専任媒介契約とは、不動産取引の仲介を依頼する際の媒介契約の一種です。マンションや一戸建を売却する際に、どの種類の媒介契約を結ぶべきかと悩む人もいるでしょう。
本記事では、専任媒介契約のメリットや注意点の他、専属専任媒介契約や一般媒介契約との違いを解説します。専任媒介契約でかかる費用や違約金が発生するケースも紹介するので、ぜひ参考にしてください。
目次
専任媒介契約とは
まず「媒介契約」とは、不動産の売買を希望する人と、その仲介をする不動産業者との間で交わされる契約のことです。不動産業界において「媒介」という言葉は、物件を売りたい人と買いたい人、あるいは貸したい人と借りたい人をつなぐ役割を意味し、一般的には「仲介」という言葉で表現されることが多いです。
「専任媒介契約」は、不動産取引における媒介契約のひとつで、1社の不動産業者のみに物件の仲介を依頼する契約形態を指します。
専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の違い
媒介契約には、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があります。それぞれの違いは、以下のとおりです。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
| 複数社への売却依頼 | × | × | ○ |
| 自己発見取引 | × | ○ | ○ |
| レインズへの登録 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 登録義務なし |
| 契約期間 | 最長3か月 | 最長3か月 | 任意 |
| 販売活動報告 | 1週間に1回 | 2週間に1回 | 報告義務なし |
媒介契約の種類により義務や制限の内容が異なります。
専任媒介契約と一般媒介契約との違いは、複数の不動産業者へ同時に依頼ができるかどうかです。
専任媒介契約の場合は、他の不動産会社への重ねての依頼はできません。一方、一般媒介契約の場合は、複数社への依頼が可能です。
他にもレインズへの登録や販売活動報告等の不動産業者の義務も異なります。
専任媒介契約と専属専任媒介契約との大きな違いは、自ら発見した相手と取引できるかどうかです。専任媒介契約の場合は、自ら発見した相手とは取引ができますが、専属専任媒介契約では取引ができません。
専任媒介契約の特徴やメリット、注意点は次の章から詳しく解説します。
専任媒介契約の特徴やメリット
専任媒介契約の特徴やメリットは主に以下の3つです。
- 一般媒介契約よりも積極的な販売活動がおこなわれる傾向がある
- 自ら発見した相手との取引が可能
- やり取りの手間がかからない
それぞれ説明していきます。
一般媒介契約よりも積極的な販売活動がおこなわれる傾向がある
専任媒介契約では、不動産業者は売主に対して販売活動の報告義務があるため、より積極的に販売活動がおこなわれる傾向があります。
また、専任媒介契約では1社にのみ取引を依頼するため、売買が成立すれば必ずその業者は仲介手数料を受け取ることができます。そのため、よりよいサービスや広告掲載がおこなわれる場合があります。早期に物件を売却したい売主にとって、特にメリットとなるでしょう。
自ら発見した相手との取引が可能
専任媒介契約のもうひとつの利点は、売主が自ら見つけた相手と直接の取引が可能である点です。たとえば、売主の知人や親族が物件に興味を示した場合、専任媒介契約を結んでいる不動産業者を通さずに取引を進めることができます。
専属専任媒介契約では、自ら発見した買い手との取引が禁止されていますが、専任媒介契約なら、こうした取引が可能です。ただし、個人間の取引はトラブルが起こるリスクがありますので注意しましょう。
やり取りの手間がかからない
不動産業者とのやり取りの手間が軽減されることも、専任媒介契約のメリットです。たとえば、物件の価格変更をする際、一般媒介契約では複数社と個別に協議する必要がありますが、専任媒介契約では一社と相談するだけで済みます。
また、買主からの問合せや内見の申し込みなども、全て依頼先の不動産業者が一括して管理するため、売主は日々の生活や仕事に専念しながら売却活動を進められます。
専任媒介契約の注意点
続いて、専任媒介契約の注意点を解説します。
- 信頼できる不動産業者と契約を結ぶ必要がある
詳しく見ていきましょう。
信頼できる不動産業者と契約を結ぶ必要がある
専任媒介契約を結ぶ場合、1社にのみ売却を依頼するため、その不動産業者が信頼できるかどうかが重要です。信頼できない会社と契約すると、適切な価格設定や販売活動が行われない可能性があります。
また、販売活動には数か月から半年程度の期間が必要になり、比較的長期間での付き合いとなります。そのため、「相談しやすい」「連絡がとりやすい」「話が分かりやすい」といった不動産業者との相性も重要なポイントです。
そのため、複数の不動産業者に査定を依頼し、対応や知識、実績などを比較検討することが推奨されます。また、不動産業者の得意分野や過去の取引実績も確認し、物件の特徴に合った不動産業者を選ぶことがスムーズな売却を実現させる鍵となります。
専任媒介契約でかかる費用
ここでは、専任媒介契約でかかる費用について、2つのポイントを押さえておきましょう。
- 媒介契約を結ぶ際に支払う費用はない
- 売買が成立したら仲介手数料を支払う
それぞれ解説します。
媒介契約を結ぶ際に支払う費用はない
専任媒介契約を結ぶ際、その契約自体に
手数料は発生しません。媒介契約は、売主が不動産業者に対して物件の売却を依頼するもので、契約締結時に費用の支払いは不要です。
支払いは売買が成立した際に仲介手数料として成功報酬が発生します。
売買が成立したら仲介手数料を支払う
売買が成立した場合、不動産業者に仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料は物件の売却価格に応じて算出され、宅地建物取引業法で上限が定められています。
