今回は、老後に備えて、買い替えをお考えの方へ「ダウンサイジング」のご提案をいたします。買い替えに「ダウンサイジング」の選択肢を加えることで、買い替え先の幅が広がります。自分がこれからの人生で大切にしたいこと、大切にしたいものと暮らす人生について一緒に考えていきましょう。
目次
１：これからの人生をどこで、どう過ごすか
２：買い替えを考える
（１）本当に必要なものと生活する
（２）ダウンサイジングという選択肢
（３）買い替えの優先順位
３：買い替え方法と資金について
（１）売却資金で買い替え
（２）リバースモーゲージを利用して買い替え
４：ダウンサイジング・リバースモーゲージの活用事例の紹介
５：まとめ
１：これからの人生をどこで、どう過ごすか
人は生きていれば必ず年を取ります。年齢を重ねていくうちに子育てを終え、定年を迎え、今までの人生を振り返ってみて「これからの人生をどう過ごしていきたいか。」と考えたとき、どんなことを考えるでしょうか。例えば、「子どもが自立したので、夫婦２人でゆっくり過ごしたい。」という方や「趣味の美術館巡りや映画鑑賞を心ゆくまでしたい！」と、趣味を満喫されたい方、「同じ家には住めないけど、子どもや孫の近くに住みたい。」という方、「生活に便利な場所で過ごしたい。」という方など、これからの人生を、自分にとって豊かなものにしたいとお考えの方が、多くいらっしゃるかと思います。生活は「住まい」を中心に回るものです。そのため、豊かな人生を送るための「住まい」をしっかりと考えることが重要です。
２：買い替えを考える
（１）本当に必要なものと生活する
これからの生活を考えたとき、本当に必要なものは何でしょうか。ご自身の身の回りのお荷物や持ち物を見たとき、これからの人生で本当に必要なものは何か、という視点で見てみると、あまり必要でない物も多く出てくるかもしれません。お荷物や持ち物が少なくなれば、買い替え先は今より広い部屋である必要はなくなります。そうすると、現在お住まいのお部屋よりもコンパクトなお部屋に住み替えをする「ダウンサイジング」という考え方も、買い替え先の選択肢に加わります。今回は、この「ダウンサイジング」について説明していきます。
（２）ダウンサイジングという選択肢
お部屋の広さにこだわらないとなると、住み替えもしやすくなります。一番大きなメリットは資金面です。比較的コンパクトなお部屋であれば、その分、同じ立地で同じ条件の広いお部屋よりも、価格が低い傾向にあります。そのため、自分たちの希望に合った場所で、希望に合った生活を実現できる可能性が高くなります。住み替えのご事情についても、都心に住み替えされたい方や、郊外に住み替えされたい方、現在お住まいの周辺地域でより駅に近いところに住み替えされたい方など、さまざまなご希望やご要望があるかと思います。今よりも広い部屋となると、資金的にも厳しいことが出てくるかもしれませんが、ダウンサイジングを選択肢に加えることで住み替えの幅も広がります。
（３）買い替えの優先順位
新しいお住まいを考える上では、ご自身の優先順位を考えることが、とても重要です。立地や、陽当たり、収納の多さなど、ご自身が生活する上で何が大事なのかを考えてみましょう。実際に部屋を内見してみると、写真や動画を見ただけでは分からないお部屋の持つ魅力に気付くことがあります。さらに、中古マンションであれば、比較的低コストでご自身の好きな街に住むことができます。他にも、新築マンションとは違い、購入前に、実際の物件を内見できたり、自分の好きなようにリフォームができるなどのメリットがあります。詳しくは、当社のホームページにも記載がございますので、ご覧ください。
３：買い替え方法と資金について
買い替えをお考えの際、どこに引っ越すのかということも頭を悩ませると思いますが、資金面でもお悩みになることがあると思います。例えば、「手持ち資金だけでは賄えない場合はどうすればいいのか。」「年齢的に自分でも住宅ローンを組めるのか。」と、不安を抱えていらっしゃる方も多いのではないでしょうか。以下では、買い替え方法と資金について説明していきます。
（１）売却資金で買い替え
まず、現在お住まいの自宅を売却した資金で、買い替え先を購入する方法について説明します。
①売却資金＞購入資金（売却資金の方が購入資金より多い場合）
②売却資金＜購入資金（売却資金より購入資金の方が多い場合）
上記の２つのパターンで買い替えへの考え方が大きく変わります。①のように売却資金の方が購入資金より多ければ、買い替えも余裕を持って行うことができます（下記図①参照）。しかし、②のように売却資金が購入資金よりも少ない場合、余裕を持って買い替えを行うことが難しくなります（下記図②参照）。手持ち資金などで賄える場合もあるかと思いますが、買い替えを行うことで、今後の生活に余裕が無くなってしまっては本末転倒です。現在のご自宅がいくらで売却できるのか、いくらの物件であれば購入できるのかをしっかり考え、把握しましょう。
図①：売却資金＞購入資金の場合（売却資金の方が購入資金より多い場合）
図②：売却資金＜購入資金の場合（売却資金より購入資金の方が多い場合）
（２）リバースモーゲージを利用して買い替え
次に、「売却資金だけでは余裕を持った買い替えができない。」と、お考えの方や「今の年齢では、住宅ローンは組めないだろう。」と、買い替えを諦めかけている方におすすめの「リバースモーゲージ」という方法について説明していきます。
