抵当権とは？設定・抹消の手続きや費用、ポイントを解説

住宅ローンを利用して不動産を購入する際は、一般的に抵当権を設定します。

抵当権は勝手に抹消されるわけではなく、住宅ローンを完済したあとに手続きをおこなう必要があります。

しかし、抵当権の設定や抹消に関する手続き方法や仕組みを正しく理解していない方も多いのではないでしょうか。

この記事では、抵当権の設定・抹消方法や費用、注意点などを解説しています。

不動産の購入を検討している方はぜひ参考にしてください。

抵当権とは？

抵当権とは、住宅ローンなどを借りる際に、購入予定の土地や建物に対して金融機関・保証会社といった債権者が融資の担保として設定する権利のことです。

抵当権を設定することで、万が一借主が債務不履行に陥った場合、その土地や建物を競売手続を経て売却し、優先的に債権の回収が出来るようになります。

また、抵当権は債権者にとってリスク軽減になるだけでなく、借主にとっても低金利で多額の融資を受けられるといったメリットがあります。

抵当権と根抵当権の違いは？

根抵当権とは、不動産の担保価値をもとに融資額の上限を設定した「極度額」の範囲内であれば、お金を借りられる権利のことです。

抵当権は住宅ローンを完済することが抹消の前提条件です。根抵当権は融資を完済しても継続され、債権者と借主との合意で抹消することになります。

なお、通常は住宅の購入で根抵当権が適用されることはなく、企業の事業資金や不動産などに設定されるケースが一般的です。

　抵当権の設定について

ここでは、抵当権が設定されるタイミングや必要な書類・費用などを解説しています。

住宅ローン融資を受ける前に改めて確認しておきましょう。

　抵当権が設定されるタイミング

抵当権は、住宅ローンの融資が実行される際に債権者である金融機関等によって設定されます。

融資は不動産の決済日に実行されるため、決済手続きで残代金を支払ったあとに法務局で所有権移転登記と同時に抵当権設定登記がおこなわれます。

ただし、抵当権の設定には専門知識が必要となることから、実際の手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。

　抵当権の設定に必要な書類

抵当権の設定に必要となる主な書類は以下のとおりです。

書類名	概要
登記申請書	法務局で用意されている
身分証明書	運転免許証など本人確認ができるもの
登記済証または登記識別情報通知	抵当権を設定する不動産のもの
印鑑証明書	3か月以内に発行した買主のもの
抵当権設定契約書	金融機関が用意するもの
委任状	司法書士に依頼する場合に用意するもの

上記はあくまでも一例となるため、実際に住宅ローンを利用して不動産を購入する際は、不動産会社や金融機関に事前に確認しておきましょう。

　抵当権の設定にかかる費用

抵当権を設定する際にかかる主な費用は以下のとおりです。

費用の種類	概要
登録免許税	住宅ローンの借り入れ額の0.4％（※軽減措置が適用される場合は、0.1％：2027年3月31日まで）
収入印紙代	金銭消費貸借契約書の借入額によって異なる
登記事項証明書の発行手数料	600円
印鑑登録証明書の発行手数料	300円
司法書士報酬	数万〜10万円程度

登録免許税は以下の計算式で求められます。

• 住宅ローンの借り入れ額×0.4％（軽減措置が適用されない場合）

たとえば5,000万円の融資を受ける場合、登録免許税は20万円となります。

なお、軽減措置が適用される場合は、0.1％となりますので、登録免許税額は5万円となります。

軽減税率の適用を受けるためには、取得物件の床面積が50平方メートル以上であることや、新築または取得後1年以内の登記であること等、一定の要件を満たす必要があります。

抵当権が実行されるとどうなる？

抵当権が実行されると、担保にしていた不動産が金融機関の依頼で差し押さえられます。

そして、裁判所の権限によって強制的に競売にかけられ、落札代金は債権の回収に充てられることになります。

競売ではもっとも高い入札価格を付けた人によって買受されるものの、市場価格より低価格となることが多いため、抵当権を実行しても債権の全額回収が出来ないケースは少なくありません。

