マンション購入の初期費用はいくら？相場や内訳、支払うタイミングを解説

マンション購入を検討する際、物件価格以外にどの程度の現金が必要になるのか、不安を感じる方は少なくありません。初期費用には頭金や手付金、諸費用などのさまざまな項目があり、支払う金額やタイミングを把握していないと手元の資金が不足する恐れもあります。

本記事では、新築・中古マンションそれぞれにかかる初期費用の相場や内訳、支払いのタイミングを解説します。初期費用を抑えるポイントや資金が足りない場合の対処法もお伝えしますので、マンション購入の資金計画を立てる際に、ぜひ参考にしてください。

マンション購入の初期費用とは？頭金・手付金・諸費用との違いも解説

マンション購入における初期費用とは、売買契約から引渡しまでの間に支払う費用の総称です。住宅ローンや管理費といった入居後に発生する支出と異なり、購入時にまとまって必要となる費用を指します。

初期費用には、主に以下の3つが含まれます。

• 頭金
• 手付金
• 諸費用

頭金とは

頭金とは、マンションの購入価格のうち、住宅ローンを利用せずに現金で支払う部分のことです。一般的に、物件価格から頭金を差し引いた残りの金額で住宅ローンを組みます。

頭金の目安は、物件価格の10～20％程度とされています。頭金を多く用意すれば、住宅ローンの借入額を減らせるため、毎月の返済額や総支払額を抑えることが可能です。

なお、頭金なしのフルローンで購入も可能ですが、その場合でも手付金や諸費用といった現金は必要になるため、初期費用が完全にゼロになるわけではありません。

手付金とは

手付金とは、売買契約を結ぶ際に買主から売主へ支払う金銭のことです。法律上は物件価格の20％が上限（宅地建物取引業者が売主の場合）ですが、実際の取引では5～10％程度が相場とされています。

このお金は、契約後に当事者の都合で解約する場合の解約手付としての性質を持ちます。買主の都合で解約する場合は手付金を放棄し、売主の都合であれば手付金の倍額が返還されます。

手付金は最終的に物件価格の一部に充当されますが、支払うタイミングは住宅ローンの融資実行前であるため、現金で用意しなければなりません。

諸費用とは

諸費用とは、物件価格や頭金とは別に支払う、税金や手数料の総称です。具体的には、不動産会社に支払う仲介手数料、登記にかかる税金、住宅ローンの保証料、火災保険料などが含まれます。

原則として現金払いとなるケースが多いため、頭金とは別に資金を確保しておく必要があります。ただし、近年では諸費用込みで借入ができる住宅ローンも増えています。諸費用の内訳については、本記事の「マンション購入の初期費用に含まれる諸費用一覧」で詳しく解説します。

マンション購入にかかる初期費用の相場

新築・中古のいずれも、頭金（物件価格の10～20％が目安※ただし0でも購入は可能）に諸費用を加えたものが初期費用の総額となります。ここでは、諸費用の合計金額の目安を解説します。

新築マンション購入時の初期費用相場

新築マンションを購入する場合、諸費用の目安は物件価格の3～6％程度です。物件価格ごとに算出すると、おおよその金額は以下のようになります。

物件価格	頭金の目安（10～20％）	諸費用の目安（3～6％）	初期費用の目安（合計）
3,000万円	300万～600万円	90万～180万円	390万～780万円
4,000万円	400万～800万円	120万～240万円	520万～1,040万円
5,000万円	500万～1,000万円	150万～300万円	650万～1,300万円

新築マンションは、売主が不動産会社（デベロッパー）であることが一般的なことから、仲介手数料がかからないケースが多く、中古に比べて諸費用の割合が低くなる傾向があります。

一方で、「修繕積立基金」という新築特有の費用が発生する点も把握しておきましょう。これは、将来の大規模修繕に備えて、購入時に一括で支払う一時金のことです。数十万円単位の出費となるため、資金計画に組み込んでおくことが大切です。

