2026年の税制改正により、中古マンション（既存マンション）の住宅ローン控除は制度の延長や控除期間の拡大などの変更がありました。これまで新築に比べて控除が少なかった中古物件でも、省エネ性能などの条件を満たすことで、より手厚い優遇を受けられるようになります。
本記事では、2026年の最新の適用条件をはじめ、省エネ性能別の控除額の目安や、子育て世帯への優遇措置などについて解説します。税制面のメリットを活用し、無理のない資金計画を立てるために、ぜひ参考にしてください。
目次
2026年から拡充！中古マンションの住宅ローン控除
2026年の税制改正により、中古マンション（既存マンション）における住宅ローン控除の適用条件や優遇措置の内容が変わりました。制度の主な変更点として、以下の3点を説明します。
- 制度の適用期限が2030年まで5年間延長
- 控除期間が13年に延長！省エネ基準適合が鍵
- 子育て・若者夫婦は「借入限度額」がさらに上乗せ
制度の適用期限が2030年まで5年間延長
住宅ローン控除は、入居した年によって適用される条件や優遇措置が異なる制度です。従来は、2025年末までの入居分で制度が終了する予定でしたが、税制改正によって2030年（令和12年）12月31日までに入居すれば適用されることとなり、期限が5年間延長されました。
それにより、2025年の年内に売買契約を結んだものの、引渡しが2026年以降になるケースでも、住宅ローン控除を受けられるようになります。期限が延びたことで、これから中古マンションの購入を検討する方も、落ち着いて物件探しをしやすくなるでしょう。
控除期間が13年に延長！省エネ基準適合が鍵
これまで中古マンションの控除期間は原則10年でしたが、改正後は一定の省エネ基準を満たす物件に限り、新築と同様の13年間に延長されました。期間が延長されることで、還付される税金の総額が増える可能性があります。
対象となるのは、長期優良住宅やZEH水準省エネ住宅など、一定の省エネ基準に適合する物件です。これら以外の一般的な中古マンションについては、引き続き10年間となります。
物件の性能によって受けられる税制メリットが変わるため、購入を検討する際は、そのマンションがどのような省エネ基準を満たしているかを把握することが大切です。
子育て・若者夫婦は「借入限度額」がさらに上乗せ
2026年の改正では、19歳未満の子がいる世帯や、夫婦のいずれかが40歳未満の若者世帯に対し、優遇措置が拡充されました。省エネ性能の高い中古マンションを取得する場合の借入限度額が、一般世帯よりも1,000万円高くなります。（上乗せは床面積５０㎡以上要）
長期優良住宅やZEH水準省エネ住宅の場合、一般世帯の借入限度額は3,500万円、子育て世帯などは4,500万円です。一般的な省エネ基準適合住宅でも1,000万円の優遇は同様で、一般世帯の借入限度額は2,000万円、子育て世帯などは3,000万円となります。
借入限度額が引き上げられれば、控除の対象となるローン残高の枠が広がるため、より大きな減税効果を得られます。特に物件価格が高い都心部などで中古マンションを探す子育て世帯にとって、心強い支援策といえるでしょう。
中古マンションで住宅ローン控除を受けるための「4つの必須条件」
中古マンションで住宅ローン控除を受けるには、一定の要件を満たす必要があります。なかでも特に重要な4つの条件を解説します。
- 築年数：1982年以降（新耐震基準）が原則
- 床面積：40㎡以上に緩和！単身・少人数世帯も対象に
- 借入期間：10年以上の住宅ローンであること
- 所得制限：2,000万円以下（40㎡台は1,000万円以下）
1.築年数：1982年以降（新耐震基準）が原則
住宅ローン控除を適用するための築年数要件は、原則として登記簿上の建築日付が1982年（昭和57年）1月1日以降であることです。この日付以降に建築されたマンションは新耐震基準に適合しているとみなされ、耐震性能を証明する書類を別途用意しなくても控除を受けられます。
一方で、これより古い物件は旧耐震基準となるため、原則としてそのままでは控除の対象になりません。中古マンションを探す際は、まずは築年数が1982年以降であるかを確認することが、手続きをスムーズに進めるポイントといえます。条件に合致するか不安な場合は、不動産会社の担当者に相談しましょう。
築年数が古いマンションも「耐震性能の証明書」があれば控除可能
1981年（昭和56年）12月31日以前に建築された旧耐震基準のマンションでも、住宅ローン控除を受けられる場合があります。その際には、一定の耐震性を証明するために、以下のいずれかの書類の提出が必要です。
