今回は、買い替えをお考えの方の「まず何をすればいいのか」「どんな方法があるのか」「どんな流れで住み替えるのか」というお悩みを解決していきます。
まず、買い替えの方法には２パターンあります。【先売り（売却先行型）】と【先買い（購入先行型）】です。買い替え方法にはこの２パターンがありますが、買い替えのご事情はさまざまです。例えば、「家族が増えたから今より広い部屋に引っ越したい」や「老後は好きな土地で悠々自適に過ごしたい」というお気持ちや時間に余裕がある方もいらっしゃるでしょう。一方、「急に転勤になってしまって、今住んでいるところからは通えないので引っ越さなければいけない」や「離れて住んでいる親の具合が悪くなってしまい、親の近くに引っ越して生活を手伝いたい」というお気持ちや時間的に余裕がない方もいらっしゃるでしょう。このような、さまざまなご事情やお気持ちを踏まえた上で、一緒に買い替え方法について考えていきましょう。
はじめに紹介した買い替え方法の【先売り（売却先行型）】と【先買い（購入先行型）】について説明していきます。
まず、資金計画をしっかり立てたい方や住宅ローンの残債がある方、売却に時間をかけたい方におすすめの買い替え方法！【先売り（売却先行型）】についてご紹介します。
先に現在のお住まい（旧住居）を売却してから、新しい買い替え先（新住居）を購入する方法です。そうすると、売却資金が確定しているため、旧住居の住宅ローンの返済や新住居の購入資金にいくら充てられるかなどの資金計画が立てやすくなります。しかし、旧住居の売却と新住居の購入のタイミングが合わない場合は仮住まいの必要があります。
次に、自己資金に余裕のある方や買い替え先探しにじっくり時間を掛けたい方におすすめの買い替え方法！【先買い（購入先行型）】についてご紹介します。
先に新しい買い替え先（新住居）を購入し、買い替え先を購入した後に、旧住居を売却するという方法です。先に新住居を購入するため、先売りのように仮住まいの必要がありません。しかし、新住居を購入したあと、旧住居の売却が遅れた場合は一時的に２重ローンになることがあります。
先売り・先買いのメリット・デメリットについては下記でも説明しているので、併せてご覧ください。
「マンション売却の段取りと先売り・先買いのメリット・デメリット」の記事はこちらからご覧ください。
「売りが先？買いが先？買い替えのポイント」の記事はこちらからご覧ください。
ここからは、どのような流れで先売り・先買いをしていくのかを説明していきます。買い替えの場合は物件探しと売却活動を同時進行で行います。
目次
１【先売り（売却先行型）】の流れ
・先売り図解
ステップ（１）：自宅の査定
ステップ（２）：媒介契約をする、売却活動をする
ステップ（３）：購入先を探す
ステップ（４）：旧住居の売買契約
ステップ（５）：購入先の売買契約
ステップ（６）：旧住居の決済・引渡し、購入先の決済・引渡し
２【先買い（購入先行型）】の流れ
・先買い図解
ステップ（１）：自宅の査定
ステップ（２）：購入先を探す
ステップ（３）：購入先の売買契約
ステップ（４）：媒介契約をする、売却活動をする
ステップ（５）：旧住居の売買契約
ステップ（６）：購入先の決済・引渡し、旧住居の決済・引渡し
１【先売り（売却先行型）】の流れ
先売りの流れを図にすると以下のようになります。
ここから、図に沿って先売りの購入の流れ、売却の流れを合わせて説明していきます。
ステップ（１）：自宅の査定
まずは、自宅の査定を不動産会社に依頼しましょう。買い替えの際には資金計画を立て、資金計画に沿って売却と購入をすることが重要です。そのため、買い替え先の予算をある程度決める必要があります。購入先の予算を決めるために、現在、ご自宅がいくらくらいで売却できるのかを、自宅を査定した上で把握しましょう。
ステップ（２）：媒介契約をする、売却活動をする
不動産会社と媒介契約をして売却活動を始めていきましょう。先売りの場合は時間をかけて売却活動を行うことができます。納得した価格で売却したい方にとっては大きなメリットです。
具体的な売却活動は下記になります。
・インターネットにマンションの情報やお部屋の間取り、写真などの売却情報を載せて市場に公開する。
・売却情報を見て興味を持ってくださった方から問い合わせがあれば、売主と買主の日程を合わせ、お部屋の中を内覧してもらう。
このようにして購入したい方を探していきます。
ステップ（３）：購入先を探す
