共有名義のマンションとは、夫婦や親子、兄弟姉妹など複数人で所有する形態です。売却するには共有者全員の合意や売却代金の分配などの単独名義とは異なる課題があり、円滑に売却できるか不安を感じる方もいるかもしれません。
本記事では、共有名義のマンションの売却方法をはじめ、手続きの流れや必要書類、税金についても解説します。よくあるトラブルと対処法も紹介しますので、関係者全員が納得して売却を進められるよう、ぜひ参考にしてください。
目次
共有名義とは？
共有名義（共同名義）とは、ひとつの不動産を複数人で所有することです。共有名義の各所有者を「共有者」や「共有名義人」、「共有持分権者」と呼びます。また、所有権のうち各共有者が所有している分を「共有持分」、その割合を「持分割合」といいます。
共有名義の具体例としては、夫婦や親子で資金を出し合ってマンションを購入するケースや、親が亡くなり複数の子どもが共同でマンションを相続するケースなどがあげられます。共有持分の割合は、購入時に支払った金額の割合や、遺産分割協議によって決まります。
共有名義については、以下のページで詳しく解説しています。
マンションの共同名義とは？メリット・デメリットや注意点を解説
共有者全員の同意がなくてもマンションを売却できる？
共有名義のマンションは、個人の判断でおこなえる範囲が法律で制限されています。以下のとおり、マンション全体の売却には共有者全員の同意が不可欠で、1人でも反対すると売却できないことが民法第251条で定められています。
| 同意の要否 | 行為の内容 |
| 全員の同意が必要 |
|
| 過半数の同意が必要 |
|
| 1人で可能 |
|
一方、自分の持分のみならば、ほかの共有者の同意がなくても売却できます。また、売却ではなく賃貸として貸し出す場合は、3年以内の短期賃貸借なら共有者の過半数（持分割合で計算）の同意で可能です（民法第206条、第252条）。
（参考：法務省「民法・区分所有法における保存・管理行為等の概念」、「共有物の「管理」の範囲の拡大・明確化」PDF7枚目）
共有名義のマンションの売却方法
共有名義のマンションを売却するには、主に4つの選択肢があります。状況に応じて最適な方法は異なるため、それぞれの特徴を理解しておきましょう。
- 共有者全員の合意により住戸全体を売却する
- ほかの共有者の持分を取得して住戸全体を売却する
- 自分の持分をほかの共有者に売却する
- 自分の持分のみを第三者に売却する
共有者全員の合意により住戸全体を売却する
共有者全員の合意によって専有部分全体を売却するのが、一般的な方法です。単独名義のマンションと同様に市場価格での売却が見込めます。買主にとっても権利関係が明確なため、安心して検討しやすいという利点があります。
一方で、共有者全員での話し合いに時間や手間がかかる点はデメリットといえます。売却価格や時期、不動産会社の選定など、すべての事項について同意を得なければなりません。
ほかの共有者の持分を取得して住戸全体を売却する
ほかの共有者全員の持分を買い取り、単独名義に変更したうえで売却する方法もあります。単独名義になれば、売却に関するすべての意思決定を自分だけでおこなえるため、スムーズに進められる点がメリットです。必要書類も1人分で済み、手続きの負担を軽減できます。
ただし、共有者の持分を買い取るには、まとまった資金が必要です。状況によっては、金融機関からの借入を検討するケースもあるかもしれません。
自分の持分をほかの共有者に売却する
共有者のなかにマンションの所有継続を希望する人がいる場合、その人に自分の持分を買い取ってもらう方法も考えられます。売却することで自身の持分を現金化でき、共有関係を解消できます。
買主となる共有者は、単独名義またはほかの共有者との共同名義でマンションを所有し続けることが可能です。ただし、持分の買取を依頼する共有者に十分な資金力があることが前提になります。
自分の持分のみを第三者に売却する
一般的ではないですが、自身の共有持分のみを第三者に売却することも可能です。ほかの共有者の同意を必要とせず、早めに現金化できる点がメリットです。
ただし、マンションの権利の一部だけを購入したいと考える人は少ないため、主な売却先は共有持分を専門に扱う不動産買取業者になります。その場合、売却価格は相場より安くなる傾向があり、物件によっては市場価格の半額以下になることも考えられます。
また、新たな所有者と残りの共有者との間で将来的にトラブルが発生するリスクもあるでしょう。
共有名義のマンションの売却手順
共有名義のマンションを売却する場合、単独名義の物件とは異なる手順や注意点があります。ここでは、共有者全員の合意で住戸全体を売却するケースでの流れを見ていきましょう。
- 共有持分権者と持分割合を明確にする
- 共有者全員で売却方法を決める
