マンションなどの不動産を売却する際、費用として発生するのが税金です。
この記事は、不動産売却にかかる税金やシミュレーション、控除の仕組みについて解説しています。
不動産の売却を予定している方はぜひ参考にしてください。
目次
不動産の売却時にかかる税金
不動産を売却する際に発生する税金について解説します。
譲渡所得税
不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税の課税対象になります。
譲渡所得税とは不動産売却によって得た利益にかかる税金で、この中には所得税・住民税・復興特別所得税が含まれます。
一般的に利益が大きいほど納税額も高くなり、所有期間によっては復興特別所得税とあわせて最大で39.63%の税金が課せられる点が特徴です。
ただし、売却損が出た場合は課税対象になりません。
印紙税
不動産の売買契約書には、売買価格に応じた印紙を貼ることが決められています。
印紙税には令和6年3月31日まで軽減措置が講じられており、それぞれの金額は以下のとおりです。
| 記載された契約金額 | 税額 |
| 10万円を超え 50万円以下のもの | 200円 |
| 50万円を超え 100万円以下のもの | 500円 |
| 100万円を超え 500万円以下のもの | 1千円 |
| 500万円を超え 1,000万円以下のもの | 5千円 |
| 1,000万円を超え 5,000万円以下のもの | 1万円 |
| 5,000万円を超え 1億円以下のもの | 3万円 |
| 1億円を超え 5億円以下のもの | 6万円 |
| 5億円を超え 10億円以下のもの | 16万円 |
| 10億円を超え 50億円以下のもの | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 48万円 |
引用：No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁
消費税
不動産会社への仲介手数料や司法書士報酬等も課税対象になります。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税は物件によって異なりますが、計算によって概算を算出することが可能です。
ここでは、計算方法を解説します。
減価償却費の算出
建物は築年数が経過するごとに価値が下がっていくため、購入金額から減価償却費を算出する必要があります。（土地は減価償却しません）
不動産の減価償却費の計算式は以下のとおりです。
【建物の減価償却費＝建物の購入金額×0.9×償却率×経過年数】
償却率については国税庁のホームページをご参照ください。
取得費の算出
取得費は不動産（土地と建物）の購入金額と購入する際にかかった経費（仲介手数料・印紙税等の税金・リフォーム費用）から減価償却費を引いた金額となります。
【取得費=不動産の購入金額＋購入する際にかかった経費－減価償却費】
不動産を購入する際にかかった経費に含まれるものについて、詳しくは国税庁No.3252 取得費となるものをご覧ください。
譲渡所得金額の算出
次に、譲渡所得金額を算出します。
譲渡所得金額は売却金額から譲渡費用（売却の際にかかった費用）と取得費を引いた金額となります。
【譲渡所得金額＝売却金額 – 譲渡費用 – 取得費】
譲渡費用には主に以下の費用が該当します。
- 仲介手数料
- 売買契約書に貼付した印紙税
- 測量費用
- 分筆のための費用 等
譲渡所得税の算出
譲渡所得税は譲渡所得金額に既定の税率をかけることで算出できます。
【譲渡所得税 ＝ 譲渡所得金額 × 税率】
税率は1月1日時点の所有期間によって異なっています。
| 所得の種類 | 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 |
| 長期譲渡所得 | 5年を超える | 15% | 5% |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30% | 9% |
ただし、復興特別所得税については所得税に対して一律で2.1%かかります。
譲渡所得税のシミュレーション
ここでは、以下の条件で実際に譲渡所得税のシミュレーションを行ってみましょう。
- 売却する物件：自宅用マンション（3,000万円特別控除を適用）
- 経過年数：20年
- 構造：RC造（減価償却費の償却率：0.015）
- 建物の購入金額：3,000万円(土地価格：1,500万円、建物価格1,500万円)
- 購入する際にかかった経費：100万円（リフォーム費用）
- 売却金額：7,000万円
- 譲渡費用：200万円（売却の際にかかった仲介手数料等）
1.建物の減価償却相当額の算出
1,500万円（建物の購入金額）×0.9×0.015（償却率）×20年（経過年数）＝405万円
2.取得費の算出
1,500万円（建物の購入金額）＋100万円（購入時する際にかかった経費）-405万円（減価償却費）＋1,500万円（土地の購入金額）＝2,695万円
3.譲渡所得の算出
7,000万円（売却金額）-200万円（譲渡費用）-2,695万円（取得費）＝4,105万円（譲渡所得）
4.譲渡所得税の算出