予算がある程度決まったら新住居を探していきましょう。物件をインターネットで探したり、不動産会社に紹介してもらって、内覧をしながら新住居を決めていきます。先に旧住居を売却してから新住居を決めるため、売却したあと、新住居が決まらない場合や、決まっていても入居できる日が売却物件の引渡しよりもあとになる場合では、購入先以外の物件（例えば、一時的に賃貸物件を借りる等）に仮住まいをすることになります（図参照：購入パターンA）。仮住まいをすることになると新住居へのお引っ越しの他に、仮住まいへのお引っ越しという手間と費用がかかってしまいます。したがって、仮住まいを避けたい方は新住居を急いで購入する場合があります。ただ、売却資金を確保した上で、さらに、新住居もじっくりと時間をかけて探したいという方もいらっしゃると思います。その場合は、仮住まいも視野にいれ、資金計画を立てていきましょう。
ステップ（４）：旧住居の売買契約
旧住居の売却活動を進め、購入したい方が決まり、金額や引渡し日などの売買条件が合いましたら、売主として売買契約をします。こちらで売却資金が確定するため、購入先の資金へ具体的にいくら充てるのかという資金計画が立てやすくなります。
ステップ（５）：購入先の売買契約
内覧などを繰り返し、買い替え先が決まりましたら、次は、買主として売買契約を行います。
ステップ（６）：旧住居の決済・引渡し、購入先の決済・引渡し
最後は、購入と売却の決済・引渡しを行っていきます。図の購入パターンBのように購入と売却の決済・引渡しを同時に行う場合、仮住まいをすることなく買い替えすることが可能です。この場合、１日で購入と売却の決済・引渡しを行うことがほとんどです。１日でまとめて行う場合、先に売却の決済・引渡しを行ったあと、購入の決済・引渡しを行います。ですが、こうすると、お引越しの期間が取れなくなってしまいます。そのため、売却の決済・引渡しの際に「引渡し遅延（引渡し猶予）」という特約を付けます。この「引渡し遅延（引渡し猶予）」とはどのようなものかというと、所有権の移転や金銭の授受は通常通り行い、鍵の引渡しをその場ではせず、数日間、買主に待ってもらいます。そうすることで、売主が新住居にお引っ越しする猶予ができるため、その期間内でお引っ越しをします。
また、図の購入パターンAのように、仮住まいする場合について説明していきます。購入パターンBと違う点は、ステップ（６）：旧住居の決済・引渡しのあとが仮住まい期間になるということです。
仮住まいする場合、売却資金をしっかりと確保した上で、さらに、新住居も時間をかけて探すことができます。例えば、「家族が増えて現在の住居だと手狭で住み替えたい。さらに市況を見ると高く売れるので売るなら今がいい！だけど、条件にあった住み替え先はなかなか売り出しがなくて見つからない。」という方にとっては、先売りして仮住まいをすることをおすすめする場合があります。なぜかというと、高く売却できる時に先に売却して資金を確保した上で、現在お住まいのお部屋より広いお部屋に賃貸などで仮住まいをしながら、ご自身やご家族の状況を踏まえた上での買い替え先をゆっくりと探すことができるからです。
以上が先売りの流れです。上記のように、先に現在お住まい中のお部屋を売却するため、売却資金が確定します。そのため、しっかりと資金計画を立てたい方や売却に時間をかけたい方におすすめの買い替え方法ということがわかります。また、仮住まいを視野に入れることができれば、仮住まいへのお引越しなどの手間と費用が増えてしまいますが、買い替え先も時間をかけて探すことができます。
次に、「先買いの流れ」について説明していきます。
２【先買い（購入先行型）】の流れ
先買いの流れを図にすると以下のようになります。
ここから、図に沿って購入の流れ、売却の流れを合わせて説明していきます。
ステップ（１）：自宅の査定
まずは、自宅の査定を不動産会社に依頼しましょう。買い替えの際には資金計画を立て、資金計画に沿って購入、売却をすることが重要です。そのため、買い替え先の予算をある程度決める必要があります。購入先の予算を決めるために、現在、ご自宅がいくらくらいで売却できるのかを、自宅を査定した上で把握しましょう。ですが、先買いの場合、もし新住居を購入したあと、旧住居が予定していた金額よりも低い価格で売却することになった場合、資金計画が当初の予定と変わってしまいます。そのため、査定をすることである程度の目安は把握できますが、資金計画の見通しが立ちづらくなります。
ステップ（２）：購入先を探す
購入先の予算がある程度決まったら新住居を探していきましょう。先買いの場合、購入先を探すことにじっくりと時間をかけることができます。物件をインターネットで探したり、不動産会社に紹介してもらって、内覧をしながら新住居を決めていきましょう。
