マンションの売却を検討する際、大体いくらで売れるのか知っておきたいという方は多いのではないでしょうか。
その際に役立つのが「机上査定」「訪問査定」と呼ばれる査定方法です。
この記事では、マンションにおける机上査定・訪問査定の概要や流れ、方法について解説しています。
マンションの売却を検討している方はぜひ参考にしてください。
目次
マンションの机上査定（簡易査定）とは？
机上査定（簡易査定）とは、現地に赴かず、不動産に関するデータに基づいて査定価格を算出する方法です。
主に所在エリアの類似マンション流通価格や立地条件、周辺類似マンション成約事例、現在の市況などを参考に、総合的に判断を行います。
不動産会社の社員が訪問、内見しないので日程調整などの手間がかからず、忙しい方でもスピーディーかつ手軽にマンションが売れるおおよその価格を知ることが可能です。
机上査定で必要な情報
机上査定では、不動産に関するデータに基づいて査定を行います。
そのため、査定依頼者は以下の情報を提供する必要があります。
- マンションの住所と名称
- 部屋番号
- 部屋の面積
- 築年数
- 間取り
- 室内のリフォーム状況
なお、正確な情報がわからなくても、おおよその数字で査定を依頼することは可能です。
お部屋の面積や築年数等のマンションの詳しい情報は不動産会社が調べてくれることがありますので、ご不明な場合は気軽に相談してみましょう。
マンションの訪問査定（実査定）とは？
訪問査定（実査定）とは、不動産会社の社員が実際にお部屋を訪問し、お部屋の内部を確認したうえで査定価格を算出する方法です。
机上査定の基礎データを踏まえた上で、日当たりや眺望、室内の状況（リフォーム箇所や設備の使用状況等）を詳しく見ていきます。
物件の内見を行わない机上査定と比べて、より正確な査定価格を算出できます。
また、机上査定では通常、不動産会社とメールや電話のみでやりとりしますが、訪問査定では不動産会社の担当者と直接顔を合わせる点も大きな違いです。
以下の項目で机上査定と訪問査定、それぞれのメリット・デメリットについて解説します。
机上査定のメリット・デメリット
ここでは、机上査定のメリットとデメリットをそれぞれ解説します。
机上査定のメリット
机上査定の最大のメリットは、気軽に利用しやすい点です。
査定一括サイトを利用すれば、複数の不動産会社に対して無料で査定依頼が可能です。
いくつかの査定結果を見比べておおよその物件価格を把握したり、売却を依頼する不動産会社を検討する際に便利です。
不動産会社によりますが、最短当日〜7日以内に査定結果が出ることが多く、早めに査定価格を把握したい場合にも適しています。
机上査定のデメリット
机上査定のデメリットは、査定価格の精度が落ちる可能性がある点です。
机上査定では直接物件を見ずにデータのみで査定することから、実情とは異なる査定価格が計算される可能性があります。
また、不動産会社によって査定価格にばらつきが出やすいのも机上査定の注意点です。
査定価格が高いことを基準に不動産会社を決めるのではなく、提示された査定価格に確かな根拠があるかどうかを確認しましょう。
それぞれの査定結果を見比べたうえで、どの不動産会社に訪問査定を依頼するか判断する材料とするとよいでしょう。
訪問査定のメリット・デメリット
ここでは、訪問査定のメリットとデメリットを解説します。
訪問査定のメリット
訪問査定のメリットは、より正確な査定価格がわかる点です。
訪問査定では、不動産に関するデータだけでなく、維持管理の状態・損傷や劣化の有無・リフォームの有無・周辺環境を調査できるため、物件の特長をより詳しく判断してもらえます。
また、担当者と直接顔を合わせる点も訪問査定の大きな特徴です。
実際に会って話すことで、担当者との相性はよいか・信頼できる人物かといったポイントを見極める判断材料になります。
訪問査定のデメリット
訪問査定の最大のデメリットは、日程が合わない場合、査定までに時間がかかる点です。
担当者と直接やりとりしながら日程調整を行うことになるため、机上査定と比べて手間に感じるかもしれません。
また、自宅に訪問されることに対して抵抗を感じる人もいるでしょう。その場合は、オンラインで査定ができる場合もありますので不動産会社に確認しましょう。
机上査定・訪問査定で価格が決まる要素
机上査定・訪問査定においては、以下の6つのポイントで査定価格を判断するのが一般的です。
ここでは、それぞれの要素について具体的に解説します。
近隣の類似物件の成約価格
査定物件と条件の近い物件が近隣にある場合、過去にその物件がいくらで成約したのかを参考にして査定価格を算出します。
とくに、築年数・面積・物件の所在地などの条件が似ているほど同じような価格帯で売れやすくなるため、より正確な価格を判断しやすくなります。
そのほかにも、過去の成約事例数が多いかどうかや、成約の日付が新しいかどうかも査定の根拠を裏付ける重要なポイントです。
近隣の類似物件の売出価格
査定物件の近隣にある物件が、現在いくらかで売り出されているかも査定の判断材料となります。
売り出し中ということは「今の売出価格ではまだ買い手がついていない」ということになるため、売出価格より高い査定価格では売れない可能性があると考えられます。
ただし、価格交渉などを見越して売出価格は高めに設定するケースが多く、実際の成約価格とは差があるケースが一般的です。