- 不動産会社に査定を依頼する
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 購入希望者と売買契約を締結する
- 決済・収益の分配をおこなう
- 確定申告・納税をおこなう
1.共有持分権者と持分割合を明確にする
売却活動を始める前に、まず誰がどのくらいの割合でマンションの権利を持っているのかを正確に把握する必要があります。法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、記載されている所有者全員の名前とそれぞれの持分割合を確認しましょう。
登記事項証明書は、マンションの所在地を管轄する法務局の窓口で請求できるほか、郵送やオンラインでも取得可能です。持分割合は、売却代金の分配や諸費用の負担割合を決定する際の基準となります。
2.共有者全員で売却方法を決める
登記事項証明書で権利関係を確認したら、共有者全員で話し合い、売却について合意する必要があります。マンション全体を売却するか、誰かが持分を買い取るかなどの売却方法を決定しましょう。
売却価格や売却時期の希望についても、全員の意見を調整します。
3.不動産会社に査定を依頼する
売却の方針が固まったら、マンションがいくらで売れそうかを把握するため、不動産会社に査定を依頼します。査定は1社だけでなく複数の会社に依頼し、査定結果を比較するのがおすすめです。
査定額だけでなく、価格の根拠や販売戦略などを各社に確認し、信頼できる不動産会社を選びましょう。
売却査定の流れや事前準備については、以下のページで詳しく解説しています。
マンション売却査定のポイントは？机上査定と訪問査定の違いも解説
4.不動産会社と媒介契約を結ぶ
売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。媒介契約とは、不動産会社に売却の仲介を正式に依頼するための契約です。
媒介契約書には、原則として共有者全員の署名・捺印が必要です。ただし、委任状を作成すれば、代表者のみの署名・捺印で契約を進められます。全員がそれぞれ不動産会社とやり取りするのは非効率なため、窓口となる代表者を1人決めておくとよいでしょう。
委任状の作成については、本記事の「手続きを代理人に依頼する場合の必要書類」で詳しく解説します。
また、媒介契約の詳細については以下のページをご覧ください。
5.購入希望者と売買契約を締結する
購入希望者が見つかり、売却価格や引渡し条件などの交渉がまとまれば、売買契約を締結します。売買契約時には、原則として共有者全員が立ち会い、契約書へ署名・捺印する必要があります。
媒介契約と同様に、委任状を作成すれば代表者が代理人として手続きすることも可能です。
6.決済・収益の分配をおこなう
売買契約で定めた決済日（引渡し日）に買主から残代金を受け取り、同時に売主がマンションの鍵を引き渡します。住宅ローンが残っている場合は、この決済金で一括返済し、抵当権の抹消手続きをおこないます。
売却代金は共有者全員の合意にもとづき、事前に決めた方法で受け取ります。一般的には各共有者の口座へ持分割合に応じて振込する方法が取られますが、代表者の口座に全額入金し、そこから分配する形も可能です。
7.確定申告・納税をおこなう
マンションの売却によって利益（譲渡所得）が出た場合は、売却した翌年に確定申告をおこない、譲渡所得税を納税する必要があります。確定申告と納税は、共有者それぞれが自身の持分に応じた譲渡所得を計算し、個々におこないます。
売却益が出なかった場合や、後述する特例を利用して税金が0円になる場合でも、特例の適用を受けるためには確定申告が必須です。譲渡所得税については、本記事の「譲渡所得税」で解説します。
また、確定申告の手順については、以下の記事をご確認ください。
マンション売却後に確定申告は必要？手続きの流れと必要な書類を解説
共有名義のマンション売却の必要書類
共有名義のマンションを売却する際には、共有者全員の本人確認書類など、単独名義の場合と比べて準備すべき書類が多くなります。主な必要書類は、以下のとおりです。
| 必要書類 | 概要 |
| 本人確認書類 |
|
| 実印 |
|
| 印鑑証明書 |
|
| 住民票 |
|
| 通帳・キャッシュカード |
|
| 登記済権利証または登記識別情報 |
|
| 固定資産税・都市計画税納税通知書 |
|
| マンションの管理規約、長期修繕計画書 |
|
| ローン完済・抵当権抹消手続きの書類一式 |
|
これらの書類は、売買契約時や決済・引渡し時などのタイミングで必要です。
特に印鑑証明書は有効期限があるため、取得する時期に注意が必要です。どの書類がいつ必要になるか、不動産会社に確認しながら準備を進めましょう。