中古マンション購入時の初期費用相場

中古マンションを購入する場合、諸費用の目安は物件価格の6～10％程度です。物件価格ごとに算出すると、おおよその金額は以下のようになります。

物件価格	頭金の目安（10～20％）	諸費用の目安（6～10％）	初期費用の目安（合計）
3,000万円	300万～600万円	180万～300万円	480万～900万円
4,000万円	400万～800万円	240万～400万円	640万～1,200万円
5,000万円	500万～1,000万円	300万～500万円	800万～1,500万円

中古マンション（仲介物件）では、不動産会社を通じて購入する際に仲介手数料が発生するため、新築よりも諸費用の総額が高くなりやすいです。

また、築年数が古い物件の場合、住宅ローン控除や不動産取得税の軽減措置が適用されないケースもあり、その分、税金の負担が増える可能性があります。物件価格だけでなく、こうした費用の違いも考慮して予算を立てることが大切です。

マンション購入の初期費用に含まれる諸費用一覧

マンション購入にかかる諸費用は多岐にわたり、支払うタイミングも異なります。主な諸費用と金額の目安を以下の表にまとめました。

 

分類	費用	金額の目安
売買契約	仲介手数料	（売買金額×3％＋6万円）＋消費税が上限
	印紙税（売買契約書）	1万～6万円程度（※軽減措置適用時）
住宅ローン	融資事務手数料	3万～10万円程度、又は借入額の2.2％が相場
	住宅ローン保証料	借入額や支払方法による 一括前払い型：諸費用として一括で支払いが必要（借入額の2％が目安） 金利上乗せ型：毎月のローン返済額に含まれる
	印紙税（金銭消費貸借契約書）	2万～6万円程度
	火災保険料・地震保険料	年間で数万円程度（プランによる）
登記関連	登録免許税	新築：固定資産税評価額×0.15% 中古：固定資産税評価額×0.3% 土地：固定資産税評価額×1.5% 抵当権設定登記：借入額×0.1% （※軽減措置適用時）
	司法書士報酬	10万～15万円程度
税金	不動産取得税	土地：固定資産税評価額×1/2×3％ 建物：固定資産税評価額×3％ （※軽減措置ありのため、非課税になるケースもある）
	固定資産税の清算金	日割り計算により負担する 年間の税額：固定資産税評価額×標準税率1.4％ （※税率は自治体による）
	都市計画税の清算金	日割り計算により負担する 年間の税額：固定資産税評価額×制限税率0.3％ （税率は自治体による）
その他	引っ越し費用	10万～数十万円程度（時期・荷物量による）
	家具家電購入費	数万～100万円以上
	リフォーム費用	リフォームを行う場合
	修繕積立基金（新築のみ）	20万～100万円程度
	各種清算金（中古のみ）	管理費・修繕積立金など、各種を引渡した日にて日割り清算

それぞれの費用について、詳しくは以下の項目で解説します。

マンションの売買契約にかかる諸費用

マンションの売買契約を結ぶ際には、不動産会社への報酬や契約書に貼る印紙代が必要です。ここでは、契約時に発生する主な費用について見ていきましょう。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社の仲介によって売買契約が成立した際に支払う成功報酬です。金額の上限は宅地建物取引業法で定められており、以下の計算式で算出されます。（売買金額800万円以上の取引の場合）

売買金額	仲介手数料
800万円以下	（30万円）＋消費税（※特例適用時）
800万円超	（売買金額×3％＋6万円）＋消費税

たとえば、4,000万円の中古マンションを購入する場合、仲介手数料の上限は「（4,000万円×3％＋6万円）×1.1＝138万6,000円」となります。
支払いのタイミングは、売買契約時と引渡し時に半額ずつ支払うのが一般的ですが、一括で支払うケースもあります。なお、不動産会社が売主である物件（主に新築やリノベーション物件）を直接購入する場合は、仲介手数料はかかりません。

