マンション売却査定のポイントと流れについて

マンション売却を検討された際の「査定」とはどのようなことをするのか気になりますよね。マンション査定の流れやマンション査定のポイントについて詳しく紹介します。

１マンション査定の流れ

マンション査定の流れについて説明します。

（１）不動産会社への連絡

まずは不動産会社に連絡しましょう。マンションを売却したい旨を伝えるとスムーズに話が進みます。

（２）訪問査定・机上査定を依頼する

査定方法には、訪問査定と机上査定の２種類があります。
机上査定は、近隣・マンション内の売出物件、成約物件や市況、相場を鑑みた上で価格を算出します。
一方、訪問査定の場合、市況や相場に加え、不動産会社の担当者がお部屋に訪問し、お部屋の使用状況等を詳しく見ていきます。そのため、より具体的な価格を算出することが可能です。マンション売却を具体的にお考えの方は訪問査定がおすすめです。さらに、訪問査定の場合、不動産会社の担当者とも直接会って、相談ができるので信頼のおける担当者かどうかを見極められます。しかし、最近はコロナ禍ということもあり、「顔を見て話をしたいけど、自宅訪問は不安」という方もいらっしゃいます。その際はオンライン面談ができる場合もありますので、不動産会社に相談してみましょう。

（３）調査・見積もり

不動産会社はお部屋の状況や近隣の相場・市況、マンションの築年数や立地等を加味した上で価格を算出します。売却理由や売却事情によっても、売却方法・売出価格が異なるため、不動産会社はお客さまのご事情にあったプラン・価格を算出できるように調整します。

（４）依頼する不動産会社を決定する

価格や提示内容を鑑みた上でマンションの売却を依頼する不動産会社を選びましょう。信頼ができる担当者に依頼することが重要です。

（５）媒介契約書の取り交わし

依頼する不動産会社が決定したら、不動産会社との間で「媒介契約書」を取り交わします。
媒介契約の種類が「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の３種類があるため、ご自身にあった契約方法を選びましょう。媒介契約についてはこちら（媒介契約）で詳しく説明していますのでご覧ください。

媒介契約を取り交わしてから販売活動が始まります。販売活動が進んでいき、買主が決まった場合は、売買契約、決済・引渡しと進みます。全体的な売却の流れはこちら（売却の流れ）で詳しく説明していますので合わせてご覧ください。

２マンション査定の事前準備

マンション査定の前に準備できることを紹介します。

（１）ご自身の気持ちや考えを整理しておく

マンションの売却の際は、売却事情に合わせた売却方法や価格設定をする必要があります。そのため、なぜ売却するのか、いつまでに売却したいのか（いつまでに売却しなければいけないのか）、いくらで売却したいのか（いくらで売却しなければいけないのか）等の考えを整理しておきましょう。そうすることでスムーズに査定が進みます。分からないことや迷っていること、不安に思うことがあれば不動産会社に伝えてみましょう。

（２）名義人の考えを把握しておく

マンションの売却は名義人の意思がないと売却ができません。もし、日程が合わず、査定に名義人が同席できない場合は、事前に、査定に同席できる方が名義人の意思や考えを聞いておきましょう。

「部屋の掃除や片付けはした方がいいの？」と思う方もいらっしゃるかと思います。ですが、掃除をしたからといって査定価格が上がるわけではありません。お部屋の掃除等は査定の前ではなく、実際に売却活動が始まる前に行いましょう。また、査定の段階では購入検討者の方にお部屋を見せることはありません。

３マンション査定のポイント

不動産会社が査定をする際に見ている6つのポイントを説明します。

（１）お部屋の使用状況の確認

お部屋の使用状況を確認します。不動産会社は使用状況により、どれくらいのリフォームが必要になるのかを判断します。買主にもよりますが、リフォームの実施内容によって購入を検討する際に価格交渉をする場合もあります。だからと言って、マンションの売却をするためにリフォームしてから売った方が良い、というわけではありません。こちら（マンションを売却する時にリフォームの必要はある？ない？）のコラムで売却する際のリフォームの事情について紹介していますので合わせてご覧ください。

