住宅を購入する時の税金
主な特例
住宅ローン控除
- 住宅ローンで2025年12月末までに住宅の取得等をした場合、住宅ローン年末残高の0.7%を最大13年間、所得税等（一部、翌年の住民税）から控除
- 住宅ローン控除（正式には「住宅借入金等特別控除」）とは、一定の要件のもと住宅ローンを利用して住宅を取得した場合に所得税が控除（還付）される制度。
- 家屋の新築・購入だけでなく、その敷地（土地・借地権）の購入も対象です。また、増改築の際にも利用可能です。
- 住宅ローン控除を受けるには確定申告が必要です。給与所得者は1年目のみ申告が必要。2年目からは税務署から送られてくる書類に記入し、金融機関の残高証明書とともに勤務先に提出すれば年末調整で控除できます。
【税額控除額】
| 新築/既存等 | 住宅の環境性能等 | 年末借入残高限度額 | 控除期間 | 控除額 |
|---|---|---|---|---|
| 2025年入居(*4) | ||||
| 新築住宅 買取再販(*1) |
長期優良住宅･低炭素住宅 |
4,500万円(*4)
（子育て・若者夫婦世帯：5,000万円） |
13年間 (*2) |
住宅ローン 年末残高 ×0.7％ (*3) |
| ZEH水準省エネ住宅 |
3,500万円(*4)
（子育て・若者夫婦世帯：4,500万円） |
|||
| 省エネ基準適合住宅 |
3,000万円(*4)
（子育て・若者夫婦世帯：4,000万円） |
|||
| その他の住宅(*2) |
0円(*2)
|
|||
| 中古住宅 | 長期優良住宅･低炭素住宅 | 3,000万円 | 10年間 | |
| ZEH水準省エネ住宅 | ||||
| 省エネ基準適合住宅 | ||||
| その他の住宅 | 2,000万円 | |||
| リフォーム | - | 2,000万円 | 10年間 |
(*1)宅地建物取引業者により一定の増改築等が行われた一定の居住用家屋
(*2)省エネ基準を満たさない住宅。2024年以降に新築の建築確認を受けた場合、住宅ローン控除の対象外（2023年末までに新築の建築確認を受けた住宅又は登記簿上の建築年月日が2024年6月30日以前の住宅に2024･2025年に入居する場合は、借入限度額2,000万円・控除期間10年間）。
(*3)住宅ローン控除可能額のうち所得税から控除しきれない残額がある場合は、翌年度の住民税からその残額相当額が控除されます。但し、上限は所得税の課税総所得金額等の5%（最高9.75万円）
(*4)子育て・若者夫婦世帯とは、「19歳未満の子を有する世帯」又は「夫婦のいずれかが40歳未満の世帯」を指します。 該当するかどうかは居住年の年末で判断します。
【適用要件】
| 適用者 |
|
|---|
| 物件 |
|
|---|
| 借入金 |
|
|---|
【適用されないケース】
- 居住した年およびその前2年間、後3年間（通算6年間）に、「3,000万円特別控除」「10年超所有の軽減税率」「特定居住用財産の買換え特例」等を受けている場合
【事 例】
中古マンション（省エネ基準適合住宅・床面積60㎡）を、住宅ローンを利用して3,000万円で購入しました。
同年末の住宅ローン残高は2,500万円です。
〈源泉徴収票〉支払金額：500万円、課税所得金額：250万円、源泉徴収税額：15万円
- 〈所得税〉
-
- ローン控除額：2,500万円×0.7%＝17.5万円
- 源泉徴収税額：15万円
- 還付金額： ①＞② ⇒ 15万円の所得税が還付
- 〈住民税〉
-
- 所得税で控除しきれなかった金額：
17.5万円－15万円＝2.5万円 - 住民税控除限度額：
250万円×5%＝125,000円
97,500円を超えるため、97,500円 - 住民税で控除できる金額：
①＜② ⇒ 2.5万円が住民税から控除
- 所得税で控除しきれなかった金額：
《転勤等で自己居住の用に供しなくなった場合》
- 転勤等でそのマイホームに居住しなくなった場合、居住していない期間は住宅ローン控除の適用を受けられません。しかし、住宅ローン控除の適用期間内に転勤が解除され、再度居住した場合は再適用を受けることができます。但し、転勤で居住しなくなる日までに、「届出書」を税務署に提出する必要があります。
- また、単身赴任等で本人の家族が引き続き居住し、転勤命令等が解消された後には同居すると認められる場合、引き続き住宅ローン控除の適用を受けられます。
《夫婦二人で住宅ローンを利用する場合》
- 夫婦それぞれが住宅ローンを組む場合（「ペアローン」）
→ローン控除は、各々控除限度額まで適用できます。 - 夫婦「収入合算」で、夫（妻）が主たる債務者、一方が「連帯保証人」の場合
→主たる債務者の借入金であり、主たる債務者のみローン控除を適用できます。 - 夫婦「収入合算」で、夫と妻が「連帯債務者」の場合
→夫婦が連帯して同じ債務を負っていることになるため、ローンの負担割合に応じ、夫婦それぞれがローン控除を適用できます。
■ 記事監修
氏名：
税理士法人 東京シティ税理士事務所
副所長 パートナー税理士
村岡 清樹
（むらおか せいき）
資産税のコンサルティング経験が豊富。不動産会社、ハウスメーカー、證券会社、新聞社等のセミナー、社員研修を数多く行う。アパ－ト・マンションの税金対策・マイホ－ムの税金・不動産の譲渡税金・相続税対策・土地の有効活用・不動産事業承継対策を得意とする。
著書：「相続の手続と節税がぜんぶわかる本」（あさ出版）
「アパート・マンション経営がぜんぶわかる本」（あさ出版）
「マイホームの税金対策」（大蔵財務協会）
「不動産業実務の手引 別巻」（大成出版社）
他
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