マンションを売却する際、所有権移転登記をするために「権利証」が必要となります。しかし、売却準備を進めるなかで権利証が見当たらず、「再発行はできるのか」「紛失したままでも売却できるのか」などの疑問を抱いている方もいるかもしれません。
結論からお伝えすると、権利証を紛失していても、必要な手続きをおこなえばマンション売却は可能です。
本記事では、売却に権利証が必要な理由や紛失時の対処法、かかる費用の目安、権利証が必要なタイミングを解説します。不安を解消し、売却手続きを安心して進めるために、ぜひ参考にしてください。
目次
マンション売却に必要な権利証とは
一般的に「権利証」と呼ばれる書類には、「登記済権利証」と「登記識別情報」の2種類が存在します。
| 登記済権利証 | 2005年の法改正以前に発行 |
| 登記識別情報 | 2005年の法改正以降に順次導入 |
不動産登記法の法改正がおこなわれた2005年3月を境に、権利証の形式が変更されました。ただし、一斉に切り替わったわけではありません。各法務局で順次導入されたため、2008年までに取得した物件では、旧型の権利証が発行されている場合もあります。
なお、法務局で取得できる「登記事項証明書」、いわゆる登記簿謄本は、物件の内容を証明するものであり、権利証ではありません。混同しないように注意が必要です。
以下では、「登記済権利証」と「登記識別情報」の特徴について説明します。ご自身の書類がどちらに該当するかを確認しておきましょう。
登記済権利証とは
いわゆる権利証である「登記済権利証」は、主に2005年の法改正以前に発行されていた紙媒体の権利証を指します。登記申請書の副本に、法務局の「登記済」という朱色の印が押されているのが特徴です。正式には「登記済証」と呼ばれます。
法改正によって形式は変わりましたが、現在でも法的な効力は有効であり、マンション売却時の本人確認書類として使用できます。当時の書類をお持ちの方は、大切に保管しておきましょう。
登記識別情報とは
2005年の法改正以降、登記のオンライン化にともない、従来の権利証に代わって順次導入されたものです。不動産及び所有者ごとに発行される「登記識別情報通知書」には、12桁の英数字などからなるパスワードにあたる符号が記載されています。
この符号自体が権利証の役割を果たしており、通知書下部の符号部分は目隠しシールや袋とじなどで隠されています。売却の決済当日まで、目隠しシールを剝がしたり、袋とじを開いたりしないように注意してください。
一度剥がすと、パスワードが第三者に盗み見られるリスクが生じ、権利証としての信頼性が損なわれてしまいます。厳重に管理しましょう。
マンション売却に権利証が必要な理由
マンション売却において権利証が求められる主な理由は、以下のとおりです。
- 所有権移転登記の際に、その不動産の所有者であることを証明するため
- 第三者によるなりすましや不正な登記を防ぐため
不動産の所有権を売主から買主へ移す「所有権移転登記」をおこなうには、売主本人の意思に基づく申請であることを法務局に証明しなければなりません。
権利証は、実印や印鑑証明書と並んで、本人の意思確認をおこなうための重要な資料です。虚偽の申請によるトラブルを未然に防ぐ役割を担っています。
権利証を紛失してもマンション売却はできる
前項では、所有権移転登記の際に権利証が必要になることをお伝えしました。しかし、万が一、権利証を紛失してしまった場合でも、マンションを売却することは可能です。
ここでは、紛失時の所有権の扱いや、権利証の再発行の可否について解説します。
権利証を紛失しても所有権はなくならない
権利証は、あくまで所有者本人であることを証明する手段のひとつです。マンションの所有権そのものは、法務局にある登記簿に記録されています。そのため、権利証を紛失しても、所有権がなくなることはありません。
後述する代替手続きをおこなえば、権利証がない状態でも問題なくマンションを売却できます。焦らずに対応方法を確認しましょう。
権利証の再発行はできない
マンションの売却は可能ですが、登記済権利証や登記識別情報の再発行はできません。なりすましによる悪用を防ぐセキュリティ上の理由から、一度しか発行されない仕組みになっているためです。
紛失した場合は、権利証そのものを再発行するのではなく、それに代わる本人確認手段を利用して売却手続きを進める必要があります。詳しくは次の章で解説します。
マンション売却前に権利証を紛失した場合の対処法
権利証を紛失しても、以下の3つの代替方法のいずれかを利用すれば、売却が可能です。どの方法を選ぶかによって、手続きにかかる時間や手間、費用が異なります。
| 方法 | 費用目安 | 特徴 |
| 司法書士による本人確認情報の作成 | 5万～15万円程度 |
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| 公証人による本人確認 | 1万円程度 |
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| 事前通知制度の利用 | ほぼ無料 |
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それぞれの方法にメリット・デメリットがあります。売却のスケジュールや予算にあわせて選べるよう、詳しく見ていきましょう。
司法書士に本人確認情報を作成してもらう
権利証がない場合の一般的な対処法は、司法書士に「本人確認情報」を作成してもらう方法です。本人確認情報とは、売主が登記義務者本人であることを証明するために、所有権移転登記の代理人となる司法書士や弁護士が作成する書類です。