また、オークラヤ住宅では仲介手数料不要の物件も多数取り扱っています。詳しくは以下のページからご確認ください。
仲介手数料【不要】物件特集

印紙税

印紙税とは、不動産の売買契約書などの課税文書を作成する際に課される税金です。契約書に収入印紙を貼り、消印を押すことで納税したとみなされます。

税額は契約書に記載された金額（物件価格）によって異なりますが、現在は軽減措置が適用されています。

契約金額（物件価格）	印紙税額（本則税率）	印紙税額（軽減税率）
100万円超 500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超 1,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円超 5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円超 1億円以下	6万円	3万円
1億円超 5億円以下	10万円	6万円

参考：国税庁｜不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

一般的に、売買契約書は2通作成し、売主と買主がそれぞれ1通ずつ保有します。その際、印紙代は各自で負担するのが通例です。

住宅ローン関連の諸費用

住宅ローンを利用してマンションを購入する場合、金融機関への手数料や保証料などがかかります。ここでは、融資を受けるために必要な費用を解説します。

融資事務手数料

融資事務手数料とは、住宅ローンを借りる金融機関に対して支払う事務手続きの手数料です。主に「定額型」と「定率型」の2種類があります。

定額型は借入金額にかかわらず一定額を支払うタイプです。金額は金融機関によって異なり、3万3,000円～5万5,000円程度の場合や、10万円を超える場合もあります。

一方、定率型は「借入金額×2.2％」のように借入額に応じて金額が決まるタイプで、借入額が多いほど手数料も高くなります。

一般的に、定率型は手数料が高くなる代わりに、適用金利が低く設定されている傾向があります。支払総額でどちらが得になるか、事前にシミュレーションをすることが大切です。

住宅ローン保証料

住宅ローン保証料とは、借入人が返済不能になった場合に備えて、保証会社を利用するための費用です。万が一返済が滞った際、保証会社が金融機関へ一時的に立て替え払い（代位弁済）をおこないます。

支払い方法は、契約時に一括で支払う一括前払い型（借入期間等によって異なるが借入額の2％が相場）と、金利に0.2％程度上乗せして毎月支払う金利上乗せ型から選べるのが一般的です。

近年では、保証料不要のローンもありますが、その分融資事務手数料が高めに設定されている場合もあるため、トータルコストでの比較が必要です。

印紙税

住宅ローンを契約する際（金銭消費貸借契約）にも、契約金額に応じた印紙税がかかります。売買契約書とは異なり軽減措置は適用されないため、本則税率での納税が必要です。

借入金額	印紙税額
100万円超 500万円以下	2,000円
500万円超 1,000万円以下	1万円
1,000万円超 5,000万円以下	2万円
5,000万円超 1億円以下	6万円
1億円超 5億円以下	10万円

参考：国税庁｜No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで

近年普及しているWeb契約（電子契約）を利用する場合、紙の契約書を作成しないため印紙税はかかりません。初期費用を少しでも節約したい場合は、電子契約に対応している金融機関を選ぶのもひとつの方法です。

火災保険料・地震保険料

火災保険は、火災や風水害などによる建物の損害を補償するものです。住宅ローンを利用する場合、金融機関から加入を義務付けられることがほとんどで、引渡し日（融資実行日）から補償が開始されるように手続きをします。

保険料は、補償内容や契約期間、建物の構造によって異なり、年間で数万円程度が目安です。必要な補償を見極め、複数の保険会社で見積りを取って比較検討しましょう。

また、地震保険は単独では加入できず、火災保険とセットで契約する必要があります。地震による火災や倒壊は火災保険の補償対象外となるため、地震が多い日本では加入を検討する価値が高いでしょう。

登記関連にかかる諸費用

マンションの所有権を自分の名義にするためには、登記手続きが必要です。ここでは、登記にかかる税金と、専門家への報酬について解説します。

登録免許税

登録免許税は、不動産の登記手続きをおこなう際に国に納める税金です。マンション購入時には、主に「所有権移転登記」と、住宅ローンを借りる際の「抵当権設定登記」の2つが発生します。