抵当権抹消の手続きについて

ローンを完済しても、抵当権が自然に消滅することはありません。抹消のための手続きをおこなう必要があります。

ここでは、手続きの詳しい流れや必要な書類・費用などを解説します。

　抵当権抹消手続きの流れ

抵当権抹消手続きの一般的な流れは以下のとおりです。

1. 金融機関から抵当権に関する書類が届く
2. 管轄の法務局を確認する
3. その他の必要書類を準備する
4. 登記申請書を作成して法務局に申請をおこなう
5. 登記完了証を受領する

法務局では、窓口のほかに郵送やオンラインでも申請を受け付けています。

また、抵当権抹消手続きは個人でもおこなえますが、司法書士に依頼するケースが一般的です。

　抵当権抹消手続きに必要な書類

抵当権抹消手続きを行う際に必要となる主な書類は以下のとおりです。

書類名
登記識別情報または登記済証	住宅ローン完済後に金融機関から届く
登記原因証明情報	住宅ローン完済後に金融機関から届く
代理権限証明情報（委任状）	住宅ローン完済後に金融機関から届く
登記申請書	法務局で入手できる

上記はあくまでも一例となるため、担当の不動産会社や司法書士に事前に確認しておきましょう。

　抵当権抹消手続きにかかる費用

抵当権抹消手続きにかかる主な費用は以下のとおりです。

費用の種類	概要
登録免許税	不動産1件につき1,000円（土地と建物の場合、合わせて2,000円）
登記事項証明書	1通600円※必要な場合のみ
司法書士報酬	1万〜数万円程度

原則として、抵当権の抹消手続きに関する費用は住宅ローンの借主が負担します。

抵当権が設定された不動産の取り扱い方

不動産に抵当権が設定されていても、売買や相続は可能です。

ただし、さまざまなリスクが想定されるため、手続きの際は注意してください。

ここでは、抵当権が設定された不動産の取り扱いについて解説します。

　抵当権付き不動産を売却する場合

不動産は抵当権が付いたままでも売却できます。

住宅ローンの完済が見通せることを前提に売買契約を締結するケースが一般的です。

売却代金を住宅ローンの返済に充て、引渡しと同時に抵当権の抹消手続きをおこないます。

具体的な手続きや条件交渉については、仲介をする不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

　抵当権付き不動産を相続する場合

抵当権が付いた不動産を相続すると、住宅ローンの返済義務も相続人に引き継がれることになります。

相続人は被相続人の代わりにローンを返済し続ける必要がありますが、被相続人が団体信用生命保険に加入していた場合は債務返済が保険で行われ、債務がなくなります。

また、相続開始を知った日から3か月以内であれば、相続放棄も可能です。

ただし、相続放棄をすると「最初から相続人ではなかったことになる」ため、抵当権が付いた不動産やローンの残債だけでなく、全ての財産・負債を相続できなくなる点に注意してください。

　抵当権付き不動産を購入する場合

抵当権が付いた不動産を購入した場合、決済手続き前に売主が住宅ローンを一定期間滞納すると土地や建物が差押えされてしまうため注意が必要です。

購入する際は、抵当権の抹消を条件に売買契約を締結するのが一般的です。

不動産会社が仲介に入る場合、原則として売買は抵当権抹消を前提におこなわれるため安心してください。

まとめ

この記事では、抵当権の設定や抹消について解説しました。

抵当権は住宅ローンの融資を受ける際に設定され、返済が滞ると裁判所によって担保となる不動産が差し押さえられてしまいます。

抵当権が実行されることがないよう、現実的な資金計画をたてることが大切です。

また、抵当権や住宅ローンについて不安な点がある場合は、担当の不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

今回の記事もぜひ参考にしてください。

著者情報

宅建士 兼 Webライター

井後 帆乃香

【経歴】

宅建士として不動産会社に勤務するかたわら、SEOライティングを中心に幅広く活動するWebライター。

「不動産って難しい！」と頭を抱えた経験から、難しい言葉を使わず、わかりやすく丁寧にお伝えすることをモットーとしています。

家に居る時は、愛猫を膝に載せながら執筆することも。

保有資格:宅建士/日商簿記2級/ITパスポート試験 など