最近では無料で使えるAIによる不動産価格査定などのサイトが増えてきました。

以前は一般の方にとって自宅の価値を把握する事は困難でしたが、現在では上記のようなAI価格査定の登場で、一般の方でも自分自身である程度正確な価格を把握する事が出来るようになってきています。

今回はこのAIによる不動産価格査定についてお話ししたいと思います。

目次
【1】 AIによる価格査定とは
【2】 サイトの紹介とその特長
【3】 AI査定の査定価格について注意するべき点
【4】 まとめ

【1】 AIによる価格査定とは

そもそも、マンションの価格査定はどのように行われているのでしょうか?

実は、査定は主に2種類になります。
1つ目は「簡易査定」とか「机上査定」とか呼ばれるものです。公示地価などの公的データや周辺の取引事例などを基におおよその価格を推定する。つまり、実際の建物の状況などは見ずに、データ上で算出するものです。
2つ目は「詳細査定」とか「訪問査定」とか呼ばれるものです。売却目的で不動産会社に査定を依頼すると、担当者が物件の状態を精査し、調査を行ったうえで法的な条件なども加味して、実際に売却できる価格を算出するものです。

一般的にマンションの場合は、通常は周辺に多くの比較可能な取引事例が蓄積しています。一戸建や土地の場合には、建物のグレード、新築後の経過年数、敷地の変形具合や道路の向きや種類、幅、接道長さ等がそれぞれ異なり個別性が高くなります。
マンションの簡易査定・机上査定の場合には、多くの場合周辺の類似した取引事例を参考に価格算出する方法が採用されていることが多いです。

AIによる価格査定とはこの簡易査定・机上査定の部分を、AIが大量の類似データを用いて瞬時に分析・計算し価格査定を行うものです。

【2】 サイトのご紹介と特長

ビックデータ等を基に人工知能のAIが自動で査定額を算出してくれるサービス。今回は、現在無料で使えるサービスを筆者の経験をもとにご紹介します。

■利用者登録等をしなくても利用できるサイト

1.マンションAIレポート   マンションAIレポートこちら
運営会社 SRE不動産(旧ソニー不動産)
「マンションAIレポート」とはソニー株式会社のAI技術と、SRE不動産が有する不動産査定のノウハウを活用して共同開発した価格推定エンジン、賃料推定エンジンを基にマンションを売りたい人、買いたい人、貸したい人にとって参考になる情報を様々な切り口で紹介するwebサイトです。
マンションAIレポート

サイトの特長
築年数の新しい、1都3県のマンションの推定価格相場や推定賃料相場や価格推移に関して、強みを持っています。
AI技術を駆使して開発した不動産の価格推定エンジンが都道府県、市区町村、駅、沿線別にマンション売却価格を算出し売却価格の高額ランキングを紹介しています。例えば、東京都の中でどの市区町村が高額なのか、市区町村の中でどのマンションが高額なのか等を様々な切り口でランキング形式にて公開されています。
マンション購入検討時に気になる価格。マンションAIレポートでは築年数の推移に応じて金額がどう変動するのか、AI技術を駆使して開発した不動産の価格推定エンジンが都道府県、市区町村、駅、沿線別に推移グラフにて紹介されるようになっています。
また同時に、不動産の賃料推定エンジンが都道府県、市区町村、駅、沿線別にマンションを賃貸に出した際の価格を算出し賃料価格の高額ランキングも紹介しています。すでにマンションをお持ちで賃貸経営をされている方やこれから賃貸経営をはじめようとしている方にも参考になる情報が公開されています。
SRE不動産(旧ソニー不動産)が自社で調べたところによると査定額と実際の相場との誤差(MER)が5.65%ほどだったとのことです。

2.IESHIL(イエシル)   IESHIL(イエシル)はこちら
約9,000万件の賃貸情報、売買履歴などのビッグデータをもとに現在の価値をリアルタイムに査定しています。
資産価値や利便性、治安・地盤・子育て環境などの項目を軸に、物件を多角的・客観的に定量評価しています。イエシル

サイトの特長
マンション名を入力すると、そのマンションの部屋ごとの間取、専有面積に加え、新築分譲時の価格も見ることができる大変詳しいサービスです。利用者登録等をしなくても、一部の部屋は参考相場価格が掲載されているので概要価格は把握可能です。
また、その物件のエリアの災害リスクを地震、洪水、液状化、津波、土砂災害、避難場所に分けて地図上で確認できます。学区情報も確認できる機能がありお子様がいるご家族には便利です。

3.マンションナビ   マンションナビはこちら
運営会社 マンションリサーチ株式会社
マンションナビのWEB相場価格は、過去の売り出し事例などに基づき、不動産仲介市場において3カ月程度で販売ができると思われる推定価格を機械的に自動算出させているようです。また推定価格には室内状況など個別要因は一切考慮されていとのことです。ページのコメントにも「実際の売買価格・相場と大きく乖離する場合がございますので予めご了承ください。」との記載があります。マンションナビ

