インターネットなどで物件を探していると、
『オーナーチェンジ』
という言葉に遭遇することがあるかもしれません。
あまり聞きなれないかもしれませんが、
実はこの言葉、物件を探すうえで覚えておいた方が良い言葉の一つ。
『オーナーチェンジ』物件は、
お部屋を探す目的によって向き不向きのある物件となりますので、
特徴を覚えておきましょう。
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住みたい人に『オーナーチェンジ』物件が向かない３つの理由
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① すぐに住むことができない
② 『住宅ローン』が使えない
③ 中を見られない
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『オーナーチェンジ』とは、現在賃借人が居住している物件を、
居住中のままで不動産売買をすることを指します。
住んでいる人はそのまま変わらず、持ち主＝オーナー、のみ変更となる為、
『オーナーチェンジ』と言われます。
…つまり、購入した方は『大家さん』となる為、
このお部屋には基本的に住むことができません。
購入すれば、賃借人に「出て行って」ということができるのでは？
と思われるかもしれませんが、
「３年間貸しますよ。」という契約の上で入居したのに、
「大家が変わったのだから明日出て行って。」と言われても
賃借人も困ってしまいます。
賃借人には居住権があり、法律によって守られていますので、
大家さん側の都合のみで
出て行ってもらうわけにはいかないのです。
また、「住めない」ということは、いわゆる『住宅ローン』を使えない、
ということでもあります。
『住宅ローン』は、あくまでも「自身で住む住宅を購入するためのローン」
ですので、『オーナーチェンジ』物件の購入には利用ができません。
資金計画の上でも障害となってしまうでしょう。
購入前に中を見ることができないのも、障害の一つ。
人生の中で、かなりの大きな買い物であるマイホームを、
中を見ずに購入する、
というのはなかなか勇気のいることですよね。。
こういった点から、『オーナーチェンジ』物件は、お住まいを
お探しの方には、向かない物件と言えます。
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『オーナーチェンジ』物件は、投資用にメリットあり
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では、この『オーナーチェンジ』物件は、どんなお客様に
向いているのでしょうか？
それは、投資を考えているお客様、ということになります。
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【メリット】
○ 価格が比較的低くなる傾向にある
○ 入居者を引き継げるため、利回りの予測がつきやすい
【デメリット】
● 中を見られない
● 投資用ローン利用の場合、金利が『住宅ローン』よりも高い
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『オーナーチェンジ』物件は、住みたい方には向かず、
購入される方が限られる為、
一般的な空室引渡しの物件よりも価格が低くなる傾向にあります。
購入するうえで最大のメリットです。
また、入居者を引き継げるため、入居者を募集する手間もなく、
すぐに収入が得られます。毎月の収入に予測がつくため、
利回りを想定しやすいのも良い点です。
ただし、基本的に中を見ることはできませんので、
お部屋の状態はわかりません。
また、『オーナーチェンジ』物件に限りませんが、
物件を購入する為に投資用ローンを利用する場合、
一般的な『住宅ローン』より金利が高くなりがちです。
ローンの商品にもよりますが、一定の自己資金が必要になる場合も
ありますので、ご確認ください。
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『オーナーチェンジ』物件購入時の注意点
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場所や家賃、駅からの距離など、条件を絞って
物件に目途がついたら、
物件内容の精査をしましょう。
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★ 所有するにあたってのコストはどれくらいかかるか
★ 賃料は適正か
★ 契約内容はどうか
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まずは、【管理費・修繕積立金・固定資産税 等】
物件を所有するコストを考えましょう。
設備の修理費や、退去時のクリーニングなどがかかることも念頭において、
余裕のある運用ができそうか考えましょう。
また、現在の家賃はもちろん重要なのですが、
あくまで現在の賃借人との契約の為、長く入居している場合など、
現在の家賃相場と乖離している場合もあります。
退去された場合に備えて、物件周辺の家賃相場を調べておきましょう。
賃借人が学生なのか会社員なのか、といった属性や、
滞納がないか、などの現況、契約期間がいつまでか、
といった契約の内容なども大切な情報です。
できる範囲で確認しておきましょう。
お部屋の中が見られない分、それ以外の調査を
しっかりすることが必要です。
購入の判断材料にしましょう。
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『オーナーチェンジ』物件を見分ける方法
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『オーナチェンジ』物件かどうか、を見分けるには、
物件情報の【現況】の欄を見ましょう。
ここに「賃貸中」と書いてあれば、大体は『オーナーチェンジ』物件です。
（※ただし、現況が賃貸中でも空室引渡しの物件も一部 あり。）
当社のホームページでは、
☆ 賃貸中物件のみ
☆ 賃貸中物件を除く
検索もできますので、どうぞご活用くださいね。
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物件検索は、こちらからどうぞ
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また投資用で物件をお探しの方は、こちらもご利用ください。
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駅徒歩１０分以内の投資向き物件
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当社提携ローンには、
売買価格の１００％ + 諸経費（登記費用、仲介手数料） まで
融資可能な投資用マンションローンもございます。
是非ご相談くださいね。
（※融資には審査が必要です。ご条件によってはお借り入れが
できない場合もございます。詳しくはお問合せください。）
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【まとめ】
『オーナーチェンジ』物件は、相場よりも安く市場に出ることが
多いため、大変魅力的です。
ただし、上記のように
メリット・デメリットそれぞれあり、
投資を目的とされる場合はメリットが大きいですが、
居住を目的とする場合は、
ほとんど検討できない物件でもあります。
インターネットなどでの物件探しの際、
物件数が多すぎてわからなくなったら、
『オーナーチェンジ』かどうかを
絞り込み材料としてみても良いかもしれません。
物件探しにお役立てくださいね。
それでは、今回はここまでで失礼します。
また、次回の更新をお楽しみに♪
（※掲載写真はイメージです。画像と本文とは関係ありません。）