税額は「固定資産税評価額（又は借入額）×税率」で計算されます。一定の条件を満たす住宅であれば、軽減税率が適用され、税負担が軽くなります。

登記の種類	登録免許税の計算式	軽減後の税率の一例
所有権保存登記（新築）	固定資産税評価額×税率0.4%	一般住宅：0.15%特定認定長期優良住宅・低炭素住宅：0.1%※2027年3月31日まで
所有権移転登記（中古）	固定資産税評価額×税率2.0%	一般住宅：0.3%特定認定長期優良住宅：0.1%※2027年3月31日まで
所有権移転登記（土地）	固定資産税評価額×税率2.0%	1.5％※2026年3月31日まで
抵当権設定登記	借入額×税率0.4%	住宅用家屋：0.1%※2027年3月31日まで

新築マンションの場合は「所有権保存登記」が必要となり、こちらも軽減措置の対象となるケースがあります。計算が複雑なため、詳細は不動産会社や司法書士に確認しましょう。

司法書士報酬

司法書士報酬とは、登記手続きを代行してもらう司法書士に支払う手数料のことです。

金額は依頼する司法書士や物件の価格、登記の内容によって異なりますが、一般的なマンション購入（移転登記＋抵当権設定）であれば、10万～15万円程度が目安となります。

不動産会社から紹介された司法書士に依頼するのが一般的ですが、自分で探した司法書士に依頼できる場合もあります。ただし、金融機関によっては指定の司法書士でないと融資が受けられないケースもあるため、事前に確認しておきましょう。

諸費用に含まれる税金

マンションを購入すると、契約時だけでなく取得後にも税金がかかります。ここでは、購入にともない発生する2つの税金について解説します。

不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物などの不動産を取得した際に一度だけ課される都道府県税です。引渡しから半年～1年ほど経過すると、自治体から納税通知書が届きます。

マンション購入の場合は、土地・建物のそれぞれに課税され、税額は次の計算式で算出されます。

課税対象	不動産取得税額の計算式
土地	固定資産税評価額×1/2×3％
建物	固定資産税評価額×3％

不動産取得税の標準税率は4％ですが、2027年3月31日までは特例により3％に軽減されています。また、住宅用地の特例により、土地の課税標準は評価額の2分の1となる仕組みです。

さらに、床面積や耐震基準など一定の要件を満たす場合は、軽減措置により非課税になったり、税額が大幅に抑えられたりすることもあります。詳しくは本記事の「減税や補助金の制度を活用する」をご確認ください。

固定資産税・都市計画税の清算金

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に課される税金です。年の途中で売買がおこなわれた場合、引渡し日を基準に日割り計算をおこない、引渡し日以降の分を買主が負担して売主に支払います。これを「清算金」と呼び、決済時に売買代金とあわせて支払うのが一般的です。

なお、年間の税額は「固定資産税評価額×税率」で算出されますが、適用される税率は自治体により異なります。

税金の種類	税額の計算式
固定資産税	固定資産税評価額×標準税率1.4％
都市計画税	固定資産税評価額×制限税率0.3％

清算金の正確な金額は、不動産会社が作成する清算書で確認できます。また、清算金は税金そのものではなく、売買代金の一部として扱われるため、消費税の課税対象となる点を把握しておきましょう。

その他の諸費用

税金や手数料以外にも、新居での生活を始めるためにはさまざまな費用がかかります。ここでは、見落としがちな3つの費用について解説します。

引っ越し費用

引っ越し費用は、荷物の量や移動距離、依頼する時期によって変わり、目安は10万～50万円程度です。

費用を抑えるためには、不用品を処分して荷物を減らしたりする工夫が有効です。複数の業者から見積りを取り、サービス内容と料金を比較検討しましょう。

また、3～4月の繁忙期は通常期に比べて料金が高騰するだけでなく、予約が取りにくくなるため、早めの見積りと手配が重要です。

家具家電購入費

新居にあわせてカーテンや照明、家具などを新調する場合、その購入費用も予算に組み込んでおく必要があります。

特にカーテンは、部屋の数や窓のサイズにあわせてオーダーすると、予想以上に高額になることがあります。また、エアコンの設置されていない部屋がある場合は、本体価格だけでなく取り付け工事費も考慮しなければなりません。

