住宅売却時の税金

(1)譲渡所得の計算と税金

税金 内容 納付方法
所得税 土地・建物等の不動産の売却による譲渡益に対して課税。一定要件で各種軽減措置(特例)あり。 譲渡した年の翌年3月15日までに確定申告。
住民税 翌年6月・8月・10月、翌々年1月の4回に分けて納税。

(2)主な特例(5種)

[売却益がある場合]

特例 内容 適用の手続き
3,000万円特別控除 居住用財産を譲渡した場合、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最大3,000万円を控除。 譲渡した年の翌年3月15日までに確定申告。
10年超所有の軽減税率 譲渡した年の1月1日における所有期間が家屋・土地ともに10年超の居住用財産を譲渡した場合、軽減税率を適用。
特定居住用財産の買換え特例 居住用財産を買換えした場合、譲渡所得に対する課税を繰り延べ。①②と選択適用。

[売却損がある場合]

特例 内容 適用の手続き
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除 居住用財産の買換えで譲渡損失がある場合、その年の他の所得と損益通算できる。通算しきれない譲渡損失は翌年以後3年間繰り越して所得から控除することが可能。住宅ローン控除との重複適用が可能。 譲渡した年の翌年3月15日までに確定申告。
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除 居住用財産を買換えしなくても(売切り型)、売却金額を上回る住宅ローン残高があれば、譲渡により出た損失を損益通算できる。通算しきれない譲渡損失は、翌年以後3年間繰り越して所得から控除することが可能。

(3)居住用財産の譲渡(*)における特例適用フローチャート

(*)
《居住用財産の譲渡とは》
  • 現在、居住している家屋を譲渡した場合
  • 現在、居住している家屋とともにその敷地である土地等(借地権等を含む)を譲渡した場合
  • 以前に居住していた家屋、およびその家屋とともにその敷地である土地等を譲渡した場合
    (*住まなくなってから3年目の年末までに譲渡)
  • 現在、居住している家屋または以前に居住していた家屋を取り壊し、その敷地であった土地等を譲渡した場合
    (*取り壊しから1年以内に譲渡契約 *住まなくなってから3年目の年末までに譲渡)
(注)
譲渡する相手が、譲渡者の配偶者及び直系血族、生計を一にする親族、譲渡後に同居する親族、内縁関係にある者、その他譲渡者と特別な関係のある個人または法人等の場合は、対象外。

(4)特例が適用されないケース(まとめ)

【住宅取得時】

「住宅ローン控除」

前々年 前 年 居住年 翌年 翌々年
下記①~③の適用を受けた場合

【住宅売却時】

①「3,000万円特別控除」

前々年 前 年 譲渡年
①・③~⑤の適用を受けた場合 ③の適用を受けた場合

②「10年超所有の軽減税率」

前々年 前 年 譲渡年
②の適用を受けた場合 ③の適用を受けた場合

③「特定居住用財産の買換え特例」

前々年 前 年 譲渡年
①②、④⑤の適用を受けた場合

④「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除」

前々々年 前々年 前 年 譲渡年
④⑤の適用を受けた場合 ①~⑤の適用を受けた場合 ⑤の適用を受けた場合

⑤「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除」

前々々年 前々年 前 年 譲渡年
④⑤の適用を受けた場合 ①~⑤の適用を受けた場合 ④の適用を受けた場合
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