これから不動産の購入を検討している方のなかには、どれぐらい固定資産税がかかるのか気になる方も多いのではないでしょうか。
実は、固定資産税のおおまかな金額は自分でも計算が可能です。
この記事では、固定資産税の計算方法や軽減措置について解説しています。
土地や建物を購入する予定がある方はぜひ参考にしてください。
目次
固定資産税とは？
固定資産税とは、土地や建物を所有している人に課される地方税のことです。
固定資産税の金額は各市町村で決定し、1月1日時点の所有者に対して毎年4〜6月ごろに税務署から納税通知書が送られます。
年の途中で売買が行われる場合は、所有期間に応じて売主と買主で固定資産税額を按分するのが一般的です。
ちなみに、課税対象となる建物にはマンションや戸建のような居住用家屋だけでなく、倉庫や工場なども含まれます。
また、土地も住宅用地だけでなく、山林や田畑なども固定資産税の課税対象です。
固定資産税評価額とは？
固定資産税評価額とは、固定資産税を計算する際に基準となる評価額のことです。
総務省が定めた固定資産評価基準を参考に、各自治体が土地・建物それぞれに対して決定します。
一般的に、土地の固定資産税評価額は公示価格のおよそ70%程度、建物の固定資産税評価額は同じ建物を再び建築する場合にかかる費用である再建築価格のおよそ50〜70%程度とされています。
固定資産税評価額は、固定資産税のほかにも、都市計画税・不動産取得税・登録免許税の算出において必要です。
固定資産税評価額の調べ方
固定資産税評価額は、「固定資産課税明細書」か「固定資産評価証明書」で確認できます。
固定資産課税明細書は、毎年4〜6月ごろに納税通知書と一緒に送付される書類です。
一方、固定資産評価証明書は土地・建物の評価額を証明するための書類で、各市町村の役所で取得する必要があります。
ただし、どちらも個人情報に該当することから、本人や親族以外の代理取得が難しい点に注意してください。
課税標準額とは？
課税標準額は固定資産税を計算する際に基準となる金額のことで、固定資産課税台帳などにも記載されています。
建物の場合、固定資産税評価額と課税標準額は同一となるのが通常です。
しかし、固定資産税においてはさまざまな軽減措置が適用されるため、課税標準額のほうが低くなるケースも多く存在しています。
また、土地の課税標準額の計算には負担調整率が使用されることから、評価額と差が見られるケースがほとんどです。
固定資産税の計算方法
ここでは、固定資産税の計算方法を土地と建物に分けて解説します。
土地と建物の計算結果を合計することで、不動産のおおよその固定資産税を把握できます。
土地の固定資産税を計算する
土地の固定資産税額は、以下の計算式で求められます。
- 土地の固定資産税額=課税標準額×標準税率1.4%
土地の課税標準額は上述のとおり評価額と同一となることが通常で、国土交通省が毎年3月に算定する地価公示価格の約70%が目安です。
また、土地の種類や条件によっては軽減措置が適用されることがあります。
建物の固定資産税を計算する
建物と固定資産税額は、以下の計算式で求められます。
- 建物の固定資産税額=課税台帳に登録されている価格×標準税率1.4％
「課税台帳に登録されている価格」とは、建物の固定資産評価額のことです。
建物の固定資産評価額を算出する際は、築年数・建築素材・構造・用途などを参考に「再建築費評点数」が計算されます。
これは課税対象となる建物を再び新築した際にかかる費用を表すもので、築浅やRC造の物件であれば点数が高くなるのが一般的です。
ちなみに、課税台帳とは各市町村長によって作成される帳簿で、土地や建物の所在・所有者・評価額が登録されています。
都市計画税とは？
固定資産税の納税通知書を見ると、都市計画税という税金が一緒に徴収されていることがあります。
都市計画税とは、市街地や将来的に市街化が進められるエリアに適用される「市街化区域」内の土地・建物を所有する人に課される税金のことです。
都市計画税は以下の計算式で求められます。
- 都市計画税=課税標準額×制限税率0.3％
また、自治体によっては、「非線引き区域」や「市街化調整区域のうち条例で定める区域」の固定資産に対しても都市計画税を設定していることがあります。
固定資産税の軽減措置
上記でも触れていますが、土地や建物の条件によっては、固定資産税の軽減措置を受けられる場合があります。
ここでは、代表的なケースを4つ紹介します。
住宅用地の特例による軽減措置
住宅用地とは、戸建やマンションのような居住用建物が建てられている土地のことです。
住宅用地に建物を建築した場合、土地が減税対象になります。
減額の割合は敷地面積によって異なるため、以下の表を参考にしてください。
| 敷地面積 | 固定資産税の課税標準額 | 都市計画税の課税標準額 |
