お子さんの成長で家が狭くなり、
「そろそろもっと広いところに引っ越したいな〜」
などとお考えの方も多いかもしれません。

しかし、お子さんがいらっしゃるご家庭では、
学校や保育園などの兼ね合いで、住み替えできる範囲が限られるのが現状ではないでしょうか。

今回は、そのようなご家庭でマンションの買い替えを検討するケースでのポイントをまとめました。
<目次>

1:まずは資金計画を立てよう!
2:学区内買い替え:売りが先か?買いが先か?
3:学区内買い替え:購入物件探しのポイント
4:まとめ

1:まずは資金計画をたてよう!

資金計画イメージ

買い替えを検討する場合、まずは資金計画をたてることが大切です。
何かと出費の多い子育て世帯では、その重要性は一層高まるのではないでしょうか。
買い替えをした後に後悔しないためにも、しっかりとした支払い計画をたてましょう。

資金計画のたて方や、買い替えの基本的な考え方については、以下のコラムもご参考にご覧ください。

【マンション買い替え】ポイントを押さえて買い替えを成功させよう!

https://www.ohkuraya.co.jp/Column/article/id/1591/

 

ポイントとしては、以下になります。

【資金計画のポイント】
① 今のマンションを売却すると、買い替えに使用できるお金がいくら残るか。
② 手持ちの資金はいくら出せるか。
③ 次の物件を購入するために借り入れできる額(支払っていける額)はいくらか。
④ いくらまでの物件が購入できるか。

これらのポイントを確認し、ご自身の場合本当に買い替えができるのか、買い替えをする場合、いくらくらいの物件を購入できるのかの目安をまず把握しておきましょう。

2:学区内買い替え:売りが先か?買いが先か?

学校イメージ

学区内の買い替えに限らず、買い替えをする場合は、

・ 新居を先に購入するのか。(購入先行型)
それとも
・ 現在のマンションの売却を先にするか。(売却先行型)

という選択をする必要があります。

それぞれのメリット・デメリットは以下の通りです。

■購入先行型のメリット・デメリット

[ メリット ]
【1】購入物件をじっくり探すことができる。
【2】現在のお住まいを空室にしてから売るという選択肢がある。
【3】仮住まいになることはない。
[ デメリット ]
【1】一時的に二重ローンになってしまうケースがある。
【2】売却価格が確定していないため、資金計画が立てづらい。
【3】購入資金をある程度用意しておく必要がある。
【4】売却資金を購入に充てる場合、資金状態が不安定とみなされ、購入時に不利になるケースがある。

■売却先行型のメリット・デメリット

[ メリット ]
【1】売却金額が確定する為、購入物件の資金計画がたてやすい。
【2】購入先が決まっていないため、売却にじっくり時間がかけられる。
[ デメリット ]
【1】売却成立後、新居を探す時間に制限がある。
【2】仮住まいが必要な場合もある。

では、学区内で買い替えをする場合は、「購入先行型」「売却先行型」のどちらが良いのでしょうか?

この場合
・住み替えできる範囲が狭い(=購入する物件が探しづらい)
・事情的に早く住み替えたいケースも多い。
という点がポイントとなります。

【購入先行型】

資金や時間にある程度の余裕があるのであれば、先に購入先を探される方がメリットが大きいように思われます。

というのも、後述しますが、狭い範囲での物件探しはなかなか骨の折れることだからです。二重ローンになる可能性があるなど、資金面でのデメリットもありますが、購入先行型にすることで、物件を先に確保した上で住み替えを進めることができます。

【売却先行型】

一方で、子どもの成長は早いですから、購入できる物件が出るまで待っていられなかったり、資金的にあまり余裕がなく、売却で得られる金額が確定した上でないと動きづらい、というケースもあるかと思います。

その場合は売却を先行させていち早く動き始める方が良いでしょう。
なお、売却を先に進める場合、「この価格で買い手がつかない場合は、買い替え自体を諦める」という選択肢も取ることも可能です。

売却を先行させる場合のデメリットである
「いったん賃貸物件(仮住まい)に住み替えをすること」になった場合の資金的な試算や、そのことによって起こりうるメリット・デメリットもよく検討して売却に踏み切るのか、それともしばらく買い替え自体をやめておくのか、考えてみましょう。

3:学区内買い替え:購入物件探しのポイント

住宅地イメージ

すぐに条件が合う買い替え先が見つかり、スムーズな買い替えになるのが一番良いのですが、学区内のような狭い範囲で物件を探す場合、どうしても、購入先を見つけることが難しくなりがちです。

購入物件を探す際には以下の3つのポイントを参考にしてみましょう。

【ポイント1】条件の優先順位をつける

学区内での買い替えの場合、探せる範囲がどうしても狭くなりますので、
条件の優先順位付けが一層大切です。

「学区内で」「新築で」「ルーフバルコニー付きで」‥
など、条件が増えれば増えるほど、難しくなります。そもそも地域内にそのような物件が存在しない、、なんてことも。。
売りに出る物件の数も限られますので、ポータルサイトで検索してみたら、1件も該当しなかった、というのもよくある話です。
そのようなことを防ぐため、まずははっきりとした優先順位をつけておきましょう。