- 耐震基準適合証明書
- 建設住宅性能評価書（耐震等級1以上）
- 既存住宅売買瑕疵（かし）保険付保証明書
築年数だけで判断するのではなく、こうした書類の有無を確認してみることが重要です。
書類の取得には費用の負担や時間がかかる場合もあるため、証明書発行が可能かどうか、購入検討段階で不動産会社へ確認しておくことをおすすめします。
2.床面積：40㎡以上に緩和！単身・少人数世帯も対象に
従来は控除対象となる床面積の下限が、中古マンションでは「50平方メートル以上」とされていましたが、税制改正により、新築と同様の「40平方メートル以上」に緩和されました。
この変更により、都心部に多い1LDKやコンパクトマンションを購入する単身者や少人数世帯も、住宅ローン控除を受けやすくなっています。
面積の判定は、広告などに記載されている専有面積ではなく、登記簿上の内法面積でおこなわれる点に注意が必要です。内法面積は専有面積よりも小さくなることが一般的であるため、40平方メートル台の物件を検討する際は、事前に登記簿謄本（登記事項証明書）などで正確な数値を確かめておきましょう。
3.借入期間：10年以上の住宅ローンであること
住宅ローン控除を受けるには、金融機関などから借り入れたローンの返済期間が10年以上であることが必須条件です。
銀行や信用金庫、住宅金融支援機構（フラット35）のほか、勤務先からの融資も対象となります。ただし、勤務先からの融資であっても金利が低く一定の利率に満たない場合や、親族などからの個人的な融資は控除の対象外となるため注意しましょう。
また、繰上返済をして残りの返済期間が10年未満となった場合、その年以降は控除を受けられなくなります。返済計画を見直す際は、控除による減税メリットと繰上返済によって削減できる利息を比較し、どちらが自身の状況に合っているかを判断することが重要です。
4.所得制限：2,000万円以下（40㎡台は1,000万円以下に制限）
住宅ローン控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であることも適用条件のひとつです。所得金額は給与だけでなく、副業の収益や株式投資による利益などもすべて合算した金額で判定されます。
ただし、床面積が40平方メートル以上、50平方メートル未満の物件で控除を受ける場合は、所得金額1,000万円以下が適用条件となっています。該当する物件を検討中の方は、自身の所得が適用範囲内であるかをあらかじめ確認しておきましょう。
【性能別】中古マンションの最大控除額シミュレーション
物件の省エネ性能や世帯状況によって、以下のように借入限度額や控除される期間が異なり、還付される税金の総額には差が生じます。
| 物件の区分（中古住宅） | 借入限度額 （子育て・若者世帯） | 借入限度額 （その他の世帯） | 控除期間 |
| 認定住宅 （長期優良住宅など） | 4,500万円 | 3,500万円 | 13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 | 3,500万円 | 13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 | 2,000万円 | 13年 |
| その他の中古住宅 （省エネ基準非適合） | 2,000万円 | 2,000万円 | 10年 |
表のとおり、省エネ性能が高い物件ほど借入限度額が引き上げられ、控除期間は新築同様の13年間に設定されています。一方で、省エネ基準に適合しない物件は控除期間が10年となり、限度額も低くなる点を認識しておきましょう。
物件の区分によって、最終的な還付額には差が出る可能性があります。ここでは、それぞれの具体的な内容について紹介します。
省エネ性能が高い物件（長期優良・ZEH水準）
長期優良住宅やZEH水準省エネ住宅にあてはまる中古マンションを子育て世帯が購入する場合、借入限度額は最大4,500万円となります。年末のローン残高が限度額上限の4,500万円であれば、初年度の控除額の上限は「4,500万円×0.7％＝31.5万円」です。
2年目以降も「年末のローン残高×0.7％」が控除額の上限となり、その減税を13年間にわたって受けられる可能性があります。高い省エネ性能を持つ物件は、初期費用は高くなる場合があるものの、税制面での恩恵を受けやすいといえるでしょう。
一定の省エネ基準適合物件（長期優良・ZEH水準等以外の省エネ基準）
一定の省エネ基準に適合する中古マンションにおいて、子育て世帯が購入する際の借入限度額は3,000万円です。年末のローン残高が3,000万円以上ある場合、年間の控除額の上限は「3,000万円×0.7％＝21万円」です。