本人確認情報は、決済時の登記申請と同じタイミング、もしくは事前に作成されることが多く、売却手続きをスムーズに進められます。専門家が手続きを担うため安全性が高く、売主の手間も大きくありません。
司法書士に支払う費用は5万〜15万円程度で、作成にあたり以下の書類の提出を求められる場合があります。
- 本人確認書類（運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなど）
- 印鑑証明書
- マンション購入時の売買契約書
- 固定資産税納付書など
役所で取得する書類もあるため、必要書類を事前に確認し、余裕を持って準備しておきましょう。
公証人に本人確認をしてもらう
売主本人が公証役場へ出向き、公証人から本人確認を受ける方法もあります。公証人が認証した書類を権利証の代わりとして、売却手続きを進められます。
費用は1万円程度で、司法書士に依頼するよりも安く抑えられる点がメリットです。
ただし、売主は決済日までに以下の手続きをおこなう必要があります。
- 登記簿謄本や印鑑証明書などの書類を揃える
- 司法書士から登記申請の委任状を受け取る
- 公証役場で公証人の本人確認を受ける
準備に手間がかかるほか、平日の日中に公証役場へ行く必要もあり、時間の都合がつきにくい方には難しい方法かもしれません。さらに、不備があった場合は、決済日に間に合わないことも考えられます。
この方法を選択する場合は、不動産会社や司法書士に相談し、スケジュールに余裕を持って進めることが大切です。
事前通知制度を利用する
事前通知制度とは、権利証がない状態で所有権移転登記を申請した場合に、法務局から売主宛てに通知書が送付される制度です。この制度を利用する場合の主な流れは、次のとおりです。
- 権利証以外の必要書類を全て揃える
- 権利証がない状態で所有権移転登記を申請する
- 法務局から売主宛てに申請内容の通知書が郵便で届く
- 売主は通知の発送日から2週間以内に法務局へ書類を提出する
権利証がない状態で登記申請をすると、内容に誤りがないかを確認するためのはがきが法務局から売主宛てに送付されます。売主はその書類に押印し、通知の発送日から2週間以内に法務局へ返送しなければなりません。
費用は無料に近いものの、期限内に書類を返送できなかった場合や手違いがあった場合には、所有権移転登記ができない可能性があります。そのため買主にとってリスクが高く、マンション売却では基本的に利用されない方法です。
マンション売却で権利証が必要になるタイミング
売却活動のどの段階で権利証が必要になるかを把握しておくと、余裕を持って準備を進められるでしょう。押さえておきたいポイントは、次の2つです。
- 査定時や媒介契約時は原則不要
- 決済・引渡し当日には権利証の原本が必要
査定時や媒介契約時は原則不要
不動産会社に査定を依頼する段階や、媒介契約を結ぶ段階では、権利証の原本は必要ないことが一般的です。
この時点で紛失していることが判明したとしても、売却活動を進めるのは可能です。早めに不動産会社へ相談し、今後の手続きについてアドバイスをもらいましょう。
契約・決済・引渡し当日には権利証の原本が必要
権利証や代替書類の原本が法的に必須となるのは、契約・決済・引渡し日のタイミングです。本人確認や売主から買主への所有権移転登記を申請する際に必要となります。
通常は、決済日には買主から売買代金の残代金を受け取り、それと同時に所有権移転登記の手続きを司法書士に依頼します。このときに権利証や代替書類がなければ、所有権の移転ができず、取引が完了しません。
決済日間近になって権利証の紛失に気がついた場合、代替書類の準備が間に合わない可能性もあります。書類の有無や保管場所を早めに確認しておきましょう。
【ケース別】マンション売却で権利証がない場合の注意点
相続したマンションや共有名義の物件を売却する際は、権利証の準備の面でも、通常の売却手続きと異なる注意点があります。それぞれのケースについて、見ていきましょう。
相続したマンションを売却する場合
相続したマンションを売却するには、まず被相続人（亡くなった方）から相続人への名義変更（相続登記）をおこなう必要があります。相続登記の手続きには、被相続人が所有していた権利証は原則として不要です。そのため、元の権利証が見つからなくても、相続登記は可能です。
相続登記が完了すると、相続人名義の新しい登記識別情報が発行されます。売却時にはそれを使って手続きを進めます。
共有名義のマンションを売却する場合
共有名義のマンションを売却するには、共有者全員の同意が必要です。また、所有権移転登記の際には、共有者全員分の権利証を用意しなければなりません。
共有者のうち1人でも権利証を紛失している場合は、その人について、司法書士による本人確認情報の作成などが必要になります。手続きの遅れを防ぐためにも、事前に共有者全員の書類の有無を確認しておきましょう。
まとめ
マンション売却の際、権利証は所有権移転登記の手続きで必要となります。しかし、権利証を紛失していても売却は可能です。司法書士による本人確認情報の作成など、代替書類を用意することで売却手続きを進められます。権利証の再発行はできませんが、所有権の移転に支障はありません。
ただし、手続きには費用や日数がかかる場合があるため、早めの行動が重要です。紛失に気づいた段階で不動産会社へ相談し、余裕を持って準備を進めましょう。
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