例えば、「学区内」が第一条件で、「広さ」が第二条件なのであれば、他の条件(たとえば築年数や駅からの距離など)は少し緩めに検索をかけてみることをおすすめします。
いろいろな物件を見ておくことで、妥協点を探っていくことも大切です。

【ポイント2】地域の不動産情報に詳しくなる

不動産ポータルサイトなどで物件を検索してみると、大体どんな物件がいくらくらいで売りに出ているのかが分かってくるかと思います。
売りに出ている価格=売れる価格ではないのですが、現在の地域の状況を知ることができます。

学区内であれば、知っているマンションなども多いかと思いますので、欲しい物件ではなくても、
「地域内のこの場所のこの築年数・広さの物件がこの価格で出ていた」ということを把握しておくと、実際に購入したい物件が出た際の目安にもなります。

また、同じ「マンション」であっても、分譲(一室一室所有者が違うため一部屋ごとに売買の対象になり得る)と賃貸(基本的に一棟全ての所有者が同じで、一部屋ごとに売りに出されることがない)がありますので、地域の中のどのマンションが対象になるのか、なども知っておくと良いでしょう。

「マンションライブラリー」を参照すれば、分譲マンションの把握ができますし、物件の基本情報を調べておくこともできますのでおすすめです。
情報は過去のものにはなりますが、これまでの売買、賃貸履歴などもわかり、マンション内で売り物件が出た場合に、お知らせを受け取ることもできます。
地域内のマンションなどに詳しくなることで、「あのマンションが良いかも」といった目標が定まってきますので、よりアンテナを張って物件探しができるようになります。

【ポイント3】地域に詳しい不動産会社を味方につける

一生懸命探しても、
「なかなか希望に近い物件が出てこない」
ということもあるかもしれません。

おすすめなのは、「地域に詳しい不動産会社を味方につけること」です。
「物件の問い合わせでもないのに不動産会社に連絡をするのは、気が引ける」
と思われるかもしれませんが、買い替えの際には特に不動産会社の情報力や対応力が発揮されます。

メリットは以下となります。

【1】 物件が売りに出た時に早めに紹介してもらえる。

インターネットが発達し、情報を多く手に入れられる世の中にはなりましたが、毎日張り付いてみていられる訳ではありません。
地域情報に強い不動産会社からであれば、情報が早いため、スムーズに必要な情報を得ることができます。

【2】 目星をつけたマンションの詳細情報を手に入れられる。

地域に強い不動産会社であれば、地域内のマンションが分譲された際のパンフレットなど、分譲時の情報を持っていることもあります。
「あの近所のマンション、今は売りに出ていないけどどのくらいの広さなのかしら?」といった疑問にも答えてもらえるでしょう。
ペットが飼育できるのか?、駐車場のサイズは?、ゴミ出しの制限はあるのか?‥、など、ネット上ではなかなか分からないマンションに関する情報が得られます。

【3】 自宅の売却価格を含めた資金計画のシミュレーションをしてもらえる。

「1:まずは資金計画をたてよう!」でも触れたように、買い替えの場合、まずは資金計画をたてることが大切です。その中でも「自宅がいくらで売れるのか」は最も重要なポイントとなります。

ご自身でのシミュレーションも良いですが、一度不動産会社に査定をしてもらうと、よりきちんとした資金計画のシミュレーションが可能になります。今後の買い替え位計画がよりクリアに見えてくるでしょう。

また、場合によっては、新居を購入するための住宅ローンの事前審査を先に行ってみるのも良いかもしれません。事前審査に合格をしておくと、良い物件が出た際に、スムーズに話を進めることができます。

4:まとめ

家族リビングイメージ

子どもの学区内でマンション買い替えをする際のポイントをまとめてみましたが、いかがでしたでしょうか?

筆者の周辺を見てみても、まずは「買い替えるべきか」どうかというところから躊躇をしている人が多いようにも思います。(皆、大体「今の家でも住めるし‥」と言います。)

また、「ずっと探しているけれどなかなか売りに出ないし、結局そのままなのよね〜」というケースも多く見かけます。

ただでさえ忙しい子育て世代、
買い替えはなかなかエネルギーのいることですから当然かとは思います。

しかし、住まいを考えることは、その後の生活を考えること。
今一歩を踏み出すことで、その後数年の家族の「心地よい生活」が手に入るかもしれません。
まずは買い替えの際のポイントを押さえて、買い替え検討を進めてみませんか?

 

■□ マンション買い替えお役立ちリンク集 □■

【マンション買い替え】ポイントを押さえて買い替えを成功させよう!

https://www.ohkuraya.co.jp/Column/article/id/1591/

【住宅ローン返済中】難しい?マンション買い替えの基本的な流れを押さえておこう

https://www.ohkuraya.co.jp/Column/article/id/2024

【資金別】マンション買い替えの流れとポイント

https://www.ohkuraya.co.jp/Column/article/id/2072

マンション買い替えの費用を徹底解説!

https://www.ohkuraya.co.jp/Column/article/id/494

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