中古マンションの購入を検討する際、どのように物件を探せばよいか迷う方もいるでしょう。理想の住まいを見つけるためには、物件探しの流れやポイントを理解しておくことが大切です。
中古マンションを探すときの流れは、次のとおりです。
- 条件を整理する
- 物件を探す
- 物件を確認する
- 購入申込をする
本記事では、物件探しの流れに沿って、それぞれの段階における具体的なポイントを解説します。中古マンション選びで失敗したくない方は、ぜひ参考にしてください。
目次
中古マンションの探し方 STEP1. 条件の整理
中古マンションを探すにあたり、最初に取り組むべきなのが条件の整理です。住まいに対する条件は多岐にわたりますが、全ての要望を満たす物件を見つけるのは簡単ではありません。
何を重視するのかを明確にし、優先順位をつけ、譲れない条件と妥協できる条件を決めておくことで、物件探しがスムーズに進みます。ここでは、決めるべき4つの条件について解説します。
- 予算
- エリア
- 築年数
- 部屋の間取りや広さ
予算を決める
中古マンションを購入する際は、明確な予算を決めておくことが重要です。物件価格だけでなく、仲介手数料や登記費用、不動産取得税といった諸費用も含めて総額で考える必要があります。一般的に諸費用は物件価格の5〜10％程度かかるといわれています。
自己資金として用意できる金額と、住宅ローンで借り入れる金額を把握しましょう。住宅ローンの借入可能額は年収や勤務先、勤続年数などによって異なります。
ローン返済のシミュレーションはこちらのページで可能です。
また、中古マンション購入の初期費用については、以下のページで詳しく解説しています。
エリアを決める
住みたいエリアを決めることも重要です。通勤・通学の利便性、買い物施設や病院などの生活利便性、公園の有無や治安といった周辺環境など、エリア選定の基準は人それぞれ異なります。自分や家族のライフスタイルに合わせ、どの要素を重視するかを明確にしましょう。
子育て世帯であれば学校や公園までの距離、共働き世帯であれば夫婦双方の通勤時間などを考慮する必要があります。
気になるエリアが見つかったら、実際に足を運び、街の雰囲気を肌で感じることも大切です。将来的な街の変化や開発計画なども考慮し、長期的な視点でエリアを選定しましょう。
築年数を決める
中古マンションを探す際、築年数は価格や物件の状態を判断するうえで重要な指標となります。
一般的に、築年数が浅いほど価格は高く、新しい設備が整っている傾向があります。一方、築年数が経過している物件は価格が手頃になる一方で、修繕やリフォームが必要になる可能性も考えられます。
特に注目したいのが、1981年6月1日以降に建築確認を受け、新耐震基準を満たしているかどうかです。旧耐震基準の物件は、耐震性に不安が残る場合があるため、耐震補強の有無などを確認することが推奨されます。
中古マンションの築年数については、こちらのページで詳しく解説しています。
築年数が経ったマンションって大丈夫？？既存（中古）マンション購入時のチェックポイント！
部屋の間取りや広さを決める
家族構成やライフスタイルに合わせて、適切な部屋の間取りや広さを決めましょう。現在の状況だけでなく、子どもの成長や独立といった将来的なライフプランも視野に入れて検討することが大切です。
たとえば、小さな子どもがいる場合はリビング横にキッズスペースとして使える和室があると便利かもしれません。在宅ワークが多い方は、仕事に集中できる書斎スペースが必要になるでしょう。
間取り図を見るだけでなく、実際に内見する際に家具の配置をイメージしたり、生活動線を確認したりすることが重要です。収納スペースの広さや使いやすさもチェックしておきましょう。
間取りの選び方については、こちらのページもあわせてご覧ください。
中古マンションの探し方 STEP2. 物件を探す
希望条件の整理と優先順位付けができたら、実際に物件を探しましょう。中古マンションの探し方には、主に以下の5つの方法があります。
- 不動産ポータルサイトで検索する
- 不動産会社の公式サイトで検索する
- SNSで探す
- 新聞広告、ポスティングチラシをチェックする
- 競売・公売物件を探す
- 不動産会社に相談する
ひとつの方法に絞るのではなく、複数を組み合わせることで、条件に合う物件を見つけられる可能性が高まります。ここでは、それぞれの探し方について説明します。
不動産ポータルサイトで検索する
中古マンションの探し方として一般的な方法のひとつが、不動産ポータルサイトの活用です。
エリアや価格、間取り、築年数といった希望条件を入力するだけで、膨大な物件情報のなかから候補を簡単に絞り込めます。写真や間取り図も掲載されており、自宅にいながら手軽に物件を比較検討できるのがメリットです。
ただし、情報の更新にはタイムラグがあり、成約済み物件が掲載されているケースもあります。気になる物件を見つけたら早めに不動産会社に問い合わせて、最新の状況を確認しましょう。
不動産会社の公式サイトで検索する
不動産ポータルサイトで気になる物件があったり、検索結果によく出てくる不動産会社があるようでしたら、その会社の公式サイトを随時確認するようにするとよいでしょう。