築年数
ほとんどの不動産は、築年数が経過しているほど物件価格が低くなる傾向にあります。
中古マンションの場合、耐用年数が長いため築後経過年数が多い物件も多々あります。他の条件が同等のマンションの場合、古いマンションほど価格が安くなります。
公示価格
公示価格とは、国が定める土地の価格です。
毎年3月に国土交通省から発表され、土地の取引価格や固定資産税評価額などの目安となります。
土地の価格は築年数に左右されないため、査定価格を決める判断材料の1つとして活用されているケースがあります。
立地条件
不動産の査定価格には、立地条件も影響しています。
たとえば近くに駅・学校・商店街などがある物件は需要が高いため、査定価格は上がりやすくなります。
また、今後再開発が予想されているエリアの場合、将来を見越して高めに査定価格をつけるケースも少なくありません。
売却を考えたきっかけ
売却事情によって、売却方法や査定価格が異なります。
例えば、早く売却したい場合は相場価格に合った（もしくは相場価格よりも低い）価格で売り出す必要があります。一方、売却までに期間の余裕がある場合、相場よりも高めに売出価格を設定して様子を見ることも可能になります。
いつまでに売却したいのか、どれくらいの金額がお手元に必要になのか、事前に把握しておくとよいでしょう。
室内の使用状況
訪問査定では、室内の状況も加味されます。
現地でしか確認できない日当たりや設備の使用状況、眺望等のそのお部屋の特徴を見るためです。
机上査定・訪問査定の流れ
ここでは、机上査定・訪問査定の実際の流れについて解説します。
査定サイトで査定を申し込む
机上査定・訪問査定を行う際は、まず不動産会社に査定を申し込みましょう。
一括査定サイトから物件情報と個人情報を登録するのが一般的ですが、不動産会社のホームページから直接問い合わせることも可能です。
査定の申し込み後、不動産会社から詳細について確認の連絡が来る場合があります。
訪問査定の日程調整をする
訪問査定を依頼する場合は、不動産会社と連絡を取って日程調整をしましょう。
不動産会社から査定結果を受け取る
査定依頼の当日〜2週間程度で、不動産会社から査定結果が届きます。
査定結果の受け取りには、査定書をメールまたは郵送で送ってもらう方法や、電話などで金額だけ聞く方法などいくつかの手段がありますので、自分に合ったものを事前に伝えておきましょう。
査定価格を確認し、売却の方向性が定まった場合は、不動産会社と今後の売却活動について相談を進めることになります。
机上査定がおすすめのシーン
ここでは、机上査定をおすすめするシチュエーションを2つ紹介します。
訪問査定と机上査定のどちらを行うか迷った際はぜひ参考にしてください。
対象物件が遠方にあるとき
査定対象物件が遠方にあり、現地での対応が難しい場合は、まず机上査定を依頼するとよいでしょう。
通常、訪問査定は依頼者の立会いのもとで物件調査が行われます。
依頼者が現地に行ける頻度が少ないと、不動産会社との日程調整に時間がかかり、すぐに査定ができない場合があります。
ただ、空室の場合、不動産会社に一時的にお部屋の鍵を預けて室内を見てもらうこともできるため訪問査定も可能です。
売却意思がはっきりしていないとき
手軽に依頼できる机上査定は、物件をすぐに売る予定がない場合や売却を迷っている場合にもおすすめです。
複数の不動産会社から査定結果をもらえるため、それぞれ比較したうえで今後の売却方針を決定するのに役立ちます。
また、おおよその査定価格がすぐにわかることから、「とりあえず価格だけ知っておきたい」という方にも適しています。
訪問査定がおすすめのシーン
ここでは、訪問査定をおすすめするシチュエーションを3つ紹介します。
自分に合った不動産会社を見極めたいとき
不動産会社によって強みや特徴が異なるため、各社の特色を直接確認することができます。
さらに、担当者と直接会って話ができるため、担当者との相性を見極められます。
売却活動は数か月～半年ほど時間がかかるため、長い期間やり取りをすることになりますので、担当者の人柄はもちろん、依頼先を検討している間に行われた、連絡内容、連絡頻度、話し方等、自分に合った方に任せましょう。
売却意思がはっきりしているとき
売却意思が固まっている場合は、詳細な査定価格や売却方法、売却の流れを不動産会社の担当者から直接聞くことをおすすめします。より、自分に合った売却方法についてアドバイスをもらえるでしょう。
机上査定の結果を確認した後
机上査定価格の結果を見た後に、より具体的に内容を把握したい場合は、さらに訪問査定を依頼することも可能です。
まとめ
この記事では、マンションの机上査定・訪問査定について解説しました。
机上査定・訪問査定、それぞれに特徴があるため、ご自身のご状況にあった査定方法を選びましょう。
今回の記事もぜひ参考にしながら、後悔のないマンション売却を目指しましょう。
著者情報
宅建士 兼 Webライター
井後 帆乃香
【経歴】
宅建士として不動産会社に勤務するかたわら、SEOライティングを中心に幅広く活動するWebライター。
「不動産って難しい！」と頭を抱えた経験から、難しい言葉を使わず、わかりやすく丁寧にお伝えすることをモットーとしています。
家に居る時は、愛猫を膝に載せながら執筆することも。
保有資格:宅建士/日商簿記2級/ITパスポート試験 など
