マンションを購入する際に多くの方が利用する住宅ローン。

しかし、さまざまな種類や手続きがあり、不安に思っている方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、住宅ローンの基本の仕組みについてご紹介します。

目次
1.住宅ローンの基本の仕組み
住宅ローンとは
金融機関の種類
返済額と借入限度額
返済方法
金利の種類
2.借入限度額の決まり方
3.金利の種類
変動金利型
固定金利型
固定金利選択型
金利優遇について
4.実際に住宅ローンを利用するまでの流れ
事前審査
正式申込み
金銭消費貸借契約(ローン契約)
借入実行
5.年収からの借入額早見表
6.まとめ

1.住宅ローンの基本の仕組み

まずは、住宅ローンの基本の仕組みを5つの観点からご紹介していきます。

・住宅ローンとは
・金融機関の種類
・返済額と借入限度額
・返済方法
・金利の種類

・住宅ローンとは

住宅ローンとは、住宅を購入したり、リフォームしたりする際に、金融機関から借りるお金のことです。

新築マンションや中古マンションの購入費用はもちろん、中古マンション購入時にリフォームやリノベーションを行う費用も物件の購入費用と合わせて利用することができます。

ただ、住宅ローンは原則「本人が住む物件」に適用されるものであり、「セカンドハウス」などの場合には住宅ローンは認められません。

・金融機関の種類

住宅ローンはメガバンク・地方銀行・労働金庫・信用金庫・ネット銀行などの民間の金融機関で借りられます。

細かな融資条件やローンの使用目的などは金融機関によって違いますので、借りる際にはしっかり確認するのがおすすめです。

また銀行以外にも、住宅ローン専門会社や保険会社などでも住宅ローンを取り扱っています。住宅金融支援機構のフラット35は、住宅金融支援機構の取扱代理店を通じて利用できます。

・返済額と借入限度額

返済額とは、月々返していく金額のことです。

借入れたお金の元本だけでなく、利息も一緒に返済していきます。

借入限度額とは「借入可能額」ともいい、金融機関から借入られる上限金額のことです。

これは借りる本人の年収や年齢、月々の返済額などから計算されます。

・返済方法

住宅ローンの返済方法には、「元利均等返済」と「元金均等返済」があり、返済計画がたてやすい元利均等返済の方が一般的です。

また、住宅ローンの返済は「毎月返済」と、年に2回毎月返済に一定金額を加えて支払う「ボーナス併用返済」があります。

・金利の種類

住宅ローンの金利の種類は、借入利率が変動するタイプの「変動金利型」と、借入利率を固定する「固定金利型」、借入利率を一定期間固定する「固定金利選択型」があります。

それぞれにメリット・デメリットがありますので、借入れる際にはしっかりと吟味するようにしましょう。

2.借入限度額の決まり方

借入限度額は、年収・借入金額・借入期間・審査上の金利によって決められます。

年収に対して、審査上の金利で計算された年間返済金額が、金融機関が定める一定の割合以内に収まっているかどうかチェックされます。この割合のことを返済負担率と言います。年収によって返済負担率も異なります。

審査上の年間返済金額は借入金額、期間によって変わってきます。

例をあげると、同じ3,000万円を借入れした場合、審査上の年間返済額は返済期間20年では約200万円、30年では約150万円です。

そのため、同じ年収でも住宅ローンの借入期間が長い方が多い金額を借入できます。

ただ、住宅ローンの借入期間は一般的に最長35年とされており、最終返済時の年齢は満80歳までという条件が一般的です。そのため、借入時の年齢も返済限度額に影響します。