4,105万円（譲渡所得）-3,000万円（3,000万円特別控除）＝1,105万円（売却益）
1,105万円×20.315％（長期譲渡所得）＝約225万円（譲渡所得税）
マンション売却時に利用できる税金控除
上記のシミュレーションでは、原則どおりの税率を使用しましたが、実際はさまざまな控除や特例を適用できる可能性があります。
ここでは、6種類の税金控除について解説します。
売却益がある場合
3,000万円特別控除
3,000万円特別控除とは、マイホームを売却して得た譲渡所得に対して、最大3,000万円を差し引ける控除のことです。
適用の対象になるのは居住用の物件のみで、売主・買主が親子や夫婦など特別な関係である場合は適用されません。
譲渡所得が3,000万以下であれば、所得税・住民税・復興特別所得税がかからないといったメリットがありますが、住宅ローン控除とは併用できない点に注意が必要です。
弊社ホームページでも3,000万円特別控除について紹介していますのでご覧ください。
10年超所有軽減税率の特例
10年超所有軽減税率の特例とは、所有期間が10年を超える居住用不動産を売却した際に、譲渡所得にかかる税率を軽減できる特例のことです。
10年を超えて所有している物件のうち、実際に住んでいた期間が10年以上、もしくは住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却される物件が対象となります。
3,000万円特別控除の特例と併用できるため、譲渡所得が高くなってしまった際はぜひ活用してください。
弊社ホームページでも10年超所有軽減税率の特例について紹介していますのでご覧ください。
特定居住用財産の買換え特例
所有期間10年超の居住用財産を買換えした場合、譲渡所得を軽減（課税の繰り延べ）できる特例です。
2023年12月31日までに居住用財産を譲渡した場合で、譲渡資産及び買換資産が一定の要件に該当する買換えであれば、特定居住用財産の買換え特例の適用を受けることが可能です。
3,000万円特別控除 及び 10年超所有の軽減税率との選択適用となります。
また、買換資産の住宅ローン控除との併用はできません。
弊社ホームページでも特定居住用財産の買換え特例について紹介していますのでご覧ください。
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
相続財産における取得費の特例とは、相続した不動産を売却する際に、相続税のうち一定金額をマンションの取得費として加算できる特例のことです。
譲渡所得は売却金額から取得費を差し引いて計算するため、この特例を使うことで譲渡所得が少なくなり、譲渡所得税を軽減できます。
ただし、その財産を相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していることが適用条件となります。
相続にともなう手続きをスムーズに進めるためにも、処分方法についてあらかじめ話し合っておくとよいでしょう。
詳しくは国税庁の「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」ページをご覧ください。
売却損がある場合
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除
居住用財産を買換えにおいて譲渡損失がある場合、
一定の要件の下で、その年の他の所得と損益通算することができます。
通算しきれない譲渡損失は、その年の翌年以後3年間は繰り越して所得から控除することが可能です（住民税にも繰越控除が適用されます）。
当社HPでも居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除について紹介していますのでご覧ください。
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除
売却金額を上回る住宅ローン残高がある場合、居住用財産を買換えしなくても、譲渡により出た損失を他の所得と損益通算することが可能です。
通算しきれない譲渡損失は、その年の翌年以後3年間は繰り越して所得から控除することができます。
ただし、譲渡契約締結日の前日の譲渡資産に係る住宅ローン等の残高から譲渡資産の売却価格を控除した残額が限度対象額となります。
当社HPでも特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除について紹介していますのでご覧ください。
まとめ
この記事では、マンションを売却する際に必要な税金について解説しました。
税金や特例は専門的な知識が必要になるため、不明点があればすぐに不動産会社の担当者に相談しましょう。
当社でもマンション売却のご相談を承っておりますので、いつでもお声掛けください。
著者情報
宅建士 兼 Webライター
井後 帆乃香
【経歴】
宅建士として不動産会社に勤務するかたわら、SEOライティングを中心に幅広く活動するWebライター。
「不動産って難しい！」と頭を抱えた経験から、難しい言葉を使わず、わかりやすく丁寧にお伝えすることをモットーとしています。
家に居る時は、愛猫を膝に載せながら執筆することも。
保有資格:宅建士/日商簿記2級/ITパスポート試験 など
