売却コラム
マンション買い替えコラム

いつがベスト?マンション買い替えのタイミングとは?

いつがベスト?マンション買い替えのタイミングとは?

マンション買い替えにベストなタイミングはいつなのでしょうか?
【季節】【築年数】【市況】【住宅ローン】【買い替えの事情】
5つの切り口から考えていきます。

<目次>
1:季節要因と買い替えのタイミング
2:自宅マンション築年数と買い替えのタイミング
3:市況と買い替えのタイミング
4:住宅ローンと買い替えのタイミング
5:「買い替え事情」と買い替えのタイミング
6:まとめ

1:季節要因と買い替えのタイミング

春イメージ

不動産の買い替えに良い季節というのはいつなのでしょうか?

<3月が第一候補?でも実は‥>

中古マンションの売買が多い季節、というと、お引っ越しが多い「3月」など、春のシーズンを思い浮かべる方も多いかと思います。

しかし、取引件数の推移をみると、実は【売買】の場合、春にそこまで大きなピークは迎えません。

2018~2020首都圏取引件数推移(マンションのみ)

上記の取引数の資料を見てみても、

1〜3月の繁忙期に約1.4倍の取引件数となる賃貸取引(青色)と比べて、売買取引(赤色)の件数の変化は約1.1倍となっており、あまり幅が大きくないことが分かります。
中古マンションの【売買】は【賃貸】と比較すると、季節での変動が少ないのが特徴です。

<「中古マンションを買う人」とは‥>

では、自宅を買ってくれる「中古マンションを購入する人」は、どんな人が多いのでしょうか。

中古マンションを購入する人は「そのマンションの近所に住んでいる人」が比較的多くなっています。

中古マンションを購入する理由

例えば、

・ 元々近隣にお住まいで、お子様がいらっしゃっても学区が変わらず、いつ引っ越しても大丈夫という方。

・ 高齢の親御さんを呼び寄せるためなので、場所が限定されており、時期よりも場所優先という方。

・ 近隣に賃貸で住んでおり、賃料を払う期間を短くしたいたため、購入したらすぐ引っ越したい方。

などのご事情の方などです。

更に、最近では、以前よりも購入の検討期間が長い方が増えており、
「良い物件があれば、季節関係なくそのタイミングで住み替える」という方も多くなっています。

<買い替え先の「引渡し時期」が重要!>

では、買い替えの際はどの季節が良いのでしょうか?
買い替えの場合、季節要因というよりも、ご自身の「買い替え先の引渡し時期がいつになるか」が重要です。

気に入った物件の引渡しが「5月」であれば、「5月」に合わせて自宅の売却を進め、5月の住み替えを目指すことになりますし、「6月」「7月」であっても、それは同じことです。
買い替えの場合、「季節」というよりも、「買い替え先の事情」(買い替え先の売主の事情)による引っ越しの時期の影響が大きくなります。

2:自宅マンション築年数と買い替えのタイミング

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自宅マンションを売却するのは築何年が適切なのでしょうか。

築年数によるマンション価格の推移は一般的に以下のようになっています。

<築年数経過によるマンション価格の推移は‥>

築年帯による平均価格・㎡単価の状況(マンションのみ)

一般的に、新築マンションには「新築である」という価値(新築プレミアム)があるため、「中古」になると価格が下がります。
ここ数年は価格が上振れ気味ですし、市況によって価格が大きく変化するため、一概に言うことはできませんが、
基本、「築が古くなるにつれて下がっていき、徐々に下がる幅が緩やかになってくる」推移が一般的です。

<築何年で売却するのが良いの?>

築年数に関して、「築○年が売却に適している」という確実な正解はありません。

価格は築年数を経るごとに下降傾向となりますが、市場動向によって大きく変化するため、築年数のみでの売却時期の判断はできません。

ただし、物件探しで多く利用されているインターネットの特徴は頭に入れておくと良いでしょう。

多くの方が物件を探すのに使用するインターネットのポータルサイトなどでは、検索条件が「5年」「10年」「15年」「20年」といった、5年おきの設定がされていることが多くあります。
そのため、「築10年」であれば「10年以内」の検索条件に引っかかるものの、「築11年」では引っかからない、など、1年の差で探している方の目に触れづらくなってしまう可能性もあります。
また、築10年だと、目に触れやすいライバル物件は築6年~9年の物件となりますが、築11年だと、12年~15年の物件となるため、適正な価格で売りに出していても、相対的に高く見えてしまうこともあるかもしれません。

物件を探す手段としては、インターネットが大半です。インターネット上での目につきやすさを考えれば、「5年区切り」は一つの目安かもしれません。

3:市況と買い替えのタイミング

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市況は、価格に大きな影響を与える要因のため、「市況が一番良いタイミングで買い替えしたい。」という希望を持つ方も多いでしょう。

しかし、リーマンショックや東日本大震災、最近では新型コロナウィルスの世界的な感染拡大など、予測できない要因が急に市況に影響を与えることもあり、
「予測をして買い替えに活かす。」ということがとても難しい要因です。

<2020年の市況の予測は‥>

新型コロナウィルス感染拡大の影響で、
2020年4月の中古マンション価格は、12年9月以来の下落となりました。

既存マンション成約価格、12年9月以来の減少
https://www.ohkuraya.co.jp/News/detail/id/62250

新型コロナウィルスの問題は、今後長期にわたって経済全体に影響を与えていくことが考えられますし、2021年に延期となった東京オリンピック、2022年の生産緑地問題、2025年以降の人口減少問題など、大なり小なり、中古マンション市況への影響が考えられます。