近年流通している築浅のマンションは省エネ基準に適合する場合があるため、この条件で試算しておくと比較しやすくなります。限度額は長期優良住宅などより低いものの、控除期間は同じく13年間のため、一定の減税効果が見込めます。
省エネ基準に適合しない中古マンション
省エネ基準に適合しないその他の中古マンションの場合、子育て世帯かどうかにかかわらず、借入限度額は2,000万円となります。年末のローン残高が2,000万円以上ある場合の控除額の上限は「2,000万円×0.7％＝14万円」です。
また、省エネ基準に適合しない場合は控除期間が13年ではなく10年間に短縮される点を把握しておきましょう。省エネ性能が高い物件と比較すると、還付額の総額は少なくなる可能性があります。
中古マンションを選ぶ際には価格の違いだけでなく、住宅ローン控除で受けられるメリットも含めて検討することが重要です。
中古マンション購入前に必ずチェックすべき「3つの注意点」
住宅ローン控除を受けるためには、適用条件を満たしている物件であるかを契約前に確認することが重要です。ここでは、中古マンションの購入前にチェックしておきたい3つのポイントを解説します。
- 「省エネ基準適合証明書」の有無を確認する
- リフォーム費用が住宅ローン控除の対象になるかを確認する
- 2028年以降、新築と中古マンションでは条件が分かれる点を確認する
「省エネ基準適合証明書」の有無を確認する
住宅ローン控除で省エネ住宅としての優遇を受けるには、その性能を証明する書類が必要です。長期優良住宅であれば認定通知書、ZEH水準省エネ住宅や省エネ基準適合住宅の場合は住宅省エネルギー性能証明書や建設住宅性能評価書の写しを用意しなければなりません。
中古マンションの場合、売主側でこれらの書類を取得していないケースもあるため注意が必要です。書類の有無や、等級の記載内容によってZEH水準か省エネ基準適合かが決定され、それによって控除額が変わります。
契約を結ぶ前に、必要な証明書を取得できるかどうかを不動産会社へ確認しておくことが、住宅ローン控除による税制メリットを受けるためのポイントです。
リフォーム費用が住宅ローン控除の対象になるかを確認する
中古マンションの購入と同時にリフォームをおこなう場合、工事内容や要件によって、その費用を住宅ローン控除の対象にできるケースがあります。対象となるのは、増改築や一定規模以上の修繕などで、工事費用が100万円を超える場合です。
ただし、リフォーム部分に対する控除には、借入限度額2,000万円、控除期間10年という上限が設定されています。物件購入時の住宅ローン控除とは条件が異なる点を認識しておきましょう。また、床面積要件などの基本条件も満たす必要があります。
リフォームを前提とした物件探しをする際は、工事内容が控除の対象となるかを確認しながら進めることが大切です。迷う場合は、必要書類を含めて専門家に相談しておくとよいでしょう。
2028年以降、新築と中古マンションでは条件に差が出る点を確認する
2028年（令和10年）以降、新築と中古マンションでは住宅ローン控除の適用条件に差が出る予定となっています。
新築住宅の場合、ZEH水準に届かない「省エネ基準適合住宅」は控除の対象外となります。一方で、中古マンションでは「省エネ基準適合住宅」であっても、現行の借入限度額や13年間の控除期間が2028年以降も維持される見込みです。
また、災害リスクが高いレッドゾーンにある物件についても、新築は原則対象外となりますが、中古マンションであれば引き続き住宅ローン控除を受けられます。
プロが教える「控除対象物件」の賢い探し方
住宅ローン控除の適用条件や仕組みは複雑なため、自身で正確に判断するのは難しいかもしれません。税制メリットを活かせる物件を効率よく探すには、中古マンション取引に精通した不動産会社をパートナーに選ぶことが重要です。
オークラヤ住宅では、最新の税制に基づいた資金計画の提案や、控除対象となる物件の選定を一貫してサポート可能です。提携税理士による個別相談も実施しており、専門的な知見からお客さまの状況に合わせたアドバイスが可能です。
住宅ローン控除の活用も考慮し、トータルで物件探しを進めたいとお考えの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
【住宅ローン控除対象の物件】
購入後の手続きは？「住宅ローン控除」を受けるまでの流れ
中古マンションで住宅ローン控除の適用を受けるためには、入居後に所定の手続きをおこなう必要があります。ここでは、手続きの主な流れと必要書類について見ていきましょう。
