居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除

  • 購入時と比べて値下がりした居住用財産を買換えした場合、譲渡損を損益通算・繰越控除できる
  • 住宅ローン控除と併用可、その他の譲渡所得の特例とは選択適用
  • 居住用財産を買換えにおいて譲渡損失がある場合、一定の要件の下で、その年の他の所得と損益通算することができ、通算しきれない譲渡損失は、その年の翌年以後3年間は繰り越して所得から控除することができます(住民税にも繰越控除が適用されます)。
  • この特例は住宅ローン控除との併用が可能ですが、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除」とは選択適用となります。

【適用要件】

譲渡資産

  • 居住用財産の譲渡であること
    (*)「居住用財産の譲渡とは」参照
  • 譲渡年の1月1日現在で所有期間が5年超
  • 敷地に係る譲渡損失は、500㎡以下の部分に相当する金額が繰越控除の対象
  • 2019年12月31日までに譲渡

買換資産

  • 譲渡年の前年1月1日から翌年12月31日までに取得
  • 床面積(登記簿面積)50㎡以上
  • 既存の耐火建築物(中古マンション等)は築後25年以内、または(25年超の場合)新耐震基準に適合しているもの【住宅ローン控除を併用する場合】

適用者

  • 繰越控除の適用を受ける年の12月31日において、買換資産の取得に係る返済期間10年以上の一定の住宅ローン等の残高がある
  • 繰越控除の適用を受ける各年分において、合計所得金額が3,000万円以下
  • 取得年の翌年12月31日までに居住開始

【適用されないケース】

  • 前年または前々年に、「3,000万円特別控除」「10年超所有の軽減税率」「特定居住用財産の買換え特例」を受けている場合
  • 前年以前3年内に他の居住用財産の譲渡損失について、「居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除」を受けている場合 等

【イメージ図】

《事 例》

20年前に5,000万円で取得した住宅を2,500万円で売却し(譲渡損失:2,500万円)、住宅ローンを利用して新築住宅に買換え。
(建物の減価償却、取得時の諸費用、譲渡費用等は、便宜上考慮せず)。
その他前提~給与所得:600万円、所得控除:252万円

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