不動産ポータルサイトよりも物件の情報量が多いケースや、新着の物件がより早く掲載される可能性があります。
SNSで探す
近年は、LINEやInstagram、X（旧Twitter）、YouTubeなどのSNSで物件情報を発信する不動産会社もあります。値下げ情報がリアルタイムで発信されることもあるなど、情報の鮮度が高いのが特徴です。
さらに動画コンテンツでは、写真だけではわかりにくい部屋の雰囲気や周辺環境を把握しやすいメリットもあります。
SNSで探す際は、「#中古マンション」や「#〇〇エリア」などのハッシュタグで検索したり、気になるエリアに強い不動産会社のアカウントをフォローしたりするのがおすすめです。
新聞広告、ポスティングチラシをチェックする
新聞の不動産広告やポスティングチラシも有効な情報源です。そのエリアに特化した物件情報がいちはやく入手できることがあります。
インターネットでの検索が苦手な方や、特定のエリアに絞って探したい場合に適しています。
ただし、情報量はインターネットに劣るため、ポータルサイトなどと併用するのがよいでしょう。気になる物件があれば、不動産会社に問い合わせてみましょう。
競売・公売物件を探す
相場よりも安く中古マンションを購入したい場合に選択肢となるのが、競売物件や公売物件です。
競売や公売は、ローンや税金の滞納などにより、債権者や国、地方公共団体が差し押さえた不動産を売却する手続きです。市場価格よりも割安で購入できる可能性があるのが大きなメリットといえます。
一方で、購入前に内覧ができないケースが多く、物件の状況を詳細に把握しにくいといったデメリットもあります。また、権利関係が複雑な場合や、落札後の立ち退き交渉が必要になる場合があるなど、競売・公売物件特有のリスクも存在するため、一般の方にはあまりおすすめできません。
競売・公売物件を検討する際は、専門家への相談も視野に入れるとよいでしょう。
不動産会社に相談する
希望条件に合う物件がなかなか見つからない場合や、探し方に迷ったときは、不動産会社に相談するのも有効な方法です。
不動産会社は、ポータルサイトなどには掲載されていない未公開物件の情報を持っていることがあります。また、プロの視点から希望条件に合った物件を提案してくれたり、資金計画やローンの相談に乗ってくれたりします。
プロの意見をもらうことによって、希望条件の優先順位が整理しやすくなることもあります。なかなかうまく物件が見つからない際などには特に、いったんプロの視点を入れてみるのもよいでしょう。
不動産会社に相談する際は、信頼できる会社を見つけることが重要です。担当者の知識や経験、対応の丁寧さなどを見極めましょう。複数の会社に相談してみるのもひとつの方法です。
中古マンションの探し方 STEP3. 物件を確認する
気になる中古マンションを見つけたら、以下のポイントを確認しましょう。
- 周辺環境
- 駐車場の空き状況
- 管理や修繕の状況
- リノベーションができるか
- 災害リスクや対策
- 資産価値の維持のしやすさ
それぞれの内容を詳しく解説します。
周辺環境をチェックする
内見時には室内だけでなく、マンションの周辺環境もチェックしましょう。最寄り駅からの実際の距離や道のり、スーパーやコンビニ、病院などの場所、学校や公園までのアクセスなどを確認します。
また、周辺の交通量や騒音、においなども確認しておきたいポイントです。窓を開けて音を聞いてみたり、近隣に工場や飲食店などがないかを確認したりしましょう。
駐車場の空き状況を確認する
車を所有している場合は、敷地内の駐車場の有無と空き状況を確認しましょう。空きがない場合は、近隣の月極駐車場の相場や空き状況を調べておく必要があります。
敷地内に空きがある場合は、さらに以下の点を詳細に確認しましょう。
- 駐車場のタイプ（屋根付き、平置き、機械式など）
- 車のサイズ制限
- 月額の使用料
機械式駐車場の場合は、操作の手間や待ち時間、メンテナンスによる利用制限なども考慮する必要があります。
管理や修繕の状況を確認する
マンションの資産価値や住み心地は、管理状況に大きく左右されます。
内見時には、エントランスや廊下、ゴミ置き場などの共用部分が清潔に保たれているかをチェックしましょう。管理が行き届いているマンションは、住人のマナーがよい傾向があり、快適な生活が期待できます。
さらに重要なのは修繕の状況です。外壁塗装や屋上防水などの大規模修繕工事が過去におこなわれているか、今後の修繕計画はどうなっているかを確認します。長期修繕計画書や修繕履歴などについて問合せてみましょう。修繕積立金が計画通りに積み立てられているかも重要なチェックポイントです。
リノベーションができるか確認する
中古マンションを購入して、自分好みにリノベーションしたいと考えている方もいるでしょう。しかし、マンションによっては管理規約でリノベーションの内容に制限が設けられている場合があります。たとえば、床材の種類が指定されていたり、水まわりの移動が禁止されていたりするケースです。
希望するリノベーションが可能かどうか、事前に管理規約を確認することが不可欠です。特に、間取り変更をともなうような大掛かりなリノベーションを検討している場合は、壁を撤去できるかといった構造上の制約も確認する必要があります。
不動産会社やリフォーム会社に相談しながら、検討を進めましょう。
