近年、高齢者向けのローン商品であるリバースモーゲージに注目が集まっています。
自宅や土地を担保にするこの制度では、毎月の返済が利息のみで済み、生活資金に不安がある方でも活用しやすいメリットがあります。
一般的には融資を受けにくいとされる高齢者を対象としている点も魅力のひとつといえるでしょう。
しかし、長生きや金利上昇によるリスクがあるなど、事前に知っておくべきデメリットも多くあります。
そのため、特徴を把握することはもちろん、将来の資金計画や金利の動向を見極め、慎重に計画しなければなりません。
そこで本記事では、リバースモーゲージの概要、メリット・デメリット、活用事例について解説します。
目次
リバースモーゲージとは
リバースモーゲージとは、自宅や土地を担保にして金融機関から融資を受ける方法です。
通常の住宅ローンと異なり、契約者が亡くなった際、自宅の売却などによって元金の返済をおこないます。
そのため、月々の支払いはローンの利息部分のみとなり、返済負担の軽さが最大のメリットといえます。
50～60歳以上の高齢者を対象とした住宅ローンで、一軒家からマンションへの住みかえや、住宅をバリアフリー構造へリフォームする際などに利用されるのが一般的です。
また、生活資金としての利用もできるため、老後の年金対策のほか、趣味やレジャー費として活用したい方にもおすすめです。
ただし、リバースモーゲージの内容や条件は、取り扱う金融機関によって異なります。
定期的に融資を受ける「年金型」のほか、一括して借りる「一括融資型」、決められた金額の範囲で利用する「自由融資型」など、融資タイプにも複数の種類があります。そのため、同じリバースモーゲージでも目的に応じて適切な商品を選ぶことが大切です。
リースバックとの違い
リバースモーゲージとリースバックは、どちらも自宅や土地などの不動産を活用した資金調達方法ですが、仕組みはそれぞれ異なります。
特徴を簡潔にまとめると、以下のとおりです。
【リバースモーゲージ】
自宅などの不動産を担保にしたローン融資。契約者が亡くなったのち、担保物件を売却することで元金を一括返済する。
【リースバック】
自宅などの不動産をリースバック事業者に売却したのち、賃貸借契約を結び、その物件の借主として家賃を支払い、住み続ける方法。
つまり、リバースモーゲージでは契約者が亡くなり売却する段階までは、不動産の所有権を失わずに住み続けることが可能です。
そのため、自宅の住みかえやリフォーム、建てかえのほか、高齢者が老後の生活費をまかなう目的でも利用されています。
一方、リースバックでは自宅や土地を不動産会社に売却するため、所有権は失ってしまいますが、家賃を支払いながら住み続けることができます。
また、売却によってまとまった資金が得られるので、個人だけでなく、企業が事業資金を調達するためにも多く利用されています。
リバースモーゲージはこんな人におすすめ
資金使途の自由度が高いリバースモーゲージは、特に以下のようなタイプの方におすすめです。
・老後も残っている住宅ローンの返済に困っている方
・年金や退職金だけでは生活困難な方
・生活資金はあるが、いざというときのために資金を確保しておきたい方
・子供がおらずセカンドライフを充実させたい方
・将来は有料老人ホームに入居しようと考えている方
住宅ローン返済や老後の生活資金といった手段のほか、将来への備えや豊かな老後生活を送るための資金など、幅広い活用方法が考えられます。
また、子供と離れて暮らしている場合、将来的に老人ホームへ入居したいと考えている方も多いでしょう。
老人ホームの入居費用は高めですが、リバースモーゲージを利用すれば、まとまった資金を得られるため、入居費用の一時金に充てられます。
ただし、リバースモーゲージを利用した場合、亡くなったあとには担保にした不動産を売却しなければなりません。
そのため、利用を検討する際は「生存中に自宅を売却する予定がないこと」「自身が亡くなったあと、家族に自宅を相続する必要がないこと」が前提条件となることを理解しておきましょう。
リバースモーゲージを活用するタイミング
リバースモーゲージを活用するタイミングは複数考えられますが、担保とする不動産の評価額が高い時期がおすすめです。
近年の日本では、首都圏を中心に住宅の価格が上昇傾向にあるため、売り時といえる状況にあります。
そのため、自宅の住みかえやリフォームをしたい方、住宅ローンの返済をしたい方にとっては、よいタイミングといえるでしょう。
住宅の価格がどの程度上昇しているか知るために、国土交通省が公表している不動産価格指数（住宅）を見てみましょう。
出典：国土交通省「不動産価格指数 令和4年11月・第３四半期分」（令和5年2月28日）
このグラフを見ると2013年頃から全体的に指数が上がっており、特にマンションの上昇が著しいことがわかります。
実際、戸建てからマンションへの住みかえをおこなっている方は、近年になって増加傾向にあります。
