築が古いマンションを購入する際のポイント

中古マンション購入の豆知識。  

今回のテーマは、
『　築が古いマンションを購入する際のポイント  』
です。  

リノベーションが一般的になり、古いマンションでも快適に暮らすことができるようになった昨今、
築年数にこだわらずに物件を探す方も増えています。
今回は、築年数が古くても良い物件を選ぶためのポイントをお伝えします。
どうぞご参考にしてみてくださいね。

【目次】
・　「築古」物件のメリット
①　安い
②　立地が良いことが多い
③　リノベーションすれば快適に暮らせる
④　管理状態が確認できる
⑤　値崩れしづらい
・　「築古」物件のデメリット
①　構造が古い
②　共用部などは個人では変更できない　
③　優遇税制が受けられないことが多い
④　管理費・修繕積立金が高い
・　「築古」物件を購入する際の５つのポイント
①　耐震性
②　修繕履歴や修繕計画があるか
③　管理がしっかりされているか
④　思い描いたリフォームができるか
⑤　立地は良いか


・　「築古」物件のメリット



①　安い

築年数が古い物件の一番の魅力は、やはり「安い」点です。
同じ地域であれば、比較的安い価格で広いお部屋が手に入ります。
また、「築古」物件であれば、
高くて手が届かなかった憧れのエリアに住むことができるかもしれません。
住宅ローンを組んで購入する場合、物件が安ければ、総支払額も月々の負担も減ります。
その分を他の支出にまわすことができるのも魅力です。

②　立地が良いことが多い


「駅が近い」「利便性が高い」「住環境が良い」ようないわゆる「立地が良い」と言われる場所には、
「築古」のマンションが建っていることが多いです。
特に都市部では、新しいマンションを建てようとしても、既に建物が建っており、
適当な土地が無い、ということも多く、「好立地」の場所には、古いマンションが多くなっています。

③　リノベーションすれば快適に暮らせる

設備の古さを気にする場合、
リノベーションを行えば、新築と遜色ないものに変更することも可能です。

④　管理状態が確認できる


「築古」物件に限ったことではありませんが、中古マンションでは、
既に建物が建っており、人々が生活していますので、「今」の管理状態を確認することが可能です。

⑤　値崩れしづらい 

 
一般的に、マンションの価格は、古いものほど、価格の下落線がなだらかになります。
市場要因に大きく左右されるため、一概には言えませんが、  
「購入して５年経って売却したけれど、値段が購入時とあまり変わらなかった。」
というケースも多くあります。

・　「築古」物件のデメリット


①　構造が古い


既に建っている建物ですので当然ですが、構造を変更することはできません。
耐震の基準なども、当時の法律に基づいて建てられていますし、
梁が出っ張っていたり、天井が低かったり、現在の生活に合わない部分もあります。

②　共用部などは個人では変更できない


お部屋内は、所有者が個人で変更することができますが、
共用廊下やエントランスといった共用部分は個人で変更することができません。
古い建物だと、エレベーターが無い、段差が多い、玄関ドアが古い、等のこともあります。

③　優遇税制が受けられないことが多い


「住宅ローン減税」等の一般的によく知られる優遇税制は、築年数で制限をされているものが多いです。
（※「適合証明書」を取ることができる物件の場合は適用されるものがあります。）

④　管理費・修繕積立金が高い


一般的に、マンションの管理費や修繕積立金は、築年数が古くなるほど高くなります。
同じ広さのマンションを比べると、築が古い方が負担が多いことがほとんどです。


・　「築古」物件を購入する際の５つのポイント



①　耐震性


建物が備えておかないといけない構造上の強さは、建築基準法によって定められています。
最も大きな変更が、１９８１年の建築基準法の大改正です。
改正後の基準で建てられた物件は「新耐震基準」、
以前の基準で建てられた物件は「旧耐震基準」の物件となります。
この基準をまず覚えておきましょう。

なお、「旧耐震基準」で建てられた物件でも、
「新耐震基準」と同程度の耐震性があると認められた物件もあります。
そういった物件は、「適合証明書」を取ることができ、優遇税制なども受けることが可能です。

②　修繕履歴や修繕計画があるか


マンションを維持・管理していく上で、修繕計画は大切です。
これまでに「いつ」、「どの箇所を」修繕してきたのか、  
今後の修繕についてしっかり計画されているのか、
「築古」に限りませんが、中古マンションを購入する際には必ず確認しましょう。

③　管理がしっかりされているか


日々の管理によっても、マンションの状態は大きく変わります。
築年数が新しくても、清掃がきちんとされていなかったり使い方が良くないと、劣化も早まります。
エレベーターなどの点検も重要です。
共用の廊下や集合ポスト、駐輪場などは、管理状態がでやすい部分ですので、
見学の際にチェックしておきましょう。

④　思い描いたリフォームができるか


購入後にリフォーム・リノベーションをすれば、新しい設備を入れることもできますし、
間取りの変更も可能です。
ただし、構造上変更ができないケースや、マンションの管理規約によって禁止されている
リフォームの項目などもあります。
例えば、キッチンなどの水廻りは動かせる範囲の制限があることもありますし、
構造上、壁を壊せないお部屋があるケースもあります。
思い描いたリフォームができるかどうか、購入前に必ず確認しましょう。

⑤　立地は良いか


「築古」物件では特に立地が重要です。
古い物件はリフォームを念頭に探される方も多く、他の要素よりも「立地」を最重視するケースが多いため、
再販を考える場合などに、「立地が良い」物件が優位になるためです。
ご自身でずっと住み、もう売ることはない、ということであれば別ですが、
購入後に買い替えを検討するようであれば、特に、立地条件を考えましょう。
～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 

～最後に～

日本では特に、「新築」に価値を感じる人が多く、
中古マンションにあまり光が当たってきませんでした。

しかし、昨今、リフォーム・リノベーションが一般的になり、
新築物件の供給減少、価格の上昇といった市場の状況も後押しして、
中古マンション市場が活況となっています。
中古マンションには 「古い」というだけで選択肢から外すのはもったいない魅力もあります。

特に、
○　実物を確認したい方
○　立地にこだわる方
○　お部屋や設備にこだわりがある方
○　金銭的な負担を減らしたい方
にはおすすめです。

例えば、「新築」「築５年以内」など、築年数の新しさが１番の優先順位で、
他の条件よりも優先する、ということであれば、無理に古いマンションを見る必要はありません。

しかし、
「あこがれのあの街に住めるなら少し古くても良いかな」
「個室は狭くてもいいからリビングを大きくとりたいけど、既存のマンションではなかなか出会えないな」
「家にかけるお金が月３万円減るのであれば、子どもの塾代に使えるな」
など、

古い物件を選ぶことで実現できることの方がもしかしたらご自身にとって優先順位が高いかもしれません。


物件探しの際は、まずはご自身、ご家族の優先順位を整理し、
さまざまな物件を見て比較検討してみてくださいね。
新しい出会いが待っているかもしれません。


◎　首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）  の物件探しはこちら

◎　資金計画等、「まず相談したい」というお客様は広域営業室が一からお手伝いします。
　　どうぞご相談ください。

（※写真はイメージです。画像と本文とは関係ありません。）