（２）陽当たり・眺望の確認

陽当たりや眺望もそのお部屋の特徴や個性になるためチェックポイントになります。

（３）売却事情の確認

「２マンション査定の事前準備」の項でもお伝えしたように、ご事情に沿った売却方法の提案のため必ず確認する事項になります。ご自身のお気持ちやご事情を整理しておきましょう。

（４）マンションの立地・周辺施設

マンションの立地・周辺施設も確認します。
立地については、マンションが最寄駅からどのくらいの距離なのか、どのような交通機関が利用できるのかを見ています。また、周辺施設については、スーパーや薬局、病院、学校等の生活に必要な施設があるかどうかを見ています。他にも、近くに大型商業施設等がある場合はマンションの付加価値が上がる可能性もあります。

（５）マンションの築年数

マンションの築年数は売出価格を決める上で非常に重要な要素となります。ただ、築年数だけで売出価格を算出するわけではありません。そのため「築年数が経っているから価格が低くなりそうで不安」という方も一度査定をした上でご検討ください。

（６）マンション内・周辺の売出物件

マンション内・周辺の売出物件は購入検討者の方に比較・検討されます。そのため、競合物件をよく把握し、売出価格を決めることが重要です。

上記（１）～（６）の要素等を総合的に見た上で売出価格を算出します。

４マンション査定に関するよくある質問

マンション査定に関するよくある質問について紹介します。

Q1　不動産会社がたくさんあってどこに依頼したら良いのか分からないです…。

A1　不動産会社の担当者を選ぶ際のポイントは主に以下３点です。
①親身になって話を聞いてくれる
売却活動は3ヶ月から半年程度の時間がかかります。そのため、コミュニケーションを取りやすい担当者を選ぶと良いでしょう。
②的確なアドバイスをくれる
納得のできる売却を進めるために、ご自身に合ったアドバイスをくれる方を選ぶことをおすすめします。
③根拠のある価格提示をしてくれる
査定価格が高いからといって、高く成約できるとは限りません。そのため、査定価格の高さより、なぜその査定価格なのかという根拠を重視すべきでしょう。市況や相場、周辺の売出物件、成約物件の情報等を提示しながら説明してくれる担当者が良いでしょう。

Q2　後々売却しようかな、と考えているけど今すぐ売却したいわけではなくて…。それでもマンションの売却査定を依頼していいの？

A2　具体的ではなくても売却査定をご依頼いただいて構いません。現在の市況や相場を説明した上で、今後の参考にしていただければと思います。ただし、現在の市況と1年後、5年後、10年後の市況は変わります。そのため、売りたいと思った時にもう一度売却査定をご依頼ください。

Q3　売却方法で仲介と買取があると聞きました。どちらを選ぶかで価格って変わりますか？

A3　価格が変わる可能性があります。一般的には仲介より買取の方が価格が低くなる傾向にあります。なぜ買取の方が価格が低い傾向にあるのかというと、直接買取の場合、不動産会社が買い取った後リフォームを施した上で再度販売するためです。ただし、お部屋の状態やご事情によっても価格が異なりますので、買取をご検討の旨をお伝えください。当社でも「直接買取」「買取保証制度」「リースバック買取」を行っております。条件によってはご利用できない場合がありますのでご相談ください。

５まとめ

マンション査定では、近隣マンション内の売出物件、成約物件や市況、相場のほか、お部屋の状況、周辺施設、売却事情等の様々な要素を総合的に見て価格を算出します。ポイントとなる要素は、売却事情です。そのため、不動産会社にご自身の気持ちや考え等の内面的な想いを伝える必要があります。従って、不動産会社の担当者に信頼をおけるかどうかがマンションの売却を任せる上でとても重要です。査定を進めていく中で不動産各社の担当者の話を聞いて判断しましょう。当社でもマンションの売却のご相談を承っております。お気軽にご相談ください。