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住宅の購入は、人生の大きなイベントのひとつです。多額の資金を必要とするため、今後のライフプランにも大きな影響を及ぼします。長期的な視点でしっかりと計画をたてることが大切です。

住宅を購入する場合、物件の代金だけでなく様々な諸費用がかかります。資金計画を考える際、諸費用も含めた必要資金総額を把握することが重要です。また、自己資金として準備できる金額を超える資金は住宅ローン等の借入を利用することになりますが、どれくらい借入可能かを理解しておくと物件選択にも役に立ちます。

【必要資金と資金調達】

(1) 住宅購入に伴う諸費用

諸費用の合計金額は、購入する物件や利用する住宅ローン等により異なりますが、物件価格の7~10%程度が目安です。具体的には、以下のとおり。

【住宅購入にかかる諸費用】

諸費用 内容 概算(一般的な例示)
仲介手数料 不動産仲介会社を利用する場合に支払う手数料 売買価格×3%+6万円+消費税(売買価格400万円超の場合)
登録免許税 所有権移転登記・抵当権設定登記など登記の際にかかる税金 所有権移転/建物:0.3%*、土地:1.5%*、抵当権設定:0.1%(一定の居住用住宅)
司法書士手数料 登記手続きを司法書士に依頼した場合の報酬 6万円~15万円(複雑な登記でない場合の一般的な報酬額)
不動産取得税 土地・建物を取得した際にかかる税金 建物:0.3%*、土地:3.0%*×1/2(一定の居住用住宅)※他特例あり
火災保険料 火災に備えて建物にかける保険料 6万円前後(東京都・中古マンション・60㎡・期間10年・地震なしの場合)
印紙税 売買契約書・ローン契約書などに貼付する印紙代 売買契約書:1万円、ローン契約書:2万円(1千万円超5千万円以下の場合)
住宅ローン保証料 保証会社に保証を依頼するために支払う保証料。借入金額・期間・返済方法等により変わる 20,610円(元利均等返済・期間35年・借入100万円あたりの一般的な保証料)
融資関係手数料 金融機関の事務手数料(定額、借入金額に対する定率がある) 32,400円(定額の場合の一般的な手数料)
各種清算金 固定資産税・都市計画税・管理費などを引渡日にて清算 固定資産税:1.4%(*)、都市計画税:0.3%(*)
*一定の居住用は他軽減措置あり
引越費用 引越の際の費用
その他 耐久消費財購入費、生活関連用品などの購入費
(*)
表内における各種税率は、それぞれ固定資産税評価額に対するもの。

(2) 自己資金はいくら必要?

住宅ローンの多くは、必要資金全額(含む諸費用)の借入が可能であり、自己資金がなくとも住宅購入は可能です。但し、自己資金をできるだけ多く用意し借入を少なくすることで、毎月の返済負担が軽くなり(結果、総返済額も抑えられ)、将来のリスクを抑えることができます。
また、親からの資金援助が可能であれば、税務上の特例を活用するのも一つも方法です(「住宅取得資金贈与の非課税特例」「相続時精算課税における住宅取得資金贈与の特例」など)。

【物件が確定している場合】

必要な自己資金 << 必要資金
(物件価格+諸費用)
借入可能額

【物件が確定していない場合】

用意できる自己資金 借入可能額 >> 購入物件の上限額
(物件価格+諸費用)
買換えの場合、自己資金として充当できる金額は、売却代金から売却物件の借入金や売却時の諸費用を差し引いた金額になります。

(3) いくら借入できる?

借入可能額は、金融機関毎の審査基準によって異なりますが、概ね年収・返済負担率(返済比率)(*1)・借入期間(*2)・住宅ローン以外の既存借入金の有無などで決定されます。

(*1)
返済負担率(返済比率):税込年収に占めるローンの年間総返済額。

【審査基準例】※ 金融機関により異なります。

年収 返済負担率
200万円以上300万円未満 25%以内
300万円以上400万円未満 30%以内
400万円以上 35%以内
(*2)
借入期間:一般的に最長35年。但し、借入時20歳以上70歳の誕生日まで、完済時80歳の誕生日まで等の制限あり。
ex. 借入時48歳の場合、借入期間は31年(79歳-48歳)

《年収から借入限度額を計算する》

① まず、年間返済額の上限を計算する

年間返済額の上限(㋑)= 税込年収×返済負担率 -その他借入金の年間返済額(*)
(*)
年間返済額には、住宅ローン以外の既存借入金(ex.カードローン、マイカーローン等)も含まれます。

② 借入限度額を計算する

借入可能額=年間返済額の上限(㋑)÷ 12ヶ月÷住宅ローン返済額(㋺)×100万円

(㋺)住宅ローン毎月返済額(毎月払い、融資額100万円あたり、元利均等返済)

借入期間
10年 15年 20年 25年 30年 35年
金利 1% 8,760円 5,984円 4,598円 3,768円 3,216円 2,822円
2% 9,201円 6,435円 5,058円 4,238円 3,696円 3,312円
3% 9,656円 6,905円 5,545円 4,742円 4,216円 3,848円
4% 10,124円 7,396円 6,059円 5,278円 4,774円 4,427円
(*)
審査に使用する金利は、金融機関によって異なります(2%~4%が多い)。

【事例】(金利は4%を使用)

年収450万円、40歳、借入期間35年

[その他借入がない場合]

年間返済額の上限:450万円×35%=157.5万円
借入限度額:157.5万円÷12ヶ月÷4,427円×100万円=2,964万円

[カードローンを利用の場合](極度額100万円、残高45万円、毎月2万円返済)

年間返済額の上限:450万円×35%-2万円×12ヶ月=133.5万円
借入限度額:133.5万円÷12ヶ月÷4,427円×100万円=2,512万円
他の借入金があることで、借入限度額は大きく減ります。

《毎月の返済可能(希望)額から借入金額を計算する》

借入金額=毎月の返済可能(希望)額 ÷ 住宅ローン返済額(㋺)×100万円

【事例】(金利は2%を使用)

毎月の返済額を10万円以下にしたい。借入期間30年、その他借入なし

[その他借入がない場合]

借入金額:10万円÷3,696円×100万円=2,705万円

(4) ローン返済シミュレーション

住宅ローン利用にあたって、シミュレーションをすることができます。無理なく返済していけるように、条件をいろいろ変えて試算してみてください。
なお、シミュレーションの結果は、あくまで目安・概算です。実際に住宅ローンを利用される際は、金融機関の担当者にご確認ください。

①毎月返済額シミュレーション

ご希望の借入金額(・うちボーナス時返済分)・適用金利・借入期間をご入力いただくことで、毎月の返済額(・ボーナス月の増額返済額)を試算いたします。

②借入可能額シミュレーション

ご希望の毎月返済額(・ボーナス月の増額返済額)・適用金利・借入期間をご入力いただくことで、借入可能額(・うちボーナス時返済分)を試算いたします。

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