リバースモーゲージとは、自宅（持ち家）を担保にして資金を借り入れる、という住宅ローン制度です。自宅の担保評価に基づいて決められた金額の範囲を融資限度額とし、融資限度額まで融資を受けることができます。こちらは、55歳～65歳以上の方が対象の、シニア向けの資金の借り入れ方法になります。毎月の返済は利息のみで、元金の返済は本人が死亡した後、担保物件を売却して一括で返済するか、相続人の方が一括でご返済します。もちろん、本人がご存命中に元金を完済された場合や、相続人の方が一括でご返済された場合は自宅を売却する必要はありません。また、本人が死亡した後、本人の借り入れた金額を、相続人の方が返済する必要がないプランなどもございますので、金融機関に確認してみましょう。
リバースモーゲージは、月々の返済が利息のみのため、毎月の返済負担が少ないです。このように、自宅を手放さずに、住み続けながら資金を調達することができるため、「資金化の前倒し」ができる点がメリットです（下記図③参照）。
図③：リバースモーゲージを活用した場合
※手持ち資金をプラスして購入資金に充てる場合もあります。
また、リバースモーゲージは購入先行の場合、「時間差を埋めるつなぎ資金」としても利用できます。
例えば、買い替えの際、新しい購入先を担保にしただけでは、融資限度額が購入資金に対して足りない場合、新しく購入するお住み替え先と現在お住まいの自宅の２つを担保にして資金を借り入れ、新しい住み替え先を購入することができます。新しい住み替え先を購入した後、旧住居を売却し、この売却資金で、旧住居に担保を設定して借り入れた資金を返済します。新しいお住まいに引っ越された後は、買い替え先の自宅は担保にしたまま、月々利息を支払い、融資を受けながら住み続けることができます（下記図④参照）。もちろん、はじめから、購入先のみを担保に設定して、資金を借り入れる方法もあります。
図④：現在の自宅と新しい住み替え先の２つを担保にしてリバースモーゲージを活用
このように、リバースモーゲージは、今ある資産を有効活用することができます。より詳しく、リバースモーゲージに関しての制度、プランなどを知りたい方はこちらをご覧ください。
買い替えをする際は、資金をどのように調達するのか、調達できるのかをしっかりと考えることが重要です。今後の資金計画を見直すとともに、今一度、資金計画を立てていきましょう。
４：ダウンサイジング・リバースモーゲージの活用事例の紹介
ダウンサイジング、リバースモーゲージを活用した方の事例を紹介していきます。
※事例１（ダウンサイジングについての事例）※
【入居人数】
子どもが独立し、約９０㎡のマンションに夫婦２人暮らし。
【買い替えを考えるきっかけ】
子どもが独立し、夫婦２人だと部屋が広くて持て余してしまったため。また、マンションの管理費・積立金の額が大きく、支払いが負担に感じられたため。
【住み替え先の条件】
今より部屋が狭くても構わないので、病院が近いところや買い物に便利なところに住み替えたい。
【実際の買い替え先】
駅から近く、近くに病院のある物件に引っ越し。
【利用した制度】
譲渡損失の繰越控除制度・住宅ローン控除
・譲渡損失の繰越控除制度についての詳しい説明をご覧になりたい方はこちらからご覧ください。
・住宅ローン控除についての詳しい説明をご覧になりたい方はこちらからご覧ください。
※事例２（リバースモーゲージについての事例）※
【入居人数】
マンションに１人暮らし。
【買い替えを考えるきっかけ】
子ども夫婦の子育てを支援したいので、家族の近くに住みたいと考えたから。
【住み替えの条件】
家族の近所に引っ越したい。資金面でも余裕を持って買い替えたい。
【実際の買い替え先】
家族が住んでいる物件の近所にある２LDKの中古マンションに引っ越し。
【利用した制度】
リバースモーゲージ（現在お住まいの自宅と購入先の２つを担保にして借り入れ＋手持ち資金）
※事例３（ダウンサイジング・リバースモーゲージについての事例）※
【入居人数】
子どもが独立し、戸建てに夫婦2人暮らし。
【買い替えを考えるきっかけ】
子どもが独立し、夫婦2人で戸建てに住んでいるのは広すぎると感じたため。
【住み替えの条件】
今よりコンパクトな部屋で、買い物や通院に便利なところに住み替えたい。
【実際の買い替え先】
駅から徒歩５分の２LDKの中古マンションに引っ越し。
【利用した制度】
リバースモーゲージ（購入先を担保にして借り入れ＋手持ち資金）
上記でご紹介したお客様は、自分たちの優先順位をしっかりと考え、お住み替えをされています。お客様によって、ご状況やお気持ちはさまざまです。ご自身の「住まい」にとって大事なことは、物件の立地なのか、周辺の生活環境なのか、それとも、家族の近くに住むことなのか、事前に考えておきましょう。
こちらで紹介した事例については下記の記事で詳しく説明していますので、ご覧ください。
【体験談】売却資金で住宅ローンを返済！老後の不安がない生活にとても満足しています。
お金がなくとも住み替えできる？？～リバースモーゲージを活用してみては～
５：まとめ
これからの人生で本当に大切なものは何か、どう過ごしていきたいか、と考えたとき、「どこで過ごすか」はとても重要です。暮らす場所を中心に生活が回っていくからです。買い替えは人生の中でも大きなイベントですが、これからの生活や人生をより豊かなものにするためには必要なものです。しかし、買い替えの場合、資金をどのように調達するのかをしっかり考えなくてはなりません。「自宅がいくらで売却できるのか」、「手持ち資金は用意できるのか」、「買い替えをしても、今後、余裕を持った生活が送れるのか」を見極める必要があります。事前に資金計画を立て、今後の見通しを立てましょう。自宅の売却価格や売却にかかる期間は、周辺の相場や市況、対抗物件の有無などによっても変動します。ご自身で得た情報に加えて、不動産会社へのご相談も必要です。弊社でも、お住み替えのご相談を承っておりますので、お気軽にお声掛けくださいませ。