また、手続きを代理人に依頼する場合や相続登記が未了の場合は、上記に加えて必要な書類があります。以下で詳しく説明します。
手続きを代理人に依頼する場合の必要書類
共有者が遠方に住んでいたり、仕事の都合で手続きに参加するのが難しかったりする場合、委任状を作成して代理人を立てることが可能です。代理人は、ほかの共有者や司法書士などの専門家が務めます。
売却活動をおこなうときの委任状
不動産会社との媒介契約や販売活動に関するやり取りを代表者1人に任せる場合、ほかの共有者全員から代表者への委任状が必要です。
委任状に記載したほうがよい主な内容は、以下のとおりです。
- 委任者の氏名・住所
- 代理人の氏名・住所
- 委任年月日
- 委任する権限の内容（売却に関する権限の範囲）
- 対象不動産の情報（所在地、家屋番号など）
- 委任状の有効期間
トラブルを防ぐため、どのような権限を委任するかを明確に記載することが重要です。明確に記載されていない場合、委任状としての効力が認められないこともあります。委任状に決まった書式はありませんが、スムーズな取引を進めるためにも不動産会社が用意している雛形を利用するのが一般的です。
決済・名義変更時の委任状
決済時に買主へ所有権を移転するための登記手続きは、司法書士に依頼するのが一般的です。その際、共有者全員から司法書士への委任状が必要となります。また、必要書類についても共有者全員のものが必要です。
司法書士に手続きを委任する際の主な必要書類は、以下のとおりです。
- 委任状
- 印鑑登録証明書（発行後3か月以内のもの）
- 住民票
- 顔写真付きの身分証明書のコピー（運転免許証、マイナンバーカードなど）
決済の前に司法書士や不動産会社から必要書類の案内があるため、指示にしたがって準備を進めましょう。
共有名義のマンション売却時の諸費用・税金
共有名義のマンションを売却する際には、さまざまな費用や税金が発生します。各共有者が負担することになるため、どのような費用がかかるのかを事前に把握しておきましょう。ここでは、売却時にかかる主な諸費用と税金について解説します。
諸費用
マンション売却時にかかる主な諸費用は、以下のとおりです。
| 費用 | 概要 |
| 仲介手数料 |
|
| 印紙税 |
|
| 登記費用 |
|
| ローン一括繰上返済手数料 |
|
| 引っ越し費用・その他諸費用 |
|
※2025年10月時点
諸費用は、売却価格やローンの残債、物件の状況によって異なります。売却代金からこれらの費用を差し引いた金額が、最終的な手取り金額の目安となります。
譲渡所得税
マンションを売却して利益（譲渡所得）が生じた場合、その利益に対して譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）が課されます。税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって、次のように定められています。
| 所有期間 | 区分 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計税率 |
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 30％ | 9％ | 0.63％ | 39.63％ |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 15％ | 5％ | 0.315％ | 20.315％ |
譲渡所得は、「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除額」で算出します。取得費はマンション購入時の代金など、譲渡費用は売却時にかかった諸費用、特別控除額は次の章で解説する3,000万円特別控除などです。
共有名義の場合、譲渡所得の計算や所有期間の判定は共有者それぞれが個別におこないます。また、共有者同士で持分を売買した場合は、所有期間が短縮され短期譲渡所得の扱いとなる可能性があります。
譲渡所得税の詳しい計算方法については、以下の記事もあわせてご覧ください。
不動産売却でかかる税金はいくら？計算方法や税金控除について解説
共有名義のマンション売却で利用できる特例
共有名義のマンションを売却する際には、税金の負担を軽減できる特例があります。ここでは、代表的な以下の特例について解説します。
- 居住用財産の3,000万円特別控除
- 10年超所有の軽減税率の特例
- 特定居住用財産の買換え特例
- 相続税額の取得費加算の特例
居住用財産の3,000万円特別控除
「居住用財産の3,000万円特別控除」とは、マイホーム（居住用財産）を売却した場合に譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です。主な適用要件は以下のとおりです。
