分譲マンションは、区分所有法によって「共用部分」と「専有部分」に分けられます。なんとなくは理解しているものの、どこまでが共用部分なのかわからないという方もいるかもしれません。
そこで本記事では、共用部分と専有部分の境界線や、共用部分における修繕費、トラブル事例を解説します。責任範囲を理解したうえで安心して物件選びができるよう、参考にしてください。
目次
マンションの「共用部分」と「専有部分」を定める区分所有法
マンションの「共用部分」と「専有部分」は、区分所有法という法律によって定められています。区分所有法は、マンションなどの集合住宅における所有権や管理方法を定めた法律で、正式名称は「建物の区分所有等に関する法律」です。
区分所有とは、建物の一部の所有権を持つことで、分譲マンションでは各室に区分所有権が設定されます。トラブルを防止して円滑な生活をおくれるよう、マンションの基本的なルールを定めたものが区分所有法です。
マンションの「共用部分」「専有部分」とは
マンションの共用部分と専有部分は、区分所有法により定められています。専有部分と共用部分の違いや、それぞれに該当する箇所を押さえておきましょう。
専有部分
専有部分とは、各所有者が単独で所有し、自由に使用できる部分です。具体的には、分譲マンション内の一住戸を指します。壁や床、天井で囲まれた各住戸の内部空間が専有部分に該当し、リビングやキッチン、寝室、バスルーム、トイレなどが含まれます。
リフォームやリノベーションなどで交換・修理ができるのは、この専有部分に限られます。
リノベーションについては、こちらのページもご覧ください。
共用部分
共用部分とは、マンションの区分所有者全員で共有する部分を指し、「専有部分以外の全ての部分」が該当します。
代表的な共用部分としては、以下が挙げられます。
- エントランスホール
- 廊下
- 階段・エレベーター
- 外壁・屋根・基礎部分
- 構造躯体（柱・梁）
- 隣室との界壁、階を区切る床
- 住戸外の給排水管・電気設備・ガス管など
共用部分の専用使用権
各住戸に付随する部分のなかでも、以下のような箇所は共用部分に該当します。
- バルコニー（ベランダ・テラス）
- 玄関ドア
- 窓ガラス、サッシ
- 専用庭
- 専用駐車場
- トランクルーム
これらは各住戸にあるため専有部分のように見えますが、共用部分とされます。特定の住戸の居住者のみに使用する権利が認められており、これを「専用使用権」といいます。
専用使用権は区分所有法では定められておらず、各マンションの管理規約等によって決定されるものです。
なお、ルーフバルコニーや専用庭など、マンションのなかでも一部の住戸にしか付いていない専用使用権は、販売時のアピールポイントとなるケースが珍しくありません。
これらの専用使用権がある場合、多くのマンションでは専用使用料を管理組合に支払うよう設定されています。
マンションの共用部分の管理費・修繕費の負担
マンションの共用部分の管理費・修繕費の負担について、3つのポイントを解説します。
- 共用部分のメンテナンスには管理費・修繕積立金を用いる
- 共用部分を破損すると個人負担になる場合がある
- 専用使用部分の修繕費負担は状況による
それぞれ見ていきましょう。
共用部分のメンテナンスには管理費・修繕積立金を用いる
分譲マンションの共用部分の管理・修繕は、管理組合の主導でおこないます。その費用は、住民が毎月支払う管理費と修繕積立金で賄われます。
基本的なメンテナンスには、エレベーターの保守点検、共用廊下の清掃、外壁の塗装などが含まれます。たとえば、エントランスの照明が切れた場合の交換や、共用の給水ポンプの修理なども、これらの費用から支出されます。
また、長期修繕計画に基づいて実施される大規模修繕工事の費用も、修繕積立金から支払われます。
共用部分を破損すると個人負担になる場合がある
共用部分を故意または過失により破損した場合、その修繕費が個人負担となる可能性があります。
たとえば、子どもがボール遊びをしてエントランスのガラスを割ってしまった場合や、引っ越し作業中に廊下の内壁を傷つけてしまった場合などが該当します。また、ペットが共用部分を汚損した場合も、飼い主の責任となります。