具体的には、売却価格をもとに以下の計算式で算出されます。
| 売却価格（税抜） | 仲介手数料の上限 |
| 200万円以下の部分 | 売却価格（税抜）× 5％ ＋ 消費税 |
| 200万円超～400万円以下の部分 | 売却価格（税抜）× 4％ ＋ 消費税 |
| 400万円超の部分 | 売却価格（税抜）× 3％ ＋ 消費税 |
上の表に基づいて価格帯ごとに指定の料率をかけて、合計します。
たとえば、売却価格が300万円（税別）の場合、仲介手数料は約15.4万円です。
| （200万円×5％）+（100万円×4％）+消費税=（10万円+4万円）+0.14万円=15.4万円（税込） |
ただし、売却価格が400万円を超える場合は、価格帯ごとに分けず、以下の計算式で算出が可能です。
■売却価格が400万円超（税別）の場合の計算式
| （売却価格（税別）×3％＋6万円）+消費税 |
（参考：国土交通省告示第949号）
低廉な空家等の媒介の特例
低廉な空家等（物件価格が800万円以下の宅地建物）の仲介手数料について、不動産業者は上記で説明した報酬の上限を超えて仲介手数料を受けとることができます（30万円の1.1倍が上限）。
ただし、媒介契約締結の際に売主にあらかじめこの旨を説明し、合意があった場合のみ適用となります。
そのため、空家の売買の場合、売主の合意があれば売却価格が100万円であっても、800万円であっても売主は30万円の仲介手数料を支払うことになります。
空家の売却を検討する際は、市場の相場を慎重に確認し、不動産業者と相談しながら売却を進めましょう。
（参考：仲介手数料は30万円に引き上げ（800万円以下の不動産） イクラ株式会社）
専任媒介契約は契約期間内に解除できる？
続いて、専任媒介契約の更新や解除について、以下の2点を解説します。
- 専任媒介契約は自動更新されない
- 契約期間内の解除は原則不可
それぞれ見ていきましょう。
専任媒介契約は自動更新されない
専任媒介契約の有効期間は、宅建業法34条によって最長3か月と定められています。そのため、期限になっても自動更新はされません。自動更新する旨の特約を定めても無効になることが同法34条に記載されています。
媒介契約を更新する場合は、あらためて書類を交わす必要があります。
（参考：e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法）
契約期間内の解除は原則不可
専任媒介契約の契約期間内に売主都合で解約することは、原則不可です。最長3か月の有効期間を定める以上、その期間内は契約が適用されます。
ただし、不動産業者が報告義務を果たしていない場合などは解除が可能です。解除を検討する場合はまず依頼先の不動産業者に相談し、状況を確認しましょう。
専任媒介契約では、以下のようなケースで違約金が発生する場合があります。
- 売主の都合で専任媒介契約を解除する
- 他の不動産業者で売買契約を成立させる
それぞれ解説していきます。
売主の都合で専任媒介契約を解除する
専任媒介契約中に売主の都合で契約を解除した場合、契約解除の正当な理由がない限り不動産業者から違約金の支払いを求められる可能性があります。
他の不動産業者で売買契約を成立させる
専任媒介契約は他の不動産業者に重ねての依頼ができないため、専任媒介契約中に他の不動産業者を介して売買契約を成立させる行為は契約違反になります。
契約に違反すると違約金を請求される可能性があります。
（参考：国土交通省 宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款）
専任媒介契約がおすすめな人
ここまでの内容を踏まえると、専任媒介契約は以下のような人におすすめです。
- 知り合いが買う可能性がある人
- 売却活動にかかる時間や手間を減らしたい人
詳しく説明します。
知り合いが買う可能性がある人
自分で買主を見つける可能性がある人には、専任媒介契約がおすすめです。専任媒介契約は専属専任媒介契約と異なり、自ら買主を探すことができるため、柔軟な売却活動が可能です。
たとえば、知人や友人に購入希望者がいる場合には専任媒介契約が適しています。ただし、個人間の取引ではトラブルが起きやすいので、注意が必要です。
売却活動にかかる時間や手間を減らしたい人
売却活動に時間や手間をかけられない人には、専任媒介契約がおすすめです。複数の不動産業者に依頼する一般媒介契約では、各業者との連絡や調整が煩雑になりますが、専任媒介契約では連絡窓口が一社なので手続きが簡素化されます。
特に日中は仕事が忙しい方や頻繁に連絡を取り合うのが負担と感じる方は専任媒介契約を結ぶことでスムーズに売却活動が進めらるでしょう。
専任媒介契約なら、定期的な販売活動の報告も受けられるため、販売活動の状況を把握しやすくなります。
まとめ
専任媒介契約とは、不動産取引における契約形態のひとつで、特定の不動産業者のみが物件の仲介をする契約のことです。
専任媒介契約の特徴は「自ら発見した相手との取引が可能」という点で、専属専任媒介契約よりも制約が少ないです。レインズへの登録義務や販売活動の報告義務がある点は一般媒介契約よりも厳しく、売主にとってはメリットとなります。
売却を進める際は、自己発見取引の可能性などを考慮しながら、自身に合う媒介契約の種類を選んでください。
弊社オークラヤ住宅でも、売却のご相談を以下より無料で承っております。
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著者情報
ライター・編集者
悠木まちゃ
【経歴】
ハウスメーカー勤務時に、新築戸建て住宅や事務所建築などの営業・設計を経験してきました。
その後、2019年よりフリーライター・編集者として活動を開始。実務経験を活かし、不動産・金融系を中心に執筆から編集までおこなっています。
取材やブックライティングもおこなうほか、ライター向けオンラインコミュニティの講師も担当しています。
保有資格：宅建士・FP3級