- 売却した物件が自宅である
- 住まなくなった日から3年目の年末までに売却
- 親族など特別な関係者への売却ではない
- 過去2年以内に同様の特例や買換特例、損失繰越控除などを使っていない
- 所有期間の長短は問わない
共有名義のマンションの場合、「その家に住んでいたか」などの適用要件は共有者ごとに判断されます。要件を満たしていれば、各共有者が3,000万円の控除を受けられます。
たとえば、夫婦共有名義でそれぞれが要件を満たせば、夫3,000万円、妻3,000万円の合計で最大6,000万円の控除が可能です。
控除額の計算例1：持分が2分の1ずつの場合
夫婦共有名義（持分各2分の1）のマンションを例に、控除額の計算を見てみましょう。
【条件】
- 購入価格：1億円
- 売却価格：1億6,000万円
- 持分：夫2分の1、妻2分の1
【夫の計算】
- 取得費：1億円 × 1/2 ＝ 5,000万円
- 売却価格：1億6,000万円 × 1/2 ＝ 8,000万円
- 譲渡所得：8,000万円 − 5,000万円 ＝ 3,000万円
- 課税譲渡所得：3,000万円 − 3,000万円（控除）＝ 0円（非課税）
【妻の計算】
- 取得費：1億円 × 1/2 ＝ 5,000万円
- 売却価格：1億6,000万円 × 1/2 ＝ 8,000万円
- 譲渡所得：8,000万円 − 5,000万円 ＝ 3,000万円
- 課税譲渡所得：3,000万円 − 3,000万円（控除）＝ 0円（非課税）
※取得費や譲渡費用、減価償却費用等は簡略化しています。
このケースでは、夫婦ともに譲渡所得が3,000万円のため、特例を適用することで課税対象はどちらも非課税となります。
控除額の計算例2：持分が異なる場合
次に、夫婦の持分割合が異なるケースを見てみましょう。
【条件】
- 購入価格：1億円
- 売却価格：1億6,000万円
- 持分：夫10分の9、妻10分の1
【夫の計算】
- 取得費：1億円 × 9/10 ＝ 9,000万円
- 売却価格：1億6,000万円 × 9/10 ＝ 1億4,400万円
- 譲渡所得：1億4,400万円 − 9,000万円 ＝ 5,400万円
- 課税譲渡所得：5,400万円 − 3,000万円（控除）＝ 2,400万円（課税）
【妻の計算】
- 取得費：1億円 × 1/10 ＝ 1,000万円
- 売却価格：1億6,000万円 × 1/10 ＝ 1,600万円
- 譲渡所得：1,600万円 − 1,000万円 ＝ 600万円
- 課税譲渡所得：600万円 − 600万円（控除）＝ 0円（非課税）
※取得費や譲渡費用、減価償却費用等は簡略化しています。
最高3,000万円まで控除が可能であっても、譲渡所得の金額を超えて差し引くことはできないため、この例では妻は非課税となります。一方で、夫は控除を適用しても2,400万円が課税対象となります。
10年超所有の軽減税率の特例
「10年超所有の軽減税率の特例」は、所有期間が10年を超えているマイホームを売却した場合、課税譲渡所得6,000万円以下の部分に軽減税率が適用される制度です。
主な適用要件と軽減後の税率は以下のとおりです。
【適用要件】
- 売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている
- 居住用財産の3,000万円特別控除と併用が可能
【軽減後の税率】
| 譲渡所得額 | 適用税率 |
| 3,000万円以下 | 3,000万円の特別控除が適用され非課税 |
| 3,000万円超～9,000万円以下（差額6,000万円）の部分 | 所得税10％、住民税4％、復興税0.21％（10年超所有の軽減税率） |
| 9,000万円超の部分（3,000万円＋6,000万円超） | 所得税15％、住民税5％、復興税0.315％（通常の長期譲渡税率） |
課税譲渡所得6,000万円を超える部分には、通常の長期譲渡所得の税率（20.315％）が適用されます。
なお、この特例は前項で紹介した3,000万円特別控除を適用したあとの課税譲渡所得に対して適用されます。
特定居住用財産の買換え特例
所有期間10年超のマンションを売却し、新たな住居を購入した場合、譲渡所得に対する課税を将来に繰り延べられる特例です。
利用するには、主に以下の適用要件を満たす必要があります。
- 売却物件が自宅（居住履歴あり）
- 売却額1億円以下
- 所有期間10年超、かつ、居住期間10年以上
- 売却の前年〜翌年末までに新居を購入
- 新居は50平方メートル以上（中古は耐震要件あり）
- 特定のほかの特例とは併用不可（3,000万円控除など）
この特例は非課税になる訳ではなく、あくまで課税のタイミングを先送りにする制度です。買いかえた家を将来売却する際に、繰り延べた分の利益もあわせて課税されます。
