こんにちは!コラム担当の米川です。

以前にもコラム等でいろいろな不動産売却時の譲渡所得に関する控除、軽減税率、特例、損益通算等をご案内してまいりましたが、一時期に比べ不動産価格が値上がりしている今、気になるポイントについて今回はおさらいしたいと思います。

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【目次】
【1】.不動産の譲渡所得とは
【2】.売ったときの金額、買ったときの費用、売ったときの費用
【3】.長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分の再確認
【4】.あまり周知されていないと思われる特別控除
【5】.まとめ

【1】.不動産の譲渡所得とは

不動産を売却したときには、売って得た利益に対して税金がかかります。どんな税金がどのようにかかるのか、売却する前に確認しておくことが必要です。

ポイント 不動産を売却したときの譲渡所得に課税されます。
ポイント 譲渡所得は売却価格から売買にかかった費用等を差し引いて計算します。
ポイント 売却益が発生した場合のみ、譲渡所得として課税の対象になります。
ポイント 取得費にはその不動産を買ったときの金額等が含まれます。

一般的に人が収益を手に入れると、所得として税金がかかる対象になります。サラリーマンに毎月支払われる給料等が代表的なもので(給与所得のもとになるもの)、ほかにも自営業者の事業所得や、所有する賃貸住宅から家賃収入(不動産所得のもとになるもの)、懸賞が当たったときの当選金(一時所得)などいろいろあります。

不動産を売却したときには、手に入れた利益(売却益)が「譲渡所得」として課税の対象になります。注意したいのは、売却益=売却金額(売った金額)そのものではないということです。譲渡所得はあくまで利益なので、その不動産を手に入れたり売ったりしたときの費用を売却金額から差し引く必要があります。

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【2】.売ったときの金額、買ったときの費用、売ったときの費用

これらを税金の専門用語では、売ったときの金額は「収入金額」、買ったときの金額と買ったときの費用を合わせて「取得費」、売ったときの費用を「譲渡費用」と言います。
不動産の譲渡所得の計算式は以下のとおりです。

ポイント 譲渡所得=収入金額-取得費-譲渡費用

不動産が買ったときより値上がりしていれば売って得したことになり、「売却益」が発生します。値下がりしていると売って損をする「売却損」が出ることになります。この売却損のことを税金の用語では「譲渡損失」と呼びます。

なお、取得費のうち建物の購入代金や建築費については、築年数に応じた減価償却費相当額を差し引いて(取得費が減少する)計算をおこないます。また相続等で取得した不動産など、取得費が不明な場合は、収入金額の5%相当額を取得費とすることができます。

また、譲渡費用としては仲介手数料や印紙税のほか、建物の解体費用や測量費などが含まれます。ただし、売却とは関係ない測量費は譲渡費用にならなかったり、土地の造成費用は譲渡費用ではなく取得費になったりするので注意が必要です。

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【3】.長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分の再確認

ポイント 譲渡所得には所得税と住民税が課税される。
ポイント 譲渡所得は分離課税で計算する。
ポイント 所有期間5年以下か5年超かで税率が大きく変わる。(譲渡した年の1月1日現在で)

不動産を売却したときの譲渡所得は所得の一種なので、所得税と住民税の課税対象になります。ですが給与所得などと異なるのは、不動産の譲渡所得は「分離課税」となっている点です。給与所得や事業所得、一時所得などは一年分の所得を合計して税額を計算する「総合課税」ですが、譲渡所得はこれらの所得とは切り離して計算することになります。

譲渡所得に対する税額を計算する場合の税率は、売却した年の1月1日現在でその不動産を所有していた期間によって以下のように分類し、おのおの税率が定められています。
(2013年から2037年までは復興特別所得税として所得税額の2.1%が加算されます。)

●短期譲渡所得(所有期間が5年以下の場合)
39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)
●長期譲渡所得(所有期間が5年超の場合)
20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

特に注意しなければならないのは所有期間の計算です。
所有期間は売却(譲渡)した年の1月1日現在の所有期間で決まります。
土地や建物を売った年の1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」に、5年以下の場合は「短期譲渡所得」になります。
例えば、平成31年(令和元年)中に譲渡した場合は、その土地や建物の取得が平成25年12月31日以前であれば「長期譲渡所得」に、平成26年1月1日以後であれば「短期譲渡所得」になります。

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短期譲渡所得と長期譲渡所得の税額の差について確認してみましょう。

例えば、売却価格(収入金額)が4400万円、取得費が3300万円、譲渡費用が100万円とした場合、譲渡所得は「4400万円−3300万円−100万円」で 1000万円が譲渡所得になります。この譲渡所得にかかる所得税と住民税は、所有期間により以下の金額になります。

●所有期間5年以下
1000万円×39.63%=396万3000円
(所得税300万円+復興特別所得税6万3000円+住民税90万円)