ステップ（３）：購入先の売買契約
購入したい物件が決まり、金額や引渡し日などの売買条件が合いましたら、購入先の売買契約をします。このように、先に購入先を決めるため、購入先以外の物件（例えば、一時的に賃貸物件を借りる等）に仮住まいする必要がなく、スムーズにお住み替えができます。
ステップ（４）：媒介契約をする、売却活動をする
購入先が決まったら、自宅の売却活動も進めていきましょう。売却活動を始める際は不動産会社と媒介契約を締結し、売却活動を始めていきます。
もし、新住居の購入の際に住宅ローンを組み、旧住居にも住宅ローンの残債があった場合、旧住居の売却が遅れると、新住居と旧住居の２つの住宅ローンを支払う必要があります（図参照：売却パターンB）。したがって、２重ローンを避けたい方は急いで売却する場合があります。売却にも数か月から半年程度時間がかかるため、２重ローンを避けたい方は余裕を持って売却活動をしましょう。
具体的な売却活動は下記になります。
・インターネットやチラシにマンションの情報やお部屋の間取り、写真などの売却情報を載せて市場に公開する。
・売却情報を見て興味を持ってくださった方から問い合わせがあれば、売主と買主の日程を合わせ、お部屋の中を内覧してもらう。
このようにして購入したい方を探していきます。
ステップ（５）：旧住居の売買契約
売却活動を進めていく中で、購入したい方が決まり、売買条件が双方で納得できた場合、次は売主として旧住居の売買契約を行います。
ステップ（６）：購入先の決済・引渡し、旧住居の決済・引渡し
最後は、購入と売却の決済・引渡しを行っていきます。１日でまとめて行う場合、先に売却の決済・引渡しを行ったあと、購入の決済・引渡しを行います。ですが、こうすると、お引越しの期間が取れなくなってしまいます。そのため、売却の決済・引渡しの際に「引渡し遅延（引渡し猶予）」という特約を付けます。この「引渡し遅延（引渡し猶予）」とはどのようなものかというと、所有権の移転や金銭の授受は通常通り行いますが、鍵の引渡しをその場ではせず、数日間、買主に待ってもらいます。そうすることで、売主が新しい買い替え先にお引っ越しする猶予ができるため、その期間内でお引っ越しをします。
また、図の売却パターンBのように、購入と売却の決済・引渡しが同時に行うことができない場合、旧住居の住宅ローンが残っていて、かつ、購入先も住宅ローンを組んで購入する際は一時的に２重ローンになります。
ただ、購入の決済・引渡しより売却の決済・引渡しがあとになる場合のメリットもあります。例えば、「２重ローンになっても資金に余裕がある」「旧住居の住宅ローンの残債がない」「引き続き、旧住居に管理費・積立金等を支払うことが資金計画を立てた上で可能」などの理由で自己資金に余裕がある方であれば購入と売却の決済・引き渡しが同時にできなくても問題はありません。この場合、新住居にお引っ越しされてから旧住居を売却できるので、お部屋を空室にしてから売却活動をすることができます。例えば、「住んだままの状態の部屋を見られたくない。荷物を無くしてから内覧してほしい。」という方にとっては、この方法をおすすめする場合があります。
以上が先買いの流れになります。上記のように、先に新しい買い替え先を購入するため、時間をかけて購入先を探したい方、自己資金に余裕のある方、現在住んでいる住宅ローンの残債が少ない方におすすめの買い替え方法ということがわかります。
３まとめ
以上が「先売り」「先買い」の流れです。買い替えでは、どちらの方法でも、現在住んでいる物件がいくらで売れるのかを把握することから始め、買い替え先がいくらなら購入できるのかという資金計画を立てることが一番のポイントです。
また、ご自宅を売却する際、ご自身の「売りたい価格」があるかと思います。ですが、それが購入物件を探している方にとっての「買いたい価格」と異なる場合もあります。そのため、ご希望の「売りたい価格」と、新住居購入のために「最低売れないと困る価格」の間の価格で売れる可能性を把握しておくことが重要です。また、実際の売却金額は、売却にかける期間や物件周辺の相場動向によっても変動します。さらに、買い替え方法の「先売り」「先買い」の中でも仮住まいをするかしないかなどのいくつかのパターンがあります。さまざまな情報や選択肢がある中で、ご自身で得た情報に加えて、不動産会社へのご相談も必要です。弊社でも、買い替えや資金計画を立てる際のご相談を承っておりますので、お気軽にお声掛けくださいませ。
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