物件探しをしているなかで、「中古マンションは買うな」という意見を耳にしたことがあるかもしれません。中古マンションは新築マンションと比較して価格が抑えられる一方で、予期しないリスクやデメリットがあることから、購入をためらう方もいるでしょう。
本記事では、「中古マンションは買うな」といわれる理由と、そのデメリットを回避する対策について解説します。後悔のない物件選びをするために、ぜひ参考にしてください。
目次
「中古マンションは買うな」といわれる4つの理由
はじめに、「中古マンションは買うな」といわれる4つの理由を解説します。
- 想定よりコストがかかる場合がある
- 修繕積立金が高い
- 耐震性に不安がある
- 希望どおりの時期に入居できない
想定よりコストがかかる場合がある
築年数が経過した物件では、設備の老朽化や内装の劣化が進んでいることにより、リフォームやリノベーションの費用がかかる場合があります。たとえば、給排水管の腐食などが分かった場合、修繕が必要となり、追加費用がかかるケースも見られます。お部屋の状況によって、もともとリフォームをする予定のなかった設備についても、追加でリフォームが必要になってくることがあります。
また、住宅ローンの審査において、築年数が古い物件は借入可能額が少なくなることもあります。そのため、借り入れで賄えなかった費用について、現金を用意する必要が生じる場合もあるでしょう。
修繕積立金が高い
マンションでは、共用部分の維持や修繕のために、修繕積立金を毎月支払う必要があります。特に中古マンションは、築年数が経つにつれて積立金が上がる傾向があります。
適切なメンテナンスがされていない物件では、大規模修繕の際に積立金が不足し、追加の費用負担が発生することもあるでしょう。こうしたリスクを避けるためにも、購入前に積立てられた修繕積立金の総額や管理組合の運営状況、過去の修繕履歴を確認しておくことが大切です。
「長期修繕計画」を作成しているマンションでは、「●年から修繕積立金が上がる」等の計画が予定されているケースもありますので、先々の計画も確認しておきましょう。
耐震性に不安がある
マンションの耐震性は、建築時期によって異なります。1981年6月1日に建築基準法が改正されて以降は、新耐震基準が適用されています。それ以前に建築確認を受けたマンションは旧耐震基準で設計されており、耐震性に不安が残るかもしれません。
旧耐震基準のマンションは、震度6強から7程度の地震に対する耐性が、新耐震基準の建物より劣るとされています。購入を検討する際は、建築年や耐震補強の有無を確認し、必要に応じて専門家による調査や診断を依頼することが推奨されます。
希望どおりの時期に入居できない
販売されている中古マンションのなかには、まだ売主が退去していない物件もあります。その場合、売主の引っ越し時期や新居の準備状況によっては、買主が希望するタイミングでの入居が難しくなることもあるでしょう。
リフォームの完成や引っ越しの準備に時間がかかる場合、引渡しまでの期間が延びるかもしれません。入居したい時期がはっきり決まっている場合、引渡し時期や条件を事前に確認し、双方のスケジュールをすり合わせておくことが大切です。
「中古マンションは買うな」は嘘？5つのメリット
「中古マンションは買うな」といわれるものの、実は多くのメリットも存在します。ここでは、代表的な5つのメリットを紹介します。
- 新築マンションよりも安い
- 資産価値が下がりにくい
- 希望のエリアで物件を見つけやすい
- リノベーションで間取りや内装を変えられる
- 物件購入前に近隣住民の様子を確認できる
新築マンションよりも安い
中古マンションの大きな魅力は、新築に比べて購入価格を抑えられることです。初期費用を節約し、その分をリフォームやリノベーションに充てれば、自分好みの空間をつくることもできます。
また、築年数が経過していても、適切なメンテナンスや修繕がされて、快適に暮らせる物件も多くあります。購入時には、管理状況や設備の状態をしっかり確認することが大切です。
資産価値が下がりにくい
中古マンションは築年数が経過している分、価格の下落幅が小さく、資産価値が比較的安定しやすい傾向があります。
築後年数が経過している物件は、購入時と売却時の差が小さくなることが多くなるため、価格変動による損失を避けやすいとされています。
希望のエリアで物件を見つけやすい
一般的に、都市開発では、人気があり利便性が高いエリアからマンションが建設されるため、古くからある物件には好立地なものが多く見られます。
特に都心部では新築用地取得が限られることから、駅から徒歩5分圏内などの条件で探す場合、中古マンションのほうが選択肢が広がるでしょう。
駅近や商業施設周辺など、利便性の高い場所に建てられた物件が多いのも、中古マンションの魅力です。
リノベーションで間取りや内装を変えられる
中古マンションは、購入後にリノベーションを施すことで、間取りや内装をライフスタイルや好みに合わせて変えられます。
たとえば、昔ながらの間取りを開放的なオープンキッチンにしたり、内装を自分好みのデザインに一新したりすることも可能です。新築にはないオリジナリティを加え、自分だけの理想の住まいを実現できるメリットがあります。
物件購入前に近隣住民の様子を確認できる