また、審査上の金利や最終返済時の年齢は金融機関によって異なりますので、複数の金融機関で検討するようにしましょう。

ただし、借入限度額は住宅ローンの審査上の上限金額です。実際に借入限度額まで借りると、毎月の返済負担が大きくなり家計を圧迫します。

住宅ローンは、現在の家計の状況だけでなく、教育費など将来の支出なども考えて無理のない範囲で利用することをおすすめします。

3.金利の種類

金利には、変動金利・固定金利・固定期間選択型金利の3種類があります。

それぞれのメリット・デメリットなどをご紹介していきます。

変動金利型

変動金利型とは、半年ごとに金利が見直されるタイプで、返済額は5年ごとの見直しとなります。

・メリット

一般的に、固定金利より金利が低めに設定されています。

返済中に適用金利が下がると、返済額が減少します。

・デメリット

借入時に将来の返済額が確定しないため、金利が上昇すると返済額が増加する場合があります。

また、5年間は返済額が変わらないので、急激な金利上昇時に未収利息が元金に組み込まれて、元金が増えることもありえます。

・おすすめの人

現在の低金利のメリットを活かしたい方にはおすすめです。

余裕資金があり、普段から金利の動向を注視できる人や、借入る際に少しでも金利が低いタイプを望む方に選ばれる傾向にあります。

共働きで世帯年収が多めの方などが当てはまります。

固定金利型

固定金利型は全期間通して適用金利が変わらないプランです。

・メリット

金利が最終返済まで変わらないため、家計管理がしやすいのがメリットです。

また、金利上昇のリスクを避けることができます。

・デメリット

変動金利よりも金利が高く設定されています。

将来、金利上昇が起こらなかった場合は、変動金利に比べて返済総額が大きくなります。

・おすすめの人

固定金利は、金利変動のリスクがなく、毎月の返済金額が最後まで変わりません。

安定した家計管理ができることを希望する、余裕資金のあまりない方に向いています。子供が小さく、将来の教育資金など小さくない支出が想定される方などにおすすめです。

固定金利選択型

3・5・7・10年など、一定期間のみ金利を固定するプランです。

金利固定の期間終了後は変動金利か固定金利を選びますが、再度期間を固定することも可能です。

・メリット

一定期間の金利は固定されるため返済プランが立てやすくなります。

また金融機関によっては10年型などの金利が安くなるキャンペーンを行っているところもあります。

・デメリット

借入時に、固定期間終了後の返済額を確定することができません。

また、長期にわたって金利上昇が続くと、初めから固定金利の方がお得な場合がありますし、金利下降が続くと、初めから変動金利にしておいた方が有利になります。

・おすすめの人

今は大学生の子供がいて、教育資金の負担が大きいけれども、数年後には余裕ができると考えられる方などにおすすめです。

一定期間は金利の変動がなく、固定金利に比べて低金利な場合が多く、固定期間終了後には余裕資金で繰り上げ返済をするなどして、金利上昇リスクを軽減できるからです。

金利優遇について

住宅ローンの金利には、「店頭金利」と「適用金利」があります。

適用金利は実際の返済額を計算するときに使われる金利で、現在は店頭金利からマイナス○%など、金利優遇されるケースが大半です。優遇幅は金融機関、申込み内容により異なります。

4.実際に住宅ローンを利用するまでの流れ

つぎに、住宅ローンを利用するまでの流れをご紹介していきます。

事前申込みから融資を受けるまでの目安は1~2ヶ月です。

事前審査

欲しいマンションが見つかったら購入申込みを行いますが、その時にローンの事前審査の申込みも行います。

事前審査とは、購入する物件が金融機関の担保として適切なのかと、借入の申込み内容の諾否を本審査の前に仮承認という形で出す手続きです。

収入、職業、勤続年数、他の借入状況、延滞の有無などを基に審査が行われます。審査には、源泉徴収票、健康保険証、本人確認資料などが必要となります。

事前審査を受けることにより、売買契約後に住宅ローンを借りることができないリスクを大きく減らすことができます。

正式申込み

事前審査が通り、物件の売買契約を済ませたあと、住宅ローンを正式に申込みます。

正式申込みには、印鑑証明書、課税証明書、住民票、売買契約書の写しなどが必要で、事前審査が約3~4日で終わるのに対し、本審査は1週間程度かかります。

住宅ローンでは、団体信用生命保険への加入が原則となっており、健康状態を申告する団体信用生命保険の申込書の記入が必要です。団体信用生命保険の保険料は、金利に含まれており、別途支払うことはありません。

持病などがある方などは、毎月の返済額に上乗せして加入できるワイド団信を利用したり、団体信用生命保険の加入が不要な、フラット35を利用することになります。

金銭消費貸借契約(ローン契約)

正式申込みが承認になれば、金融機関とローンの金銭消費貸借契約を行います。(金消契約とも呼ばれます。)

これは、金融機関とのお金を借りるための契約で、契約時に借入実行日、借入金額、期間、返済方法、金利について確認・決定します。

この契約は、融資実行の10日~1週間前に行います。

借入する金融機関に口座を持っていない場合は、金銭消費貸借契約までに口座を開設しておきます。

借入実行

物件の決済日(引渡日)に融資が実行され、借入人の口座に融資金が振り込まれます。

その融資金を売主への支払いに充当して、物件の決済(引渡し)を行います。

購入したマンションには金融機関が抵当権を設定し、もし住宅ローンの返済が滞れば、金融機関はその抵当権を行使することになります。

5.年収からの借入限度額早見表

まず金融機関では、住宅ローンの申込者の返済能力を審査します。

返済負担率は、年収の25~35%以内としている金融機関が多く、年間返済額の上限は、「税込年収×返済負担率-他のローンの返済額」で計算できるため、これを元に借入限度額を算出されます。

例として、返済期間35年で年収別に計算すると以下のようになります。

年収             借入れ限度額
300万円    →     1,920万円
400万円    →     2,980万円
500万円    →     3,730万円
600万円    →     4,480万円
700万円    →     5,220万円

借入限度額の考え方は、金融機関によって変わります。

購入するマンションを検討する際に、参考としてみてください。

6.まとめ

マンションを購入する際に必要な住宅ローンの基本についてご紹介しました。

住宅ローンを借りる際には、金融機関の選択、金利の選択など、さまざまな選択をしなければいけません。

不動産会社の担当者に相談するのがおすすめです。