中古マンション売却の豆知識。
今回のテーマは、
『 こんな時どうする？売却理由別マンション売却（２） 賃貸退出の場合 』
です。
マンション売却の一番のポイントは、
「個別の事情によって、必要な動きが変わってくること」です。そのため、事情によって異なる注意点を確認しておくことが重要です。今回は、賃借人が退出した場合のポイントをお伝えします。
【目次】１：「賃貸を続ける」か「売却するか」を判断する ２：「賃貸」or「売却」の判断基準 （１）「賃貸」のメリット・デメリット （２）「売却」のメリット・デメリット （３）物件や自分の事情、市況も考慮する ３：賃借人が退出したマンションを売却する際の注意点 （１）遠方に住んでいる場合の手続き （２）賃借人が退出した物件の「税金」 （３）不動産会社の選択に注意する １：「賃貸を続ける」か「売却するか」を判断する賃借人の退出が決まると、お部屋のその後を考える必要があります。 「賃貸を続ける」か「売却するか」が主な選択肢となるでしょう。 資産の出口戦略を考えるうえで、この選択は大変重要です。 というのも、分譲マンションの場合、賃貸中のまま売却するよりも、 空室で売却する方が高く売れることがほとんどだからです。 空室になったということは、そのマンションを高く売るチャンスが来たとも言えます。 そうはいっても、大事な資産ですから、 「まだまだ賃貸を続けた方が良い」場合もあるでしょう。 「賃貸」「売却」それぞれのメリット・デメリットをよく検討することが必要です。
２：「賃貸」or「売却」の判断基準
（１）「賃貸」のメリット・デメリット
【メリット】
・ 引き続き月々の定期収入が入る
・ お部屋を手放さずにすむ
・ 経費が控除される
・ （ローン完済の場合）担保にして融資が受けられる
【デメリット】
・ 空室リスクがある
・ 維持費や手間がかかる
・ 賃借人のトラブルリスク
・ 空室の物件よりも売却価格が低い
再び賃貸にすると、定期的に収入が得られる一方で、引き続き維持管理が必要です。
また、賃貸中の物件は、売却の際に空室よりも売却価格が低くなることが一般的です。
（２）「売却」のメリット・デメリット
【メリット】
・ まとまったお金が手に入る
・ 維持費の負担・住宅ローンの返済がなくなる
・ 資金の確定ができる
【デメリット】
・ 定期的な収入がなくなる
売却をすると、まとまったお金が手に入り、資金が確定できる一方、
定期的な収入はなくなります。
（３）物件や自分の事情、市況も考慮する
「賃貸」「売却」のそれぞれのメリット・デメリットを上記にあげましたが、
その物件やご自身の事情も重要です。
また、勿論「市況」も大きなポイントになります。
様々な要素を検討材料にしましょう。
【物件】
・ 築年数はどのくらいたっているか
・ その物件から得られる賃料は見合っているか
・ 入居状況を左右する周辺環境等の変化はないか
【個別事情】
・ まとまったお金が必要となる事情はないか
・ 売却した場合の資金を振り向ける投資先は他にないか
【市況】
・ 今の時点でいくらで貸せるのか、いくらで売れるのか
・ 地域の賃貸、売却の市場の将来性はどうか
３：賃借人が退出したマンションを売却する際の注意点
（１）遠方に住んでいる場合の手続き
マンションを賃貸にしていた場合、
ご自身の居住地と物件の場所が離れていることも考えられます。
そんなケースでは、
売主さまが現地に行くことなく 、売却依頼先の不動産会社などにお部屋の鍵を預けて
売却活動をしてもらうことができます。
ただし、売買契約や決済の際には売主さま買主さま双方の同席する必要がある為、
原則として不動産会社や銀行などに行く必要があります。
どうしても、現地に行くことができない場合は、不動産会社に相談しましょう。
【参考】
（２）賃借人が退出した物件の「税金」
賃貸として使用していた物件を売却して譲渡益が出た場合、
譲渡所得に対して所得税・住民税が課されます。
居住用ではないため、以下の主な特例は利用することができません。
※住まなくなってから3年目の年末までに譲渡する場合は利用可能。
まずは、
・ いくらで売却できるのか
・ 売却する場合は売却益がでるのか
・ 税金（所得税・住民税）の納付は必要か
を確認しましょう。
（３）不動産会社の選択に注意する
不動産会社には得意分野があります。
賃貸退出後に売却する場合、
「賃貸をお願いしていた不動産会社にそのまま売却を依頼する」
というケースがよく見受けられますが、
賃貸が得意な不動産会社が売買も得意とは限りません。
大切な資産の売却ですので、よく見極めて依頼するようにしましょう。
また、遠方などで現地にあまり行くことができない場合、
・ 連絡を密に取ることができる。
・ 相談しやすい
担当者であることがより重要です。
信頼できる担当者を選びましょう。
～最後に～
『 こんな時どうする？売却理由別マンション売却（２）賃貸退出の場合 』
いかがでしたでしょうか？
賃貸にしていたお部屋が空いた際は、
今後の資産運用について検討する良いタイミングなのではないかと思います。
現状を把握し、よく検討しましょう。
オークラヤ住宅では、お客様のご状況に合ったご提案をしております。
まずは「いくらで売れるのか」「いくらで貸せるのか」など、
現状把握のお手伝いが出来ればと思います。
賃借人が退出したマンションのお部屋に関するご相談がございましたら、
以下のフォームよりお問い合わせください。
お問い合わせを心よりお待ちいたしております。
（※写真はイメージです。画像と本文とは関係ありません。）