すべてを新調する場合は100万円以上かかるケースもある一方で、購入するものが少なければ数万円以内に収まることもあるでしょう。家具や家電は入居時にすべてを買いかえる必要はなく、生活しながら徐々に揃えていくのも、初期費用を抑えるひとつの方法です。

リフォーム費用

リフォームを行う場合、リフォーム費用も必要です。

住み始めるとリフォームしづらくなる箇所もありますので、必要な箇所はないか、入居前に確認するようにしましょう。

マンションのリフォーム費用の相場については、こちらのページで詳しく解説しています。

マンションリフォーム費用の相場は？フルリフォーム・部位別に解説

修繕積立基金（新築のみ）

修繕積立基金とは、新築マンションを購入した際に、将来の大規模修繕に備えて一括で支払う費用のことです。毎月支払う「修繕積立金」とは別に、入居時にまとめて徴収されます。

金額は物件の規模や長期修繕計画によって異なりますが、20万～100万円程度が相場とされています。この費用はローンに組み込めない場合もあるため、現金での用意が必要です。

なお、中古マンションの場合は、前の所有者がすでに支払っているため、修繕積立基金は基本的に発生しません。

各種清算金（中古のみ）

毎月の管理費・修繕積立金等も日割り計算で清算することが一般的です。

マンション購入の初期費用を支払うタイミング

初期費用は一度に全額を支払うわけではなく、手続きの進行にあわせて数回に分けて支払います。各費用を支払うタイミングは、以下のとおりです。

タイミング	支払う費用
売買契約時	手付金、仲介手数料（半金）、印紙税（売買契約書）
住宅ローン契約時	印紙税（金銭消費貸借契約書）
決済・引渡し時	物件価格の残代金（頭金）、仲介手数料（残金）、登記費用、固定資産税等の清算金、火災保険料、融資事務手数料、修繕積立基金（新築のみ）、各種清算金（中古のみ）
引渡し前後	引っ越し費用、家具家電購入費、リフォーム費用、不動産取得税（半年～1年後）

大きな金額が必要になるのは「決済・引渡し時」ですが、それ以前の「売買契約時」にも手付金などのまとまった現金が必要です。

定期預金の解約や親からの援助により資金を準備する場合は、どのタイミングで現金が必要かを確認し、計画的に進めましょう。特に手付金は住宅ローン融資前のため、自己資金での支払いとなります。

マンション購入の初期費用を安く抑えるポイント

マンション購入には多くの初期費用がかかりますが、工夫次第で金額を抑えることは可能です。主なポイントは次の4つです。

• 住宅ローンにかかる費用を比較して選ぶ
• 火災保険の補償内容や支払方法を適切に選ぶ
• 引っ越し費用を抑えられる時期や曜日を選ぶ
• 減税や補助金の制度を活用する

住宅ローンにかかる費用を比較して選ぶ

住宅ローンを選ぶ際は、金利だけでなく、融資事務手数料や保証料も含めたトータルコストで比較することが重要です。

たとえば、保証料が無料の銀行もありますが、事務手数料が高めに設定されている場合があります。一方、事務手数料が定額（数万円）の金融機関では、保証料が金利に上乗せされるケースもあります。