また、「居住用財産の3,000万円特別控除」や「10年超所有の軽減税率の特例」とは併用できません。
相続税額の取得費加算の特例
相続によって取得した財産を売却した場合、納めた相続税の一部を物件の取得費に加算できる制度です。
主な適用要件は以下のとおりです。
- 相続または遺贈により取得した財産
- 譲渡した財産に対応する相続税に限り相続税額が加算できる
- 相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10か月以内）の翌日から3年以内に売却
取得費が増えることで、課税対象となる譲渡所得を圧縮でき、結果的に譲渡所得税の負担を軽減する効果があります。
共有名義のマンション売却でよくあるトラブルと対処法
共有名義のマンション売却は複数の所有者がかかわるため、単独名義の場合とは異なるトラブルが発生する場合があります。起こり得る主なトラブルの内容と対処法を把握しておきましょう。
- 共有者の所在が分からない
- 費用負担や売却代金の分配方法でもめる
- 想定外の贈与税が発生する
- 離婚時にマンションが財産分与の対象となる
- ほかの共有者の合意を得られない
共有者の所在が分からない
マンションを相続した場合、所在不明の相続人がいるために売却手続きを進められないケースがあります。
その場合の対処法として「不在者財産管理人制度」を利用する方法があります。家庭裁判所に申し立てをおこない、所在不明の共有者の財産を管理する人（不在者財産管理人）を選任してもらう制度です。
選任された管理人は家庭裁判所の許可を得ることで、所在不明者に代わって売却手続きをおこなえます。
費用負担や売却代金の分配方法でもめる
マンション売却にかかる諸費用や税金の負担割合、売却で得た代金の分配方法でトラブルになる場合があります。
原則として諸費用は持分割合に応じて負担し、売却代金も持分割合に応じて分配するのが一般的です。ただし、かかる費用を事前に明確にしていなかったり、負担割合について取り決めがなかったりすると、決済後にもめる原因となります。
売却活動を始める前に費用負担と代金分配のルールを話し合い、合意書などの書面に残しておくと、より確実です。
想定外の贈与税が発生する
共有者間で持分を売買する際、市場価格より著しく低い価格で取引すると差額分が贈与とみなされ、贈与税が課される可能性があります。また、売却代金を持分割合どおりに分配しなかった場合も、多く受け取った分に対して贈与税が発生することがあります。
予期せぬ税負担を避けるには、親族間であっても相場価格で売買することや、持分割合に応じて売却代金を分配することが重要です。
離婚時にマンションが財産分与の対象となる
夫婦で共有しているマンションは、離婚時に財産分与の対象となります。財産分与では登記上の持分割合にかかわらず、婚姻期間中に築いた財産を2分の1ずつ分けるのが原則です。
たとえば、どちらか一方の収入のみでローンを組み、単独名義になっているマンションでも、結婚後の購入であれば財産分与の対象です。財産分与の方法には、マンションを売却して現金を分ける方法や、一方が住み続けてもう一方に代償金を支払う方法などがあります。
離婚時のマンションの扱いについては、以下の記事で詳しく解説しています。
離婚したらマンションはどうする？売却・住み続ける・貸し出す全選択肢と注意点を解説
ほかの共有者の合意を得られない
話し合いを重ねても合意に至らず売却できない場合は、対処法として「共有物分割請求」があげられます。
共有物分割請求とは、裁判所に申し立てることで共有関係を解消する手続きです。共有者の1人が持分を買い取る「代償分割（価格賠償）」や、売却して代金を分ける「代金分割」などの方法で共有関係が解消されます。
各名義人は、ほかの共有者に対していつでも分割請求できるものの、時間と費用がかかるのがデメリットです。まずは当事者間での話し合いによる解決を目指し、最終的な選択肢として共有物分割請求を考えるとよいでしょう。
まとめ
共有名義のマンションを売却するには、共有者全員の同意が必要です。ただし、自分の持分のみであれば、ほかの共有者や第三者への売却もできます。まずは共有者それぞれの持分割合を確認し、全員で売却方針を話し合うことから始めましょう。
共有名義の物件は、合意形成や売却代金の分配などで複雑になるため、当事者だけで進めるのは難しい場合があります。円滑に進めるには、共有名義の取引に詳しい不動産会社や、必要に応じて司法書士・税理士などの専門家へ相談することが大切です。
弊社オークラヤ住宅でも、マンション売却に関するご相談を以下より承っております。
無料売却査定｜マンション売却・購入・住みかえならオークラヤ住宅
お客さまの状況に合わせ、最適な売却プランをご提案いたします。お気軽にご相談ください。
