こんにちは。コラム担当の下里です。
今回は2025年第4四半期（2025年10月から12月まで）のマーケットインフォメーションをお届けします。
２０２５年を通じて中古マンション価格は高値で推移し、首都圏は「１９９０年代後半級の価格水準」と表現されるほどの高騰感が出ています。価格上昇は局所的かつ偏った形で進んでいるのも特徴です。
新築の供給減・価格高騰（都心で「億ション化」）が続いたことで、「新築→中古」へ需要がシフトし、中古市場の価格上昇圧力が強まっています。
成約件数も１０月～１２月にかけて、首都圏の中古マンション成約件数は前年同月比で大きく増加。特に１０月は前年比３０％超の増加となる活発な取引が見られました。
東京２３区では高額物件（特に都心区）の価格が顕著に高く、平均価格１億円台が定着。築浅・築中堅物件の人気が強いです。横浜・川崎でも価格は上昇継続ですが東京２３区ほどの急騰には至っておりません。
■需給要因
・需要側の要因
（１）新築の高価格化・供給減
新築マンションは供給数が絞られ、平均価格は１億円近辺・都心では１．５億～２億円超が珍しくない状況です。この結果、住み替え層や初めて購入する層が中古に流れやすくなっています。
（２）資産としての選好
資産価値重視や物件価格上昇期待から中古物件に投資的需要が混在。都心では流動性の高い立地が人気を集めています。
・供給側の要因
（１）在庫減少の継続
首都圏では中古マンションの在庫件数が減少傾向で、供給不足感が価格を支える構造になっています。
（２）築年数・面積構成の変化
専有面積は全体としてやや縮小傾向（人気エリアでコンパクト物件志向）築年数別では築浅～中堅（築５～１５年）の市場で価格上昇率が高い傾向です。
目次
首都圏エリア（東京都・埼玉県・千葉県・神奈川県）の市況について
2025年10～12月の首都圏中古マンション市場では、成約㎡単価が84.17万円となり、前期（7～9月）からはやや落ち着いた水準となりましたが、価格水準自体は引き続き高止まりしています。
在庫は高水準で推移する一方、条件の整った物件には引き合いがあり、価格が大きく下落する動きには至っていません。また、成約件数はやや伸び悩んでいるものの、市況は大きく崩れておらず、今後の金利動向なども見据えながら、売却のタイミングを検討する材料といえる状況です。
都心3区の市況について
2021年10–12月の都心3区平均成約㎡単価は137.35万円、2025年同時期は233.79万円と、長期的には約70％上昇しており、依然として高水準にあります。一方で直近の10–12月期では、前期と比較して成約㎡単価は下落しており、価格上昇一服後の調整局面に入っている様子がうかがえます。
在庫数については増減を繰り返しながら中長期的に増加傾向が続いており、直近期には前期を上回る水準まで増加しています。
城東エリアの市況について
2021年10-12月時点での城東エリアの平均成約㎡単価は72.57万円、2025年10-12月時点では
103.19万円、比較すると約42%の上昇を記録しています。一方、在庫件数は2023年4-6月時点で
最も高い在庫水準となった後、現在は減少傾向にあります。
城南エリアの市況について
2021年10-12月時点での城南エリアの平均成約㎡単価は94.42万円、2025年10-12月時点では
128.16万円、比較すると約35%の上昇を記録しています。一方、在庫件数は2023年4-6月時点で
高い在庫水準となりましたが、以降、減少しています。
城西エリアの市況について
2021年10-12月時点での城西エリアの平均成約㎡単価は107.05万円、2025年同時期には152.45万円となり、約42％上昇しました。一方、在庫件数は2023年4-6月期に高水準となった後、おおむね
横ばいで推移しており、需給バランスの調整が進んでいると考えられます。
城北エリアの市況について
2021年10-12月時点での城北エリアの平均成約㎡単価は80.59万円、2025年同時期には105.67万円となり、約31％上昇しました。中長期的には上昇傾向が続いており、直近期も高水準で推移しています。一方、在庫件数は2023年4-6月期に高水準となった後は減少が続いており、需給バランスの改善がうかがえます。
東京多摩エリアの市況について
2021年10-12月の東京多摩エリアの平均成約㎡単価は46.18万円、2025年10-12月には56.22万円へと
約21％上昇しました。過去数年間は増減を繰り返しながらも上昇傾向にあり、直近では微増しています。一方、在庫件数は高水準で推移しており、直近ではやや減少しています。
さいたま市の市況について
2021年10–12月時点でのさいたま市の平均成約㎡単価は47.70万円、2025年10–12月時点では
58.65万円まで上昇しており、長期的には約23％の上昇を示しています。一方で直近の10–12月期では、前期と比較して成約㎡単価は下落しており、在庫件数も減少するなど、市場は高値圏の中で調整局面に入っている様子がうかがえます。
埼玉中央エリアの市況について
2021年10-12月時点での埼玉中央エリアの平均成約㎡単価は45.12万円、2025年10-12月時点では
51.87万円へと約15%上昇しました。在庫件数は2020年頃に一時減少した後、増加傾向になり
現在は高水準で横ばいに推移しています。
千葉総武エリアの市況について
2021年10～12月の千葉総武エリアの平均成約㎡単価は42.88万円、2025年10～12月には48.65万円となり、増減を繰り返しながらも全体としては約13％上昇しています。直近では前期から上昇しており、高水準で推移しています。一方、在庫件数は2020年頃に一時減少した後、増加傾向が続いていましたが、足元では減少に転じ、落ち着きが見られます。
横浜市の市況について
2021年10-12月時点での横浜市の平均成約㎡単価は51.46万円、2025年10-12月時点では62.56万円と約21％上昇しました。直近では前期から上昇しており、高水準で推移しています。一方、在庫件数は2020年頃に一時減少した後、増加傾向が続いていましたが、足元ではやや落ち着きをみせています。
川崎市の市況について
2021年10-12月時点の川崎市の平均成約㎡単価は60.95万円であり、2025年10-12月時点では
76.22万円となり、増減を繰り返しながらも約25%の上昇を見せています。また、在庫件数は
2020年頃に減少した後、増加傾向が続いており、供給水準は依然として高いものの、足元では
やや減少に転じています。
