契約解除とそれに伴う違約金を支払わなければならなくなることもあります。大変重要なことですので、お部屋の設備等に不具合があるかどうかをしっかり見直し、不具合や少しでも気になる点があれば不動産会社の担当者に相談しましょう。
②マンション売却時にかかる費用を理解していない
マンション売却の際には諸費用を支払う必要があります。そのため、売却時にいくら費用がかかるのかを理解していないと「思ったよりも手取り金額が少ない…」という事態になりかねません。マンション売却をご検討の際は、諸費用がどのくらいかかるのかをしっかりと確認しましょう。
具体的には、以下の費用がかかります。
〇仲介手数料
宅地建物取引業法により媒介報酬の額（仲介手数料）の上限が定められています。売買金額により報酬の額が定められており、その合計金額が仲介手数料です。
※空き家等の売買、又は交換の媒介における特例を除きます。
一般的には、マンションの売買の場合、成約価格は400万円超の場合がほとんどなので、仲介手数料は速算式(成約価格×3％+60,000円+消費税)を用いて計算されます。
○収入印紙費用
売買契約書に貼る収入印紙（印紙税）がかかります。費用は売却する価格によって異なります。
・売買価格が500万円超～1,000万円以下の場合・・・収入印紙代5,000円
・売買価格が1,000万円超～5,000万円以下の場合・・・収入印紙代1万円
・売買価格が5,000万円超～1億円以下の場合・・・収入印紙代3万円
・売買価格が1億円超～5億円以下の場合・・・収入印紙代6万円
※令和4年3月31日までに契約書が作成される場合は軽減により上記金額です。
○登記費用
住所や氏名が変更されていて登記記録と一致しない場合や抵当権の抹消が必要な場合は、登記費用がかかります。一般的に、司法書士に変更や抹消の登記手続きを依頼します。その際は、司法書士への報酬が発生します。
○リフォーム費用
リフォームをして売却する必要がある場合に費用がかかります。
○引っ越し費用
住みかえ先へ引っ越しをする費用がかかります。場合によっては不用な家具等を処分する費用もかかります。
○譲渡所得税（※譲渡益が出た場合のみ）
マンション売却した際に利益が出た場合は住民税と所得税がかかります。
マンション売却にかかる費用や手取り金額等については事前に把握し、計画的なマンション売却を進めましょう。
２マンション売却で失敗しない５つのポイント
マンション売却で失敗しない５つのポイントを紹介します。
（１）不動産会社の担当者の話をしっかり聞く
どのような不動産会社で、どのような売却活動を進めるのかを確認しましょう。担当者の人柄も重要ですね。
（２）内覧時の対策をする
購入検討者により良い印象を与えるために、お部屋をできるだけ綺麗にしましょう。「自分が購入検討者だったら」という視点でお部屋を見直してみましょう。
（３）資金計画を立てる
売却価格と売却時にかかる諸費用をしっかりと理解し、お手取り金額がいくらくらいになるのかを把握しましょう。マンション売却を検討した段階で、資金計画を立てるとスムーズなマンション売却につながります。
（４）売却スケジュールを立てる
売り出しから成約、引渡しまでのスケジュールを確認しましょう。
どうしても売りたい金額と相場に合った金額が異なる場合もあり、売りたい金額の方が高い場合は、成約までに時間がかかる可能性があります。どのくらいの期間が必要なのか、実際にどれくらいの時間をかけることができるのかをしっかりと検討しましょう。そして引っ越し準備が必要な場合や、書類が必要な場合は余裕を持って行動できるようにしましょう。
（５）不安なことがあればすぐに不動産会社に相談する
価格設定や、売却活動、お部屋の不備等で不安なことがあればすぐに不動産会社に相談しましょう。納得した売却ができるように担当者としっかりコミュニケーションを取りましょう。
以上の５つのポイントに注意しながら、マンション売却を進めましょう。
３マンション売却でよくある質問
マンション売却の際によくある質問を３つ紹介します。
Q1 失敗しない不動産会社選びのコツは何ですか？
A1 不動産会社の担当者の話をしっかり聞き、見極めることが必要です。以下の点に注意しましょう。
・価格提示の際に、明確な根拠を示しながら分かりやすく説明してくれるか。
・売主の質問に的確に答えてくれるか。
・メリットばかりでなく、デメリットも話してくれるか。
・売主のご事情や気持ちに寄り添った話し方をしてくれるか。
等、を確認しましょう。また上記以外にも不動産会社や担当者に求めることを考えておくといいでしょう。
Q2 部屋の片付けはどの程度行っておくとよいでしょうか？住みながらの売却なのでどうしても生活感が出てしまって…。
A2 無理のない範囲で行っていただければ大丈夫です。ほこりや汚れが目立たないかを確認し、気になるところがあれば掃除をしましょう。特にキッチンや水廻り、床等、汚れが付きやすい箇所は見直すことをおすすめします。また、置いてあるものを整理整頓するだけでも印象がより良くなりますので、無理のない範囲でできることを行いましょう。
Q3 どのような売却活動をしているのか、いまいち理解できなくて…。
A3 不安なことや分からないことがあればすぐに担当者に相談しましょう。担当者としても売主さまにとって良い売却になることがいちばんです。気兼ねせず相談してください。
４まとめ
マンション売却での失敗を事前に知ることで、マンション売却を成功につなげることができます。スムーズで納得できるマンション売却ができるように、事前準備や不動産会社との連絡をしっかり取るようにしましょう。