国土交通省が実施した令和3年度住宅市場動向調査によると、中古マンションの二次取得者（2回目以上の取得）の世帯主の年齢は、60代以上が51.8％と世代別で最も多く、50代が16.1％、いわゆるシニア層の取得が最大になっています。平均年齢も57.4歳となっており、老後を視野に入れて住みかえた方の割合が高いことが読み取れます。
ただし、不動産の価値は立地により格差がある点に注意しましょう。全体的に上昇傾向にある住宅価格ですが、首都圏と地方では事情が異なります。
特に人口減少が進む地域では、不動産の評価額も下がりがちになるため、お住まいの地域の不動産市況をよく確認してから判断することをおすすめします。
リバースモーゲージを利用できる条件
リバースモーゲージを利用できる条件は、金融機関によっても異なります。
主な条件として、以下3つがあげられます。
・高齢者であること
・住宅を所有していること
・資金使途が事業用や投資用でないこと
まず、基本的にリバースモーゲージは高齢者向けの住宅ローンなので、利用できる年齢の条件は高めに設定されている場合がほとんどです。
一般的には50～60歳程度で設定されますが、金融機関によってはより高年齢な方、あるいは若い方を対象としている場合があります。事前に確認するようにしましょう。
また、リバースモーゲージは自宅や土地を担保とするローンなので、不動産を所有していることが利用条件のひとつになります。
金融機関によっては、住宅ローンの返済が完了しており、資産価値が一定水準以上であることが求められる場合もあるでしょう。
資金使途が事業用や投資用でないことも利用条件のひとつです。比較的自由度の高いローンではあるものの、事業用や投資用としては使えないためです。
基本的には老後の生活資金、自宅のリフォームや建てかえ、医療、介護費用をまかなうために利用されるものと理解しましょう。
リバースモーゲージのメリット
リバースモーゲージのメリットを3つ紹介します。
毎月の支払いが利息のみ
リバースモーゲージの最大のメリットは、毎月の返済が利息のみで済む点です。
元金の返済がないため、通常の住宅ローンと比較して、返済負担が大幅に軽減されます。
そのため、収入が減少しがちな老後でも利用しやすく、生活資金、医療・介護資金として活用すれば、老後生活を安心して過ごせるでしょう。
また、リフォームや住みかえなど住宅関連でも利用できるので、老後のセカンドライフを送るためにも有効な方法といえます。
自宅や土地を手放さずに老後資金の借入れができる
リバースモーゲージは自宅や土地を担保に借入れをおこなうため、不動産の評価額が高いほど多くの融資を受けられます。
また、担保とした不動産を手放すことなく、そのまま住み続けることができます。
定年後の借入れは難しい傾向にありますが、生活環境を変えることなく老後資金の借入れができる点は、大きなメリットといえるでしょう。
ただし、契約者が亡くなったあとは、担保とした不動産を売却して元金を返済する必要があります。
そのため、子供や親族へと不動産を相続できませんが、引き継ぐ予定がない方であれば利用しやすいでしょう。
借入れ資金の利用用途の自由度が高い
リバースモーゲージによって借入れた資金は、さまざまな利用が可能です。
主な利用用途としては、リフォーム・建てかえといった住宅関連のほか、老後の生活費、医療・介護費、レジャー費などがあげられます。
自分の暮らし方や目的に合わせた自由な使い方ができるので、生活費にさほど困っていない場合でも、自宅を相続する予定のない方であれば一考の余地があるでしょう。
ただし、前項で解説したとおり、事業用や投資用としては利用できません。
また、独立行政法人住宅金融支援機構が提供する「リ・バース60」は、資金使途が住宅関連のみに限定されています。
リバースモーゲージのデメリット
リバースモーゲージのデメリットを3つ紹介します。通常の住宅ローンとは異なるリスクがあるので注意しましょう。
長生きすることで融資の限度額まで使い切ってしまう
リバースモーゲージには年金のように毎月定額の融資を受ける「年金型」があり、これは亡くなるまでずっと融資を受けられるわけではありません。
担保に入れた不動産の評価額に応じて融資の上限や期限を決めるのが一般的です。
そのため、想定以上に長生きすると融資の限度額まで使い切ってしまう可能性があります。
期限付きの契約の場合、契約期間が終了した段階で、契約者が存命中でも元金と利息を一括返済しなければなりません。
場合によっては、自宅を売却して返済に充てる必要があり、住む家を失うリスクが考えられます。
不動産価値が下落した場合、限度額が見直される
リバースモーゲージは、自宅や土地を担保に借入れるため、その不動産の価値が下落した場合、融資の限度額が見直される可能性があります。
もし借入れが融資限度額を上回ると、超過額は返済しなければならないので、毎月支払う利息に加えての支出が発生し、負担が増加します。
そのため、契約の有無を決める際には、将来的な不動産価値の変動を見据えて、慎重に計画しなければなりません。
金利が上昇する可能性がある
リバースモーゲージは長期の借入れであり、金利が上昇した場合、返済負担が増える可能性があります。
