中古マンション売却の豆知識。
今回のテーマは、
『 こんな時どうする？売却理由別マンション売却（３） 親の家の売却 』
です。
空き家の問題も深刻になってきている現代。
「親の家を相続する予定だけれど住む予定もないしどうしよう」
といった悩みをお持ちの方も多くなっています。
今回は、親の家を売却する際の注意点をお届けします。
いざという時に慌てないよう、確認しておきましょう。
【目次】
１： 親が既に亡くなっている場合の売却方法。
親が既に亡くなっている場合には、「相続」の手続きが必要です。
相続人同士でよく確認して手続きをすすめましょう。
なお、2018年7月に相続税が約４０年ぶりに改正されました。
2019年1月以降に順次施行されていますので、注意が必要です。
＜相続したマンションを売却する際の流れ＞
（１） 相続する人（相続人）を確認する
↓
（２） 亡くなった人（被相続人）の財産一覧を把握する
↓
（３） 相続人同士で遺産分割協議をする
↓
（４） 所有権移転登記（相続登記）の手続きをする
↓
（５） 売却する
↓
（６） お金を分ける
↓
（７） 確定申告する
詳しくは以下をご確認ください。
■ 2019年1月24日付かたつむりブログ
マンションを相続したらどうする？売却までの手続きとポイント
２： 親が認知症になってしまった場合の売却方法。
「認知症になってしまった親（マンションの所有者）が施設に入居する費用として自宅を売却したい」
といったケースもあります。
認知症になってしまった本人が契約行為をすることはできないため、
売却の為には、ステップを踏む必要があります。
ステップ１ ： 成年後見人を選出する。
認知症になった本人の代わりに、自宅売却などの「契約」をするためには、
そのような行為を本人に代わって代理人がすることができるようにする制度、
「成年後見制度」を利用する必要があります。
親の住所地を管轄する家庭裁判所に申し立てをしましょう。
現状では弁護士などの法律の専門家が「成年後見人」になることが多くなっていますが、最近示された最高裁判所の見解としては親族が望ましいとされています。
申し立てをして認められるまでには、１～２ヶ月ほどの期間がかかります。
↓
ステップ２ ： 売却の相手先を探す。
不動産会社に依頼をして、購入してくれる相手を探します。
相手が決まれば、裁判所の許可を得ることを前提とした「停止条件付き」の
売買契約をすることが一般的です。
↓
ステップ３ ： 家庭裁判所に売却の許可を得る。
実際の売却を完了させるには家庭裁判所の許可を得る必要があります。
本当に売却することが必要なのか、など、
主に「本人のためになるのか」を鑑みて許可が出されます。
家庭裁判所の許可を得ずに売却をしてしまうと、売買契約自体が無効になりますので注意しましょう。
↓
ステップ４ ： 売却する。
許可を得たうえでようやく売却が可能になります。
上記のように、
成年後見制度を利用して売却する際には、やらなければいけないことも多いですし、
時間もかかります。
成年後見制度を利用した売却を検討している場合は、
早い時期に不動産会社に相談をして助言を得ながら進めると安心です。
３： 親が健在の場合に知っておきたい４つのこと。
「親が健在で、いずれは相続が発生するだろうけれど今は問題ない」
といった場合でも、まず知っておいた方が良いこともあります。
ここでは、知っておきたい４つのことについてお伝えします。
☑ 購入時の「売買契約書」は重要。
親の自宅の「売買契約書」がどこにあるかはご存知ですか？
あまりご存じない方が多いのではないでしょうか。
しかし、これがないことによって売却時に不利益になることがあります。
不動産売却時に「税金」（所得税・住民税） がかかるかどうかは、
「譲渡益」が出たかどうかによります。
「譲渡益」とは、おおまかに説明すると、
「取得した時よりも高く売れた場合に出た利益」のことです。
「譲渡益」が出るかどうか計算するには、取得した時の額がわからなければいけません。「売買契約書」があればそれを証明することができます。
例えば、
3,000万円で購入した自宅を2,000万円で売却すれば、「譲渡益」は出ませんので、
税金を納める必要はありません。
しかし、「売買契約書」 がなく、取得した時の価格の証明ができなければ、
「売却した価格の5％の価格で取得した」とみなされるため、
100万円で取得したことになり、譲渡益が発生することになってしまいます。
☑ 親の自宅を空き家にする場合は注意。
不動産を売却して譲渡益が多く出ても、自宅の売却であり一定の条件を満たしていれば、
「3,000万円の特別控除」を利用することできます。
その場合、譲渡益が3,000万円までであれば、
税金（所得税・住民税）の納付が不要になります。
しかし、親が老人ホームなどに転居しており、
「自宅」が空き家になっている場合は注意が必要です。
というのも、「3,000万円の特別控除」は、
「住まなくなってから3年目の年末までに譲渡」することが必要だからです。
思い入れのある「自宅」ですから、
しばらく売却することもなく、そのままになっていることもあるかもしれません。
しかし、いずれ売却することが決まっている「自宅」であれば、
時期を見極めることも必要です。よく相談してみましょう。
☑ 生前に名義変更すると「贈与」として扱われる。
どのみち相続することになるのであれば早いうちに名義を変更してしまおう、
という考え方もありますが、その場合は「贈与税」について考える必要があります。
「相続時精算課税制度」を利用して、相続時の負担を軽くすることもできますので、
どちらが自分に合うのか事前に確認しておくことをおすすめします。
☑ 現金よりも不動産として残す方が良いケースも。
相続税評価額と実勢価格（実際に取引されている価格）は違っており、
ほとんどの場合、「相続税評価額」の方が低くなります。
そのため、相続税が発生しそう、というケースでは、
不動産として相続してから売却した方が良い場合もあります。
ただし、相続税の納付が不要でも、
不動産の売却時に譲渡益が出ればそちらの税金の納付は必要になります。
～最後に～
『 こんな時どうする？売却理由別マンション売却（３） 親の家の売却 』
いかがでしたでしょうか？
自宅ならまだしも親の家の売却となると、勝手がわからない部分も多いかと思います。
また、親が健在の際には、
そのような話題を出すこともはばかられることも多いのではないでしょうか。
しかし、いずれは必要になってくることですので、知識として備えておきましょう。
オークラヤ住宅では、お客様のご状況に合ったマンション売却のご提案をしております。
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