●所有期間5年超
1000万円×20.315%=203万1500円
(所得税150万円+復興特別所得税3万1500円+住民税50万円)

●差額
193万1500円

このように所有期間によって短期譲渡と長期譲渡が判別され、税額に非常に大きな差が出ます。不動産を売却する際には必ず所有期間の確認をしてください。
繰り返しになりますが所有期間が「丸5年超」ではありません。2019年(令和元年)に譲渡して長期譲渡となるのは2013年(平成25年)以前に取得した不動産です。

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【4】.あまり周知されていないと思われる特別控除

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平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除
という、特例がありますのでご紹介したいと思います。

この特例の内容は、
個人が、平成21年に取得した国内にある土地又は土地の上に存する権利(以下「土地等」といいます。)を平成27年以降に譲渡した場合、又は平成22年中に取得した土地等を平成28年以降に譲渡した場合には、その土地等に係る譲渡所得の金額から1000万円を控除することができます。譲渡所得の金額が1000万円に満たない場合にはその譲渡所得の金額が控除額になるというものです。

またこの特例を受けるための要件としては、
(1) 平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に土地等を取得していること。
(2) 平成21年に取得した土地等は平成27年以降に譲渡すること、また、平成22年に取得した土地等は平成28年以降に譲渡すること。
(3) 親子や夫婦など特別な間柄にある者から取得した土地等ではないこと。
特別な間柄には、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
(4) 相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済及び所有権移転外リース取引により取得した土地等ではないこと。
(5) 譲渡した土地等について、収用等の場合の特別控除や事業用資産を買い換えた場合の課税の繰延べなど他の譲渡所得の特例を受けないこと。
が必要です。

特例を受けるための手続としては、
この特例を受ける旨記載した確定申告書を提出することが必要になります。

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これは筆者の経験になるのですが、お取引のお客様がちょうどこのケースに該当したため再認識したものです。不動産投資家が通常の売買で平成21年1月1日から平成22年12月31日の間に購入した物件を、要件を満たし、上記の(2)の時期以降に売却したのであれば適用が可能な特例になります。

皆さんに注意していただきたいのは、「1000万円特別控除」を受けられるのは「土地等」のみであるということ。つまり建物の売却益には適用できません。通常、不動産は土地建物を一括で購入しますが、申告の際には売却金額に占める土地部分の金額を算定し、購入時の土地金額を差し引きし、土地のみの売却益を計算する必要があります。

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特例が適用されるケースと、適用されないケースについて税額の差について確認してみましょう。

例えば、売却価格(収入金額)が4400万円、取得費が3300万円、譲渡費用が100万円とした場合、譲渡所得は「4400万円−3300万円−100万円」で1000万円が譲渡所得になります。売却価格の内訳が土地価格8割、建物価格2割と計算された場合、譲渡所得にかかる所得税と住民税は、以下の金額になります。

●所有期間5年超(特例適用外の場合)
1000万円×20.315%=203万1500円
(所得税150万円+復興特別所得税3万1500円+住民税50万円)

●所有期間5年超(特例適用の場合)
土地分譲渡所得税 0万円(800万円―1000万円=-200万円)
*土地譲渡所得1000万円の8割=800万円

建物分譲渡所得税
*建物譲渡価格1000万円の2割=200万円
200万円×20.315%=40万6300円
(所得税30万円+復興特別所得税6300円+住民税10万円)

●差額
162万5200円

ちなみに、この「1000万円特別控除」は、平成20年のリーマンショック後の景気及び不動産取引の低迷を受け、平成21年度の税制改正で創設された制度になります。都心部を中心にリーマンショック後の価格低迷していた時期と比較して価格が1.3倍~1.6倍に値上がりしている地域で物件を取得し、売却を検討している不動産投資家にとっては大変有難い制度といえるでしょう。

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【5】.まとめ

今回は譲渡所得の基礎を再度おさらいするとともに、平成21年、平成22年に取得した場合の特別控除をご紹介いたしました。これをご紹介した背景には昨今の不動産価格の値上がりがあります。

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一般財団法人 日本不動産研究所の2015年1月より公表開始した
「不動研住宅価格指数」
の時系列データ(1993年6月~)によれば、

東京都においては平成12年1月以降、平成30年10月まで、
神奈川県においては概ね平成14年5月以降、平成29年2月まで
埼玉県においては平成19年11月以降、平成29年9月まで
千葉県においては平成23年8月以降、平成29年2月まで

の期間に購入していた場合、当時の価格指数を最近(2019年7月時点)の価格指数が上回っているようです。
譲渡した場合の適用可能控除等を把握したうえ、お住み替えやご売却、賃貸募集等のご検討をしていただくと良いのではないでしょうか。

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