不動産を売却する際、できるだけ高く売りたいと考える方は多いのではないでしょうか。
不動産の価格は一定ではないため、時期を見て売却することが大切です。
この記事では、不動産売却に適したタイミングや見極めるポイントについて解説しています。
不動産売却を検討している方はぜひ参考にしてください。
目次
不動産の売却に適したタイミングを見極めるためのポイント
不動産を売却する際、さまざまな観点から総合的にタイミングを見極めることをおすすめします。
ここでは、不動産売却で注目したい5つのポイントについて解説します。
季節
4月は就職・転勤・子どもの進学など、ライフスタイルの変化を迎える人が多くなります。
そのタイミングに合わせて引っ越しを検討する人が増えることから、2〜3月は1年の中でも住みかえ需要が比較的高いといえます。
ただ、賃貸と比べて売買の場合は季節要因による影響が少ないため、不動産の売却を検討する際は季節にこだわりすぎる必要はないでしょう。
築年数
不動産の売却価格は、築年数の影響を受けることがあります。
築年数は売却価格を決めるうえで重要な要素ですが、市況や立地、室内状況、売出事情などによっても売出価格は異なります。
売却を検討するタイミングでの物件の築年数や市況などを加味しながら、売出価格を決めましょう。
税金
不動産の売却時に利益が発生すると譲渡所得税を課せられますが、所有期間等によって税率が変動するため確認が必要です。
物件の所有期間が5年超の場合の税率は20.315%、5年以下の場合は39.63%になります。
詳しくは当社HPの税金ページをご覧ください。
また、売却時の所有期間や物件の使用方法等の諸条件によって特例が適用される場合もあるため確認しましょう。
当社HPでは主な特例についての条件等を紹介していますので詳しく知りたい方は以下からご覧ください。
・3,000万円特別控除
・10年超所有の軽減税率
・特定居住用財産の買換え特例
・居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除
・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除
相場
不動産を売却する際は、周辺エリアの相場も確認しましょう。
相場の把握のためには、売出価格と成約価格を把握することが重要です。
売出価格とは「いくらで売りに出ているのか」、成約価格とは「実際にいくらで売却できたのか」を指すものです。
ご所有の物件と築年数や広さ、立地などが類似している物件の売出価格・成約価格を確認するとよいでしょう。
売出価格についてはご自身でも、インターネットサイト（SUUMO、HOMES、アットホーム、Yahoo不動産など）で確認することができます。ご所有の物件と条件の近い物件を検索し、売り出されている件数や価格を見てみましょう。
成約価格については売出価格よりも具体的な情報が入手しにくいです。
具体的な成約事例や成約価格を知るためには、不動産会社が活用しているネットワークシステムであるレインズと言われるものから情報収集をする必要があります。
レインズとは、「不動産会社が物件の売出、成約情報を共有するシステム」のことです。レインズは、個人情報の保護のため、不動産会社しか閲覧することができません。そのため、査定金額の提示を不動産会社に依頼した場合は、ほとんどの不動産会社はレインズの成約事例や売出事例をもとに、価格を算出します。査定資料に成約事例があれば目を通しておきましょう。
成約事例を見て、相場よりもあまりにもかけ離れた価格であれば、成約までに時間がかかることが考えられます。
売出価格・成約価格を把握し、相場をしっかり確認しましょう。
金利
不動産購入時に多くの人が住宅ローンを利用しますが、住宅ローンは金利によって最終的な支払総額が変わる点が特徴的です。
低金利であるほど融資が受けやすくなる傾向にあります。
なお現在は、1999年に日銀の金利政策が行われて以降、低金利が続いている状況です。そのため、購入希望の方にとっては比較的買いやすい時期であると考えられます。
（フラット35HPより）
ただし、現在の状態がいつまで続くのかは分かりません。不動産会社の担当者と相談しながらタイミングを見定めることが大切です。
不動産を売却する際に注意が必要なタイミング
ここでは、不動産の売却に注意が必要なタイミングを2つ解説します。
所有物件の使用方法について
マイホームを売却する場合、売却益が出たとしても税金がかからない特例が使える場合があります。
詳しくは前述の「税金」をご確認ください。
マイホームではない場合、特例が使えないこともありますので、実際にかかる税金や諸費用については不動産会社の担当者に確認しながら売却を進めていきましょう。
ライバル物件の有無
ライバル物件が多い時期に売り出した場合、売出価格を比較される可能性があります。そのため、似た条件の物件が複数あった際に、価格が高い物件は売れづらくなることが考えられます。
ただし、価格だけではなく、実際に内覧をしたり、詳しく話を聞いたうえで比較したいという購入希望の方もいるため、ライバル物件があるからこそ問合せや内覧が増える可能性もあります。
早めに売却した方がよい物件は？
これまで売却に適したタイミングを紹介してきましたが、物件によっては一定期間内に売却することで特例などが使用できる場合もあります。
ここでは、代表的な事例を2つ取り上げていきます。
空き家
引っ越しや施設への入居などで自宅が空き家になった場合は、3年以内の売却がおすすめです。
マンションの場合は空き家になってから3年が経過すると、マイホーム売却時に適用される3,000万円の特別控除が利用できなくなるため注意してください。
特別控除の期限は「空き家になった日から3年を経過する年の12月31日」と定められていますので、計画的に売却活動を進めるとよいでしょう。
相続物件
不動産を相続した場合、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を利用できる可能性があります。
詳しい条件については国税庁のページをご覧ください。
この特例は、「相続時に課せられる相続税の一部を不動産の取得費として加算する」というものです。相続した物件の売却益である譲渡所得から相続税の一部を差し引くことで、譲渡所得税の支払額を減らすことが可能になります。
相続後に物件の売却を検討している場合は、少しずつ準備を進めておくとよいでしょう。
また、相続した空き家の売却時に使える特例もございますので、詳しくは国税庁のページをご覧ください。
不動産の売却価格に影響するポイント
不動産の売却価格は、さまざまな要素から影響を受けます。
ここでは、代表的な指標を2つ紹介します。
株価
株価の変動は不動産価格に影響を与えるため、先行指標と呼ばれています。
一般的に株価が上がるとのちに不動産価格も上がり、株価が下がると不動産価格ものちに下がる傾向にあります。
株価を確認し、市況を把握しておくとよいでしょう。
取引件数
不動産の取引件数は不動産価格に影響を与えており、株価と同様に先行指標の1つとされています。
一般的に、売り出されている物件数が少なく、取引件数が多い場合は不動産価格も上がり、
売り出されている物件数が多く、取引件数が少なくなれば不動産価格も下がる傾向にあります。
ただ、株価や取引件数のみで不動産の価格が決まるわけではありません。さらに、不動産価格の動きについても予測通りに推移するわけではありません。さまざまな要因によって不動産価格は変わります。不動産会社の担当者と相談しながら、複合的に検討しましょう。
まとめ
この記事では、不動産売却のタイミングについて解説しました。
不動産の相場や、売却方法については、把握しきれないこともあるかと思います。
そのような時は不動産会社に相談することで、より詳しく相場などを把握することができます。
当社でも、価格査定や相場、売却についてのご相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。
著者情報
宅建士 兼 Webライター
井後 帆乃香
【経歴】
宅建士として不動産会社に勤務するかたわら、SEOライティングを中心に幅広く活動するWebライター。
「不動産って難しい！」と頭を抱えた経験から、難しい言葉を使わず、わかりやすく丁寧にお伝えすることをモットーとしています。
家に居る時は、愛猫を膝に載せながら執筆することも。
保有資格:宅建士/日商簿記2級/ITパスポート試験 など
