住宅を売却する時の税金
1 譲渡所得の計算と税金
| 所得税 | 住民税 |
|---|---|
| 内容 | |
| 土地・建物等の不動産の売却による譲渡益に対して課税。一定要件で各種軽減措置（特例）あり。 | |
| 納付方法 | |
| 譲渡した年の翌年3月15日までに確定申告。 | 翌年6月・8月・10月、翌々年1月の4回に分けて納税。 |
| 税金 | 内容 | 納付方法 |
|---|---|---|
| 所得税 | 土地・建物等の不動産の売却による譲渡益に対して課税。一定要件で各種軽減措置（特例）あり。 | 譲渡した年の翌年3月15日までに確定申告。 |
| 住民税 | 翌年6月・8月・10月、翌々年1月の4回に分けて納税。 |
2 主な特例（5種）
売却益がある場合
|
1 居住用3,000万円特別控除 |
2 10年超所有の軽減税率 |
3 特定居住用財産の買換え特例 |
|---|---|---|
| 内容 | ||
| 居住用財産を譲渡した場合、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最大3,000万円を控除。 | 譲渡した年の1月1日における所有期間が家屋・土地ともに10年超の居住用財産を譲渡した場合、軽減税率を適用。 | 居住用財産を買換えした場合、譲渡所得に対する課税を繰り延べ。①②と選択適用。 |
| 適用の手続き | ||
| 譲渡した年の翌年3月15日までに確定申告。 | ||
| 特例 | 内容 | 適用の手続き |
|---|---|---|
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1 居住用3,000万円特別控除 |
居住用財産を譲渡した場合、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最大3,000万円を控除。 | 譲渡した年の翌年3月15日までに確定申告。 |
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2 10年超所有の軽減税率 |
譲渡した年の1月1日における所有期間が家屋・土地ともに10年超の居住用財産を譲渡した場合、軽減税率を適用。 |
3 特定居住用財産の買換え特例 |
居住用財産を買換えした場合、譲渡所得に対する課税を繰り延べ。①②と選択適用。 |
売却損がある場合
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4 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除 |
5 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除 |
|---|---|
| 内容 | |
| 居住用財産の買換えで譲渡損失がある場合、その年の他の所得と損益通算できる。通算しきれない譲渡損失は翌年以後3年間繰り越して所得から控除することが可能。住宅ローン控除との重複適用が可能。 | 居住用財産を買換えしなくても（売切り型）、売却金額を上回る住宅ローン残高があれば、譲渡により出た損失を損益通算できる。通算しきれない譲渡損失は、翌年以後3年間繰り越して所得から控除することが可能。 |
| 適用の手続き | |
| 土地・建物等の不動産の売却による譲渡益に対して課税。一定要件で各種軽減措置（特例）あり。 | |
| 特例 | 内容 | 適用の手続き |
|---|---|---|
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4 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除 |
居住用財産の買換えで譲渡損失がある場合、その年の他の所得と損益通算できる。通算しきれない譲渡損失は翌年以後3年間繰り越して所得から控除することが可能。住宅ローン控除との重複適用が可能。 | 譲渡した年の翌年3月15日までに確定申告。 |
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5 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除 |
居住用財産を買換えしなくても（売切り型）、売却金額を上回る住宅ローン残高があれば、譲渡により出た損失を損益通算できる。通算しきれない譲渡損失は、翌年以後3年間繰り越して所得から控除することが可能。 |
3 居住用財産の譲渡(*)における特例適用フローチャート
居住用財産の譲渡とは
- 現在、居住している家屋を譲渡した場合
- 現在、居住している家屋とともにその敷地である土地等（借地権等を含む）を譲渡した場合
- 以前に居住していた家屋、およびその家屋とともにその敷地である土地等を譲渡した場合
（住まなくなってから3年目の年末までに譲渡） - 現在、居住している家屋または以前に居住していた家屋を取り壊し、その敷地であった土地等を譲渡した場合
（住まなくなってから3年目の年末までに譲渡、かつ 取り壊しから1年以内に譲渡契約）
譲渡する相手が、譲渡者の配偶者及び直系血族、生計を一にする親族、譲渡後に同居する親族、内縁関係にある者、その他譲渡者と特別な関係のある個人または法人等の場合は、対象外。
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特例が適用されないケース
（まとめ）
住宅取得時
- 住宅ローン控除
| 前々年 | 前年 | 居住年 | 翌年 | 翌々年 | 翌々々年 |
|---|---|---|---|---|---|
| 下記①～③の適用を受けた場合 | |||||
住宅売却時
① 居住用3,000万円特別控除
| 前々年 | 前 年 | 譲渡年 |
|---|---|---|
| ①・③～⑤の適用を受けた場合 | ③の適用を 受けた場合 |
|
② 10年超所有の軽減税率
| 前々年 | 前 年 | 譲渡年 |
|---|---|---|
| ②の適用を受けた場合 | ③の適用を 受けた場合 |
|
③ 特定居住用財産の買換え特例
| 前々年 | 前 年 | 譲渡年 |
|---|---|---|
| ①②、④⑤の適用を受けた場合 | ||
④ 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除
| 前々々年 | 前々年 | 前 年 | 譲渡年 |
|---|---|---|---|
| ④⑤の適用を受けた場合 | ①～⑤の適用を受けた場合 | ⑤の適用を 受けた場合 |
|
⑤ 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除
| 前々々年 | 前々年 | 前 年 | 譲渡年 |
|---|---|---|---|
| ④⑤の適用を受けた場合 | ①～⑤の適用を受けた場合 | ④の適用を 受けた場合 |
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■ 記事監修
氏名：
税理士法人 東京シティ税理士事務所
副所長 パートナー税理士
村岡 清樹
（むらおか せいき）
資産税のコンサルティング経験が豊富。不動産会社、ハウスメーカー、證券会社、新聞社等のセミナー、社員研修を数多く行う。アパ－ト・マンションの税金対策・マイホ－ムの税金・不動産の譲渡税金・相続税対策・土地の有効活用・不動産事業承継対策を得意とする。
著書：「相続の手続と節税がぜんぶわかる本」（あさ出版）
「アパート・マンション経営がぜんぶわかる本」（あさ出版）
「マイホームの税金対策」（大蔵財務協会）
「不動産業実務の手引 別巻」（大成出版社）
他
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