全期間固定金利を選択している場合は金利上昇の影響を受けませんが、変動金利の場合、金利が上昇すれば返済負担が増加します。
変動金利を利用する場合は、現在の金利がずっと続くとは考えず、上昇するリスクを考慮し、余裕を持った資金計画を立てる必要があるでしょう。
リバースモーゲージの活用事例
リバースモーゲージの主な活用事例としては、以下の5つが考えられます。
・老後の生活資金
・医療、介護費
・自宅のリフォーム、建て替え資金
・住宅ローンの返済
・レジャー費
リバースモーゲージを利用すれば、担保物件の資産価値に相応する資金を調達できるため、老後の生活資金や医療、介護費として活用が可能です。
また、自宅のリフォームや建てかえとして活用するのもおすすめです。実際、老後を迎えると生活スタイルが変化するため、現在の住居が合わなくなり、家の住みかえやリフォーム、建てかえなどを希望する方は多いでしょう。
住宅ローンの返済にも、リバースモーゲージは有効な方法となります。実際、会社を定年退職したのち、残っている住宅ローンをリバースモーゲージによって完済している方も少なくないようです。
最後に、生活費は足りているものの、リタイア後の生活をより豊かにするために、レジャー費などをまかなう目的でリバースモーゲージを利用するケースもあります。
以上を踏まえたうえで、リバースモーゲージの具体的な活用事例を2つ紹介します。参考にしてみてください。
事例1：ダウンサイジング住みかえを実現した例
70代前半のAさんご夫婦。今は年金受給者。子供が独立して今の戸建は広すぎると感じている。今の家を売却して夫婦二人にちょうどいい広さで毎日の買い物や通院に便利な物件に住みかえたい。しかし、老後のために預貯金は残しておきたい。
資金使途：駅から徒歩5分の2LDKの中古マンション購入
所要資金：3,000万円
担保評価額：3,000万円（購入物件の担保評価）
担保掛目：50％
融資限度額：1,500万円
借入額：1,500万円
自己資金：1,500万円（退職金で一時的に手当て）
毎月の金利支払：37,500円
今まで住んでいた自宅は、その後売却されました。退職金で一時的に支出したお金も売却資金で回収することができました。余剰資金でリバースモーゲージの借入金も一部返済しておこうと考えています。
事例2：子供世帯との近居を実現した例
60代後半で自営業のBさん。今の住まいは郊外のマンションですが、子供が同じ沿線の都心に近いところに住んでいます。子供夫婦は共働きなので子育て支援をしてあげたいので、近所に住みかえがしたい。でも現金で一括支払いしてしまうと手持ちの預貯金がさみしくなってしまう。
資金使途：子供夫婦の近所の2LDKの中古マンション購入
所要資金：2,500万円
購入物件の担保評価額：2,500万円
担保掛目：50％
融資限度額：1,250万円
今の自宅の担保評価額：2,000万円
担保掛目：50％
融資限度額：1,000万円
2つを合わせた融資限度額：2,250万円
借入額：2,200万円
自己資金：300万円
毎月の金利支払：55,000円
今回の事例では、購入する物件にも、今の自宅にも担保設定をして自己資金をほとんど使わずに住みかえを実現されました。毎月の金利支払いの負担はありますが、自営業での収入でまかなえるとの判断をされたようです。
今の自宅を売却するのかどうかは、今後家族と話し合って決めたいということです。
まとめ
老後資金の不足解消や、住宅のリフォーム・建て替え資金確保のためにリバースモーゲージは有効な方法といえます。
担保とする自宅や土地はご自身が亡くなったあとに売却されますが、引き継ぐ予定のない方にとっては、大きなリスクにはならないでしょう。
また、売却のタイミングと関係なく、気に入った物件を逃さず購入できることもリバースモーゲージを活用するメリットのひとつといえます。
ただし、リバースモーゲージは年齢、資金使途、融資期間などの条件・内容が金融機関によって異なります。大まかな特徴を把握したうえで、最適なプランを考えていきましょう。
著者情報
不動産ライター
伊野文明（いのふみあき）
【経歴】
宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランニング技能士の知識を活かし、不動産ライターとして活動。
ビル管理会社で10年以上の勤務経験があり、建物の設備・清掃に関する知識が豊富。
賃貸経営・土地活用に関する記事執筆・監修を多数手掛けている。元作家志望でわかりやすく読みやすい文章力に定評がある。
Webライターや不動産情報を取り扱う「不動産ライティング」を運営。
不動産会社・住宅メーカーで働いていた経験から、不動産についてわかりやすく解説する不動産ライター。
会社員時代は賃貸・売買仲介、社宅代行、建売住宅等を目的とした土地の仕入れなどの業務に従事していました。現在はフリーランスの不動産ライターとして大手Webメディアを中心に多数寄稿しています。
保有資格：宅地建物取引士/賃貸不動産経営管理士/FP2級など
ブログでは、賃貸併用住宅や戸建て投資に関する記事や体験談を更新しています。