リノベーションについては、こちらのページもあわせてご覧ください。
災害リスクや対策を調べる
安心して暮らすためには、購入を検討しているマンションの災害リスクを把握しておくことが重要です。自治体が公開しているハザードマップを確認し、洪水、土砂災害、地震による液状化などのリスクがどの程度あるかを調べましょう。
マンション自体の耐震性も確認が必要です。前述のとおり、1981年6月1日以降の新耐震基準で建てられているかを確認し、旧耐震基準の場合は耐震診断や耐震補強工事の実施状況をチェックします。
また、マンションによっては、備蓄品の準備や避難訓練などを実施している場合もあります。どのような防災対策をおこなっているか、管理組合や不動産会社に確認しておくとよいでしょう。
資産価値が落ちない物件を選ぶ
将来的に売却や賃貸に出す可能性を考えると、資産価値が落ちにくいマンションを選ぶことも重要です。資産価値が維持されやすいマンションの特徴としては、立地の良さや良好な管理状況、需要の高い間取りなどが挙げられます。
築年数が経過していても、適切なメンテナンスが実施され、管理体制が整っているマンションは評価が高くなる傾向があります。
また、周辺エリアの再開発計画も将来の資産価値に影響を与える可能性があります。長期的な視点を持ち、さまざまな要素を総合的に判断して、資産価値が維持されやすい物件を選びましょう。
マンションの資産価値については、以下のページで詳しく解説しています。
マンションの資産価値を決める10の要素！調べ方や年数による推移も解説
中古マンションの探し方 STEP4. 購入申込をする
内見を終え、購入したい中古マンションが決まったら、売主に対して購入の意思を示す「購入申込（買付申込）」をおこないます。
購入申込書には、一般的に以下の内容を記入します。
- 購入希望価格
- 支払い方法（住宅ローンの利用有無など）
- 手付金の額
- 契約希望日
- 引渡し希望日
購入申込に法的な拘束力はありませんが、売主への正式な意思表示となる重要な手続きです。住宅ローンを利用する場合は、購入申込と並行して、金融機関にローンの事前審査を申し込みます。審査が承認されると、物件の契約手続きへと進んでいきます。
よい中古マンションを見つけるための探し方のコツ
希望どおりの中古マンションを見つけるためには、情報収集や内見の仕方などに工夫が必要です。ここでは、中古マンションを探すときのコツを3つ紹介します。
- 口コミをチェックする
- 内見は時間帯や曜日を変えて複数回おこなう
- よい物件を逃さないよう早めに決断・行動する
口コミをチェックする
物件情報だけではわからないことや、実際に住んでいる人の生の声を知るためには、口コミのチェックが有効です。
マンションの住民向けのオンライン掲示板や、不動産情報サイトの口コミ欄、SNSなどで、リアルな情報を得られることがあります。たとえば管理状況や騒音問題、近隣住民との関係、周辺環境の利便性などについての口コミが見られます。
ただし、口コミはあくまで個人の主観的な意見であるため、全てを鵜呑みにするのは避けましょう。よい点も悪い点も含めて、複数の情報を参考にし、客観的な視点を持つことが大切です。気になる点があれば、内見時や不動産会社への質問を通じて、事実確認をしましょう。
内見は時間帯や曜日を変えて複数回おこなう
内見は一度だけでなく、時間帯や曜日を変えて複数回おこなうことをおすすめします。共用部分の使われ方や住民の雰囲気、周辺の状況などが、時間帯や曜日によって異なる場合があります。
たとえば、昼間は静かでも夜は近隣の飲食店の音が気になるかもしれません。通勤・通学時間帯の人通りの多さや、夜間の街灯の状況なども確認しておきましょう。
手間はかかるものの、内見を複数回することで実際の暮らしをより具体的にイメージでき、購入後のギャップを減らすことにつながります。
内見のポイントについては、以下のページで詳しく解説しています。
マンション購入時の内見のチェックポイント！聞いておきたい点や注意点
よい物件を逃さないよう早めに決断・行動する
条件のよい中古マンションは、情報公開後すぐに買い手が見つかることも少なくありません。もう少し考えたいと思っているうちに、他の人に先を越されてしまう可能性があります。
そのような事態を避けるためには、あらかじめ自分たちの希望条件と優先順位を明確にしておくことが重要です。「これだけは譲れない」という条件を満たす物件に出会ったら、早めに決断することも必要になります。
綿密な資金計画を立てるなどの準備をしておくことで、チャンスを逃さずに行動できるでしょう。
まとめ
中古マンションを探す際には、予算やエリア、間取りといった条件の優先順位を明確にし、内見で物件の状態や周辺環境をしっかりと確認することが重要です。
インターネットや不動産会社など、さまざまな情報源を活用し、積極的に情報を集めましょう。また、よい物件は早く売れてしまう可能性もあるため、事前の準備をしっかりおこない、決断すべきタイミングを逃さないことも大切です。
物件探しで不安な点やわからないことがあれば、信頼できる不動産会社に相談するのも有効な手段です。
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