サイトの特長
運営会社の思いは消費者目線で不動産取引を安心して行えるようにし、消費者と不動産業者の最適なマッチングを実現することのようです。サイトでは中古分譲マンションの相場価格を見ることが可能で、売却・賃貸をご希望されるお客様には不動産会社のご紹介も行っています。
単に「売る」のではなく、より高く、より自分の希望に近い条件で取引するためにも、マンションの価値を知ったり、不動産について学んだり、ちょっと準備をしておくだけで、スムーズに取引ができるようになるものです。
「売りたい」「貸したい」「買いたい」そんな場面に、活用をお勧めします。
操作感としては、マップ上に分譲マンションの概算価格が表示され、大変わかりやすくなっています。

4.プライスマップ   プライスマップはこちら
運営会社 ライフルホームズ
「このマンション売ったらいくら?貸したらいくら?」といった情報を消費者に簡単に知ることができるようにする事をコンセプトに開発されたのがプライスマップです。
マップ上には、これまでLIFULL HOME’Sが蓄積してきた膨大な物件情報と独自開発の不動産参考価格算出システムを使って導きだした、48万棟、470万戸ものマンション参考価格がわかります。
マンション売却では不動産会社が提示する査定価格が会社選びの重要なポイントになりますが、事前に
プライスマップでお手持ちのマンションの参考価格を把握しておけば、納得して不動産会社選びをすることが出来ると思います。プライスマップ

サイトの特長
LIFULL HOME’Sと言えば、スーモやアットホームやヤフー不動産と並ぶ、有名不動産情報サイトという認識の方も多いかと思いますが、そこで蓄積してきた膨大な広告や取引データなどからAIが売却価格を算出してくれるサービスを提供しています。それがプライスマップです。
マンション名を入力して検索すると、マップ上には検索対象物件と周辺の分譲マンションがマーカーで表示されます。マーカー表示モードの切り替えで売買坪単価モードや利回りモードを見ることができます。
タブを切り替えると、その物件の売買価格や賃料なども瞬時に把握する事ができます。
部屋ごとの価格査定も階数、面積、間取の入力のみで算出可能です。
「この物件のニーズを調べる」というユニークなボタンも設置されています。LIFULL HOME’Sの検索履歴等を基に、ニーズの予想や把握、過去の価格推移、保有した場合のコスシュミレーション等が出来るようになっています。ユーザーがほしがっている情報満載の、質の高いサービスだと思います。

■利用者登録が必要なサイト

5.HowMa(ハウマ)   HowMa(ハウマ)はこちら
運営会社 株式会社コラビット
ご自宅に関する項目を入力、AIが瞬時に査定額を算出します。登録後はマイページでAI査定額を確認できます。2019年8月だけで、約10.9万件の査定を行ったとの事です。すごいですよね。ハウマ

サイトの特長
売却額の目安だけを知りたい場合には、「HowMa」も使い勝手が良いと思います。全国の戸建て・マンションに対応しており、日本全国の世帯数の95%をカバーしています。マンションも戸建の査定も無料です。常に最新の相場を反映させており、AIが常に膨大な最新相場データを機械学習し、査定価格を毎月更新してお届けしています。スマホから簡単に、匿名で、無料で査定ができます。必要な書類もありません。
メールアドレスの登録後、物件の住所、土地面積、建物面積、築年数等を入力すると査定価格がメールにて送信される仕組みです。
マンションや一戸建ての相場価格が、全国地図から確認できる「不動産相場マップ」のサービスや、ポータルサイト等(対応サイト  suumo・athome・homes )に掲載されている中古物件ページのURLを入力してチェックすると、物件の推定価格と売り出し価格の比較、物件の要注意事項(~件)、物件の念のため確認事項(~件)等がアナウンスされる、購入検討者の方にも便利で親切なサービス「中古物件チェッカー」といったサービスもあります。
HowMaのAI査定の後に、ご希望があればHowMaスマート不動産売却を利用することも可能です。高く早く売れることを目指して作られた新しい仕組みのサービスです。
HowMaスマート不動産売却に申し込みを行うと、一度の訪問で最大6社が物件の査定を行うそうです。ご自身の希望価格で、そのまま6社に販売を依頼する事が可能とのこと。訪問調査はHowMaスタッフが代行するので、面倒な営業や駆け引きがないそうです。新しい観点から消費者と不動産業者を結びつけるビジネスモデルで筆者も大注目しています。

■投資用不動産の将来予測が可能なサイト

7.キャッシュフローシュミレーター   キャッシュフローシュミレーターはこちら
運営会社 オリックス銀行
AI(人工知能)を組み合わせた投資シミュレーション
投資用不動産を購入したあと、不動産の運営収支でローンの返済がまかなえるのかを考えるうえで重要な要素となる「賃料」「空室率」などの将来予測を、AI(人工知能)が試算します。これに購入時の借入希望条件を組み合わせることで、シンプルな操作で、最長50年間のキャッシュフローを試算することができます。オリックス

サイトの特長
気になる投資用不動産をローンで購入したい。不動産の収支だけでどのくらいローンの返済ができるのか知りたい・・・、そんなときシンプルな操作で未来を考えることができたら素晴らしいと思いませんか?をコンセプトに開発されたシュミレーターです。
無料で利用できる手軽さはもちろん、自分が所有する不動産だけでなく地図上にプロットされた販売中の投資