初年度は確定申告、2年目以降は年末調整で完了
住宅ローン控除を初めて受ける年は、自ら確定申告をおこなう必要があります。入居した翌年、原則として2月16日から3月15日までの間に申告することで、初回の控除が適用される仕組みです。
大まかな手続きの流れは、以下のとおりです。
- 必要書類を準備する
- 確定申告書を作成する
- 税務署に提出する
会社員などの給与所得者の場合、2年目以降の申告は簡略化できます。勤務先の年末調整で必要書類を提出するだけで手続きが完了します。
手続きに必要な主な書類
住宅ローン控除の確定申告には、住宅の区分などに応じて、主に以下の書類が必要です。
| 必要書類 | 主な入手先 |
| 確定申告書 | 税務署、国税庁のWebサイト |
| （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書 | 税務署、国税庁のWebサイト |
| （給与所得者の場合）給与所得の源泉徴収票 | 勤務先 |
| 本人確認書類（マイナンバーカードなど）（※） | – |
| 登記事項証明書 | 法務局 |
| 不動産売買契約書の写し | 不動産会社など |
| 住宅ローンの年末残高等証明書 | 金融機関 |
| （必要な場合）耐震基準適合証明書、既存住宅性能評価書など | 不動産会社、建築士事務所など |
※e-Taxで申告する場合、マイナンバーカードを利用すれば本人確認書類の提示・提出は不要です。
売買契約書や省エネ基準適合証明書など不動産会社から受け取る書類は、ひとつのファイルにまとめて保管しておくと紛失しにくく、手続きの準備をスムーズにできます。
住宅ローン控除を受ける際のその他の留意点
住宅ローン控除を活用するにあたって、ほかの特例制度との関係や、控除額を増やすための工夫も知っておきたいポイントです。以下の2つのポイントを押さえておきましょう。
- 売却時の「3,000万円特別控除」とは併用不可
- 共働きなら「ペアローン」で控除額を最大化
売却時の「3,000万円特別控除」とは併用不可
「3,000万円特別控除」とは、マイホームを売却して利益が出た場合に、その利益から最高3,000万円まで控除できる特例です。「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」と呼ばれます。
以前住んでいた家を売却した際に、この3,000万円特別控除の特例を受けた場合、新居で住宅ローン控除を受けられなくなります。
具体的には、中古マンションに入居した年とその前2年、およびその後3年の間に、以前住んでいた家を売却して3,000万円の特別控除を利用した場合、原則として、新たな住居で住宅ローン控除は適用できません。
住みかえを検討する際は、売却で得た利益に対する3,000万円特別控除のメリットと、住宅ローン控除による減税額を比較し、どちらの適用を受けるか検討する必要があります。
共働きなら「ペアローン」で控除額を最大化
共働きの夫婦がそれぞれ住宅ローンを契約するペアローンを利用すれば、要件を満たした場合に夫婦双方がそれぞれ住宅ローン控除を受けられます。1人でローンを組む場合に比べて控除の対象を夫婦で分けられるため、世帯全体での税負担を抑えられる場合があります。
たとえば、高額な中古マンションを購入する際、ペアローンを活用することで、各自の借入れについて住宅ローン控除を受けられる場合があります。
ペアローンのメリット・デメリットについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
ペアローンはやめた方が良いといわれる理由やデメリット｜向いているケースも解説
まとめ：2026年は中古マンション購入の「追い風」！賢く制度を活用しよう
2026年の税制改正により、省エネ基準を満たす中古マンションの住宅ローン控除期間が13年に延長され、子育て世帯や若者夫婦世帯への優遇も手厚くなりました。中古マンションの購入を検討する方にとって、追い風といえる状況となっています。
制度のメリットを十分に活かせるよう、適用条件やマンションの性能を確認しながら、物件探しを進めましょう。物件探しや資金計画に不安がある場合は、中古マンションの取引実績が豊富なプロに相談するのも有効です。
弊社オークラヤ住宅でも、マンション購入のご相談を以下より承っております。
購入のお問合せ｜マンション売却・購入・住みかえならオークラヤ住宅
豊富な経験を持つスタッフが、お客さまのご要望に合わせた住まい探しをサポートいたします。ぜひお気軽にご相談ください。