中古マンションの内見では、物件の管理状況や近隣住民の雰囲気を直接確認できるのがメリットです。
生活音や住民のマナー、管理組合の活動状況など、実際の生活環境を把握することで入居後のギャップを防ぎ、安心して購入の判断ができます。
中古マンション購入で後悔しないための注意点
中古マンションのメリット・デメリットを把握したうえで、さらに購入時に押さえておきたい注意点を見ていきましょう。
- 管理規約をチェックする
- 修繕履歴や長期修繕計画を確認する
- 綿密な資金計画を立てる
- 物件選びでは細かな点までチェックする
- 信頼できる不動産会社を選ぶ
管理規約をチェックする
管理規約には共用部分の使用ルールや居住者の義務が明記されています。中古マンションを購入する場合、特に確認しておきたい内容はリフォームに関する制約です。たとえば、使用できる床材が制限されていたり、工事をおこなえる曜日や時間帯が定められていたりする場合もあります。
購入後にリフォームをしたいと考えている場合は、予定している工事内容が実施可能か、事前に確認しておきましょう。
修繕履歴や長期修繕計画を確認する
マンションの維持管理状況を把握するためには、修繕履歴や長期修繕計画を確認することが重要です。適切な修繕がおこなわれていない場合、建物の劣化が進み、将来的に大規模な修繕費用が発生するリスクがあります。
たとえば、国土交通省のガイドラインでは12～15年周期での外壁塗装が推奨されています。築30年のマンションなら、少なくとも1～2回の大規模修繕が実施されていることが望ましいでしょう。
修繕履歴の取得方法としては、管理組合への問合せか仲介業者経由での請求が可能です。
綿密な資金計画を立てる
中古マンションを購入する際は、物件価格だけでなく、リノベーション費用や維持費も考慮した資金計画を立てることが重要です。
住宅ローンの返済に加え、管理費や税金、保険料などのランニングコストを含めた長期的な試算をすることで、無理のない資金計画が立てられます。
物件選びでは細かな点までチェックする
中古マンションは新築と異なり、経年劣化や使用状況による傷みがあるため、内見時のチェックが欠かせません。
壁や床の状態、共用部分の清掃状況など、細部まで注意深く確認することが大切です。たとえば、壁にカビが発生していないか、結露の跡がないか、など見ておきましょう。共用部分ではゴミ捨て場や掲示板などを見ておくと、マンションの現状が分かりやすいかと思います。
見落としがあると、入居後に修繕が必要になったり、不具合がストレスにつながったりする可能性があります。
信頼できる不動産会社を選ぶ
中古マンションの購入には、専門的な知識が欠かせません。信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶことで、より安心して進められるでしょう。
よい不動産会社は、物件のメリットだけでなくデメリットも正直に伝え、購入者の立場に立ったアドバイスを提供します。一方、利益を優先する業者を選んでしまうと、不利な条件で契約を進められるリスクもあります。
不動産会社を選ぶ際は、過去の実績や評判、担当者の対応を確認し、複数の業者を比較検討することが大切です。
「中古マンションを買ってよかった」と思える人の特徴
ここまで、中古マンションの魅力や注意点について見てきましたが、自分に適しているかどうかがわからないという方もいるかもしれません。
実際に中古マンションを購入して満足している方には、次の特徴があります。
- 購入費用を抑えたい
- 住みたいエリアが明確に決まっている
- 自分好みの内装にしたい
新築と比べると手頃な価格の中古マンションは、予算を抑えたい方に適しています。また、豊富な物件のなかから選べるため、希望のエリアでの選択肢が広がるのも魅力です。
さらに、購入後にリノベーションをおこなえば、間取りや内装を自分好みにアレンジできます。
これらの特徴に当てはまる方は、中古マンション購入を真剣に検討する価値があるといえます。物件選びで優先したいものを洗い出しながら、じっくりと考えてみてはいかがでしょうか。
まとめ
中古マンションには、購入時に検討すべき点が多くあります。しかし、これらを理解し適切に対策を講じることで、デメリットを軽減できるでしょう。
中古マンションは新築に比べて価格が安く、資産価値の下落が緩やかであること、希望エリアで見つけやすいことなど多くのメリットも存在します。
信頼できる不動産会社に相談し、ぜひ「買ってよかった」と思える住まいを見つけてください。
弊社オークラヤ住宅でも、マンション購入のご相談を以下より承っております。
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ご不安な点などございましたら、お気軽にご相談ください。お問合せを心よりお待ちしております。
著者情報
ライター・編集者
悠木まちゃ
【経歴】
ハウスメーカー勤務時に、新築戸建て住宅や事務所建築などの営業・設計を経験してきました。
その後、2019年よりフリーライター・編集者として活動を開始。実務経験を活かし、不動産・金融系を中心に執筆から編集までおこなっています。
取材やブックライティングもおこなうほか、ライター向けオンラインコミュニティの講師も担当しています。
保有資格：宅建士・FP3級