| 敷地面積200㎡以下(小規模住宅用地) | 固定資産税評価額の1/6 | 固定資産税評価額の1/3 |
| 敷地面積200㎡超(一般住宅用地) | 固定資産税評価額の1/3 | 固定資産税評価額の2/3 |
なお、住宅用地上の建物が取り壊されたり、建物が居住用として使用されなくなったりすると、この特例は適用されなくなります。
新築住宅に対する軽減措置
2024年3月31日までに新築された住宅を購入した場合、一定期間、建物の固定資産税が1/2に軽減されます。
減税の対象期間は物件の種類によって異なり、戸建は新築から3年間・マンションは新築から5年間と定められています。
ただし、課税床面積（マンションの場合、専有部分に共有持分を加算した床面積）が50㎡以上280㎡以下であることが条件です。
なお、新築から3年または5年が経過すると固定資産税額は軽減措置がなくなり本来の税額となります。増税されるわけではないのでご注意ください。
リフォームした住宅に対する軽減措置
2024年3月31日までに建てかえやリフォームが行われた場合、建物の固定資産税が翌年から1年間軽減される場合があります。
対象となるリフォーム内容と軽減率は以下のとおりです。
| リフォーム内容 | 軽減率 |
| 耐震リフォーム | 1/2 |
| バリアフリーリフォーム | 1/3 |
| 省エネリフォーム | 1/3 |
| 長期優良住宅リフォーム | 2/3 |
軽減措置を受ける際は、リフォーム工事終了から3ヵ月以内に建物がある市町村に申告手続きを行う必要があります。
認定長期優良住宅に対する軽減措置
認定長期優良住宅とは、耐震性・耐久性などにおいて国土交通省から「長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅」と認められた住宅です。
2024年3月31日までに新築された住宅が「認定長期優良住宅」に該当する場合、一定期間、建物の固定資産税が1/2に軽減されます。
減税の対象期間は物件の種類によって異なり、戸建は新築から5年間・マンションは7年間と定められています。
なお、新築から5年または7年が経過すると固定資産税額は軽減措置がなくなり本来の税額となります。増税されるわけではないのでご注意ください。
固定資産税のシミュレーション
ここでは、下記の条件における土地と建物の固定資産税についてシミュレーションを行います。
- 土地の評価額:3,600万円(住宅用地・敷地面積200㎡以下)
- 建物の評価額:2,800万円(2022年12月に新築)
1.土地の固定資産税額
小規模住宅用地の特例が適用されるため、土地の課税標準額は1/6で計算されます。
- 土地の課税標準額=3,600万円(土地の評価額)×1/6
=600万円
- 固定資産税額=600万円(課税標準額)×税率1.4%
=8万4000円
2.建物の固定資産税額
新築住宅に対する軽減措置が適用されるため、建物の固定資産税額は1/2で計算されます。
- 建物の課税標準額=2,800万円
- 固定資産税額=2,800万円(課税台帳に登録されている価格)×標準税率1.4％×1/2
=19万6,000円
3.固定資産税額合計
固定資産税額=8万4000円(土地)+19万6,000円(建物)
=28万円
今回のシミュレーションでは、固定資産税額は約28万円となりました。
固定資産税の支払方法
固定資産税は、毎年4〜6月ごろに自治体から送付される「納税通知書」を使用して支払います。
納付時期は6月・9月・12月・2月の年4回に分かれていますが、4月に1年分を一括払いすることも可能です。
支払方法は口座振替やコンビニ支払いのほか、自治体によってはクレジットカート決済やスマホ決済を選択できる場合があります。
ただし、納期限までに支払いがないと延滞金がかかるため、それぞれの納付時期は忘れずにチェックしておきましょう。
まとめ
この記事では、固定資産税の計算方法について解説しました。
課税標準額や評価額がわかっていれば、土地・建物の固定資産税の試算が可能です。
固定資産税は毎年発生する費用ですので、不動産を購入する前に資金のシミュレーションを行うことをおすすめします。
また、戸建やマンションを購入した場合は軽減措置が適用されるケースがありますので、上手に活用して節税を目指しましょう。
今回の記事もぜひ参考にしてください。
著者情報
宅建士 兼 Webライター
井後 帆乃香
【経歴】
宅建士として不動産会社に勤務するかたわら、SEOライティングを中心に幅広く活動するWebライター。
「不動産って難しい！」と頭を抱えた経験から、難しい言葉を使わず、わかりやすく丁寧にお伝えすることをモットーとしています。
家に居る時は、愛猫を膝に載せながら執筆することも。
保有資格:宅建士/日商簿記2級/ITパスポート試験 など