2020年の市況予測について、詳しくは以下をご確認ください。

コロナの影響は? 【再考】 2020年の中古マンションの価格はどうなる?https://www.ohkuraya.co.jp/Column/article/id/2355/

【最新】2020年の中古マンションの価格はどうなる?(※年初の記事)https://www.ohkuraya.co.jp/Column/article/id/1485/

【緊急】マーケットインフォメーションhttps://www.ohkuraya.co.jp/Column/article/id/2164/

<買い替えのケースでは‥>

市況の予測は難しいですが、そもそも買い替えの場合、
「自宅が高く売れる時期=購入する物件も高い時期」なわけですから、
高い時期に買い替えても、安い時期に買い替えても、トータルすると差があまり変わらない、
といったことにもなりがちです。

買い替え先の引渡しが1年後、2年後、など、引渡しに長期間かかるようでしたら「1年後」「2年後」の市況について検討する必要はありますが、短い期間の買い替えの場合、現在の市況下での買い替え収支を検討することがまず第一となるでしょう。

4:住宅ローンと買い替えのタイミング

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買い替えの際も住宅ローンを組むことを検討しているのであれば、住宅ローンの債務者になる家族の「年齢」「借り入れ時の金利」も考慮に入れてく必要があります。

<住宅ローンの期間を検討しよう>

現在の自宅を購入した時よりも年齢が上がっているため、住宅ローンを組むことができる最長期間が以前よりも短くなっている可能性があります。

・ 何年間の住宅ローンを組むことができるのか

まず確認してみましょう。

金融機関によりますが、最近では完済時が80歳の誕生日まで住宅ローンを組むことが可能です。
一般的な住宅ローンで最長の35年間のローンが組めるのは、45歳まで、と大まかに覚えておきましょう。

ただし、重要なのは、

・ 実際に何歳まで住宅ローンの返済が可能なのか。

です。

月々の支払いが「10万円」として、その支払いを80歳まで続けていけるでしょうか。
退職金などで一括で返済できるなどのあてがあるでしょうか?

買い替えの際には、年齢が上がっている分、老後まで含めた資金計算がより重要になってきます。

「住宅ローンを早く完済したい。」「現役世代のうちに終わらせたい。」
ということであれば、なるべく早いタイミングでの買い替えを選択すると良いでしょう。

年齢から逆算して、「○歳までの返済ならローン期間は○年」「月○万円まで返済できるなら、借り入れできるのは○万円」を計算して借入する額を決めた上で物件を探すとより安心です。

<住宅ローンの金利もチェック>

住宅ローンを組む際は金利も重要です。

2020年8月現在は、住宅ローンの適用金利が変動金利で0.5%程度ですし、固定金利でも1%強程度の水準となっています。

金利が低いと住宅ローンで借り入れできる金額が多くなりますから、買い替え先により価格が高い物件を検討できるようになります。
また、同じ金額を借りるのであれば、当然、金利が低い方が総支払額が少なくなります。

買い替えの際には
購入のタイミングでの住宅ローンの金利によって「購入できる物件の幅が変わる」「生涯の住宅ローン支払額が変わる」ことを覚えておきましょう。

5:「買い替え事情」と買い替えのタイミング

家族リビングイメージ

最後に、買い替えのタイミングを図る上で最も重要なのが「買い替え事情」です。

<何のために買い替えるのか‥>

買い替えをする事情はそれぞれです。

「広い家に住みたい」「実家の近くが良い」「駅に近い好立地に住みたい」

などなど、様々な希望の裏には、

「子どもが大きくなって部屋が必要になったから」「子どもを両親に見てもらいやすいから」「今の家が駅から遠く通勤時間が多くかかってしまい不便だから」

などの【より良い暮らし】を求める事情があるかと思います。

買い替えのタイミングの検討には、まずはその目的を果たすためのタイミングがいつなのかを考えてみましょう。

例えば、「子ども部屋を作ってあげたい」「子どもを両親に見てもらいたい」という目的があった場合、5年後では遅いかもしれません。「今の家が駅から遠く通勤時間が多くかかってしまい不便だから」であるならば、もう少しタイミングを待つことも可能かもしれません。

目的を果たすためのタイミングがいつなのかをまずは考えてみましょう。

<買い替え先は‥>

「タイミングは今だ!」と思ったとしても、買い替え先の物件が見つからなければ意味がありません。

「買い替え先がみつかった時がタイミング」ということも考えられます。特に買い替え条件が厳しい場合はじっくりと物件を選んで物件を探すところから始めるとタイミングが見えてくるのではないでしょうか。

6:まとめ

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【買い替えの事情】が人それぞれである以上、買い替えのベストなタイミングもその人ごとの「良いタイミング」があります。まずはご自分の事情にとって良い時期を検討しましょう。

そのうえで、【住宅ローン】、【市況】、【築年数】、【季節】についても検討が可能なのであれば、現在の状況がどうなのか見てみると良いのではないでしょうか。

新型コロナウィルスの影響で家にいることが増える中、「より居心地の良い家を」と考える方も増えているように思います。

買い替えが「今」なのか、それとも「もう少し先」が良いのかより良い生活を手に入れるタイミングをはかっていきましょう。