このような場合、管理組合に速やかに報告し、どのような対応をするべきか協議してください。
専用使用部分の修繕費の負担は状況による
専用使用権のある共用部分（バルコニー、専用庭、玄関ドア、窓ガラスなど）の修繕費負担は、状況によって異なります。
バルコニーの防水工事など、建物の構造に関わるメンテナンスは、一般的に管理費や修繕積立金でおこなわれます。
しかし、バルコニーの排水口や窓ガラスの清掃のように、日常的な使用にともなう管理は専用使用権を持つ住民がおこなう必要があります。また、重い物を置いて床を傷つけるなど、故意・過失で破損した場合は、個人負担となる可能性があります。
専用使用権のある共用部分の責任範囲については、各マンションの管理規約で定められていることが多いため、事前に確認が必要です。
マンションの共用部分におけるトラブル事例と対処法
マンションの共用部分における2つのトラブル事例と対処法を紹介します。
- 水漏れが発生した場合
- 窓ガラスが割れた場合
ひとつずつ見ていきましょう。
水漏れが発生した場合
分譲マンションで水漏れが起きた際は、原因や発生箇所によって責任の所在が異なります。
たとえば、雨漏りや共用部分の配管からの水漏れは、管理組合が管理費や修繕積立金を用いて修繕します。
一方、専有部分からの水漏れは、その住戸の所有者が修繕費を負担することになる可能性があります。たとえば、水道メーターより内側（住戸内）の配管からの水漏れなどです。
いずれの場合も、水漏れが発生した際は管理組合に速やかに連絡しましょう。被害の拡大を防ぐため、適切な対応の依頼が重要です。
窓ガラスが割れた場合
分譲マンションの窓ガラスが割れた場合、原因によって修繕費の負担が異なります。
住民の故意・過失による破損の場合、修理費用はその住民の負担となります。たとえば、子どもが遊んでいて割ってしまった場合などが、その一例です。
一方、外部から物が飛んできて割れた場合や自然災害による破損の場合は、管理組合へ相談しましょう。共用部分の修繕として扱われる可能性があります。
また、窓ガラスは専用使用権のある共用部分に該当するため、個人で修理をおこなう場合でも、事前に管理組合への報告が必要です。
マンションの共用部分のリフォームやリノベーション
マンションの共用部分は、区分所有法により全区分所有者の共有財産とされているため、個人の判断でリフォームやリノベーションをおこなうことはできません。
共用部分に手を加えるには、区分所有法第17条に基づき、全区分所有者の4分の3以上の賛成が必要です。また、玄関ドアなどの専用使用権のある共用部分についても、個人の判断での改修は制限されています。
共用部分のリフォームやリノベーションをおこないたい場合は、まず管理組合に相談しましょう。
まとめ
マンションの共用部分とは「専有部分以外の全ての部分」です。マンションの廊下や階段、エレベーターのほか、躯体やバルコニー、窓ガラスも共用部分に該当します。
共用部分のメンテナンスは管理組合の主導でおこない、その費用は管理費・修繕積立金で賄うのが一般的です。ただし、故意・過失による場合は住民の個人負担となる可能性もあります。
トラブルを回避するためにも、マンションの購入前に共用部分を把握しておきましょう。
弊社オークラヤ住宅でも、マンション購入のご相談を以下より承っております。
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ご不安な点などございましたら、お気軽にご相談ください。お問合せを心よりお待ちしております。
著者情報
ライター・編集者
悠木まちゃ
【経歴】
ハウスメーカー勤務時に、新築戸建て住宅や事務所建築などの営業・設計を経験してきました。
その後、2019年よりフリーライター・編集者として活動を開始。実務経験を活かし、不動産・金融系を中心に執筆から編集までおこなっています。
取材やブックライティングもおこなうほか、ライター向けオンラインコミュニティの講師も担当しています。
保有資格：宅建士・FP3級
※2020/04/25初出（2024/12/14リライト）
