住宅を購入する時の税金

主な特例

住宅ローン控除

  • 住宅ローンで2025年12月末までに住宅の取得等をした場合、住宅ローン年末残高の0.7%を最大13年間、所得税等(一部、翌年の住民税)から控除
  • 住宅ローン控除(正式には「住宅借入金等特別控除」)とは、一定の要件のもと住宅ローンを利用して住宅を取得した場合に所得税が控除(還付)される制度。
  • 家屋の新築・購入だけでなく、その敷地(土地・借地権)の購入も対象です。また、増改築の際にも利用可能です。
  • 住宅ローン控除を受けるには確定申告が必要です。給与所得者は1年目のみ申告が必要。2年目からは税務署から送られてくる書類に記入し、金融機関の残高証明書とともに勤務先に提出すれば年末調整で控除できます。

【税額控除額】

新築/既存等 住宅の環境性能等 年末借入残高限度額 控除期間 控除額
2022・2023年入居 2024・2025年入居
新築住宅
買取再販(*1)
長期優良住宅・低炭素住宅
5,000万円
4,500万円
4,500万円
3,500万円
4,000万円
3,000万円
3,000万円
0円(*2)
13年間
(*2)
住宅ローン
年末残高
×0.7%
(*3)
ZEH水準省エネ住宅
省エネ基準適合住宅
その他の住宅(*2)
中古住宅 長期優良住宅・低炭素住宅 3,000万円 10年間
ZEH水準省エネ住宅
省エネ基準適合住宅
その他の住宅 2,000万円
リフォーム - 2,000万円 10年間
(*1)宅地建物取引業者により一定の増改築等が行われた一定の居住用家屋
(*2)省エネ基準を満たさない住宅。2024年以降に新築の建築確認を受けた場合、住宅ローン控除の対象外(2023年末までに新築の建築確認を受けた住宅に2024・2025年に入居する場合は、借入限度額2,000万円・控除期間10年間)。
(*3)住宅ローン控除可能額のうち所得税から控除しきれない残額がある場合は、翌年度の住民税からその残額相当額が控除されます。但し、上限は所得税の課税総所得金額等の5%(最高9.75万円)

【適用要件】

適用者
  • 取得等後6ヶ月以内に居住を開始し、引続き控除適用年の年末まで居住
  • 控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下
物件
  • 家屋の床面積(登記面積)50㎡以上(2023年末までに建築確認を受けた新築住宅を取得する場合、合計所得金額1,000万円以下に限り、40㎡以上)
  • 家屋の床面積の1/2以上が自己居住用
  • 登記簿上の建築日付が1982年1月1日以降のもの。それ以前の場合は、以下等一定のもの
    • 新耐震基準に適合していることが証明されたもの、既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のもの
    • 取得日までに耐震改修工事の申請等をし、かつ、居住日までに耐震改修工事を完了していること等の一定の要件を満たすもの
  • 工事費用総額100万円超(補助金控除後)で、その費用の1/2以上が自己居住用部分である一定の増改築も対象(床面積50㎡以上)
借入金
  • 住宅とその敷地の取得のための借入金
  • 返済期間10年以上(割賦払)
  • 下記等の金融機関からの借入金
    銀行、住宅金融支援機構、信用金庫・信用組合・農協、各種公務員共済組合、勤務先(年利0.2%以上のもの)等

【適用されないケース】

  • 居住した年およびその前2年間、後3年間(通算6年間)に、「3,000万円特別控除」「10年超所有の軽減税率」「特定居住用財産の買換え特例」等を受けている場合

【事 例】

中古マンション(省エネ基準適合住宅・床面積60㎡)を、住宅ローンを利用して3,000万円で購入しました。

同年末の住宅ローン残高は2,500万円です。

〈源泉徴収票〉支払金額:500万円、課税所得金額:250万円、源泉徴収税額:15万円

〈所得税〉
  1. ローン控除額:2,500万円×0.7%=17.5万円
  2. 源泉徴収税額:15万円
  3. 還付金額: ①>② ⇒ 15万円の所得税が還付
〈住民税〉
  1. 所得税で控除しきれなかった金額:
    17.5万円-15万円=2.5万円
  2. 住民税控除限度額:
    250万円×5%=125,000円
    97,500円を超えるため、97,500円
  3. 住民税で控除できる金額:
    ①<② ⇒ 2.5万円が住民税から控除

《転勤等で自己居住の用に供しなくなった場合》

  • 転勤等でそのマイホームに居住しなくなった場合、居住していない期間は住宅ローン控除の適用を受けられません。しかし、住宅ローン控除の適用期間内に転勤が解除され、再度居住した場合は再適用を受けることができます。但し、転勤で居住しなくなる日までに、「届出書」を税務署に提出する必要があります。
  • また、単身赴任等で本人の家族が引き続き居住し、転勤命令等が解消された後には同居すると認められる場合、引き続き住宅ローン控除の適用を受けられます。

《夫婦二人で住宅ローンを利用する場合》

  • 夫婦それぞれが住宅ローンを組む場合(「ペアローン」)
    →ローン控除は、各々控除限度額まで適用できます。
  • 夫婦「収入合算」で、夫(妻)が主たる債務者、一方が「連帯保証人」の場合
    →主たる債務者の借入金であり、主たる債務者のみローン控除を適用できます。
  • 夫婦「収入合算」で、夫と妻が「連帯債務者」の場合
    →夫婦が連帯して同じ債務を負っていることになるため、ローンの負担割合に応じ、夫婦それぞれがローン控除を適用できます。

■ 記事監修

三森 和明

三森 和明

三森税理士事務所代表税理士

前職は不動産会社の営業マンでした。
毎年のように改正される不動産税務について、営業マン時代の経験を活かしてわかりやすくご説明します。
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