初期費用を抑えたい場合は、保証料上乗せ型を選ぶのも選択肢のひとつですが、毎月の返済額は増えるため、支払総額を見て検討しましょう。

住宅ローンの金利タイプや返済額のシミュレーションについては、以下のページをご覧ください。
住宅ローン金利の仕組みとは？変動・固定の違いや返済額のシミュレーション

火災保険の補償内容や支払方法を適切に選ぶ

火災保険料を節約するには、補償内容を見直すことが効果的です。たとえば、マンションの高層階であれば水災リスクは低いため、水災補償を外すことで保険料を抑えられます。

また、保険期間を最長の5年で契約し、一括払いにすると、1年ごとに更新するよりも割安になります。

火災保険料は保険会社によっても異なるため、複数の会社から見積りを取り、比較検討してみましょう。

引っ越し費用を抑えられる時期や曜日を選ぶ

引っ越し費用は、依頼する時期や時間帯によって金額が大きく異なります。特に3月中旬から4月上旬の繁忙期は料金が高騰するため、可能であればこの時期を避けましょう。

繁忙期以外でも、土日祝日より平日、午前便より午後便や時間指定なしの便のほうが安くなる傾向があります。

また、引っ越し日が近くなってから依頼すると、トラックや人員の確保が難しくなり、料金が高くなる場合もあります。早めに見積りを依頼し、料金交渉の余地を作っておくことが大切です。

減税や補助金の制度を活用する

マンション購入時には、一定の要件を満たすことで税金が軽減される制度があります。特に不動産取得税の軽減措置は節税効果が大きいため、以下の要件を確認しておきましょう。

【不動産取得税の主な軽減要件（中古マンションの場合）】

• 購入者自身が居住すること
• 床面積（課税面積）が50平方メートル以上240平方メートル以下であること
• 昭和57年1月1日以降に建築されたもの、又は新耐震基準に適合していることが証明されたもの

不動産取得税の軽減措置を受けるには、取得後に都道府県税事務所への申告が必要です。自動的に適用されるわけではないため、申告期限内に忘れずに手続きをおこないましょう。

また、自治体によっては、ほかの補助金制度を設けている場合もあります。制度には実施期間や予算上限があるため、購入前に自治体のホームページなどで最新情報を確認してください。

初期費用が足りない場合の対処法

理想の物件が見つかったものの、手持ちの資金だけでは初期費用が不足する場合もあるかもしれません。そのような場合の対処法は、主に以下の2つです。

• 諸費用分を借りられる住宅ローンを利用する
• 親からの資金援助を受ける

諸費用分を借りられる住宅ローンを利用する

自己資金が少ない場合、物件価格だけでなく諸費用分も含めて借入ができる住宅ローンを選ぶ方法があります。物件価格以上に借り入れることをオーバーローンと呼びます。

オーバーローンは預貯金を残せるため、急な出費や生活費のための備えを確保できるのがメリットです。一方で、借入金額が増えるため、毎月の返済負担や利息の総額は大きくなります。

また、諸費用分を借り入れる場合、物件価格分のみの借入よりも金利が高く設定されるケースや、審査が通常よりも厳しくなる可能性がある点を認識しておきましょう。

住宅ローンの審査基準については、以下のページで詳しく解説しています。
住宅ローンの審査基準とは？年収・勤続年数・年齢など見られる項目を解説

親からの資金援助を受ける

親や祖父母から資金援助を受けられる場合は、「住宅取得等資金の贈与税の非課税措置」を活用すると、一定額まで贈与税がかかりません。

非課税限度額は、購入するマンションが一定の要件を満たす省エネ住宅の場合は1,000万円、一般住宅の場合は500万円です。また、特例を受けるためには「贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住すること」などの要件を満たしたうえで、贈与税の申告期間内に税務署への申告が必要です。

贈与税の非課税特例については、以下のページもあわせてご覧ください。
住宅取得等資金の贈与を受けた場合の取り扱いを解説

住宅を購入する時の税金｜住宅取得資金贈与の非課税特例

まとめ

マンション購入の初期費用としては、物件価格の3～10％程度の諸費用が必要です。支払うタイミングも複数回にわたるため、全体の流れを把握し、早めに資金を準備することが重要です。

初期費用に不安がある場合でも、諸費用ローンや減税制度を活用することで、負担を軽減できます。まずはご自身の状況にあわせてシミュレーションをおこない、無理のない資金計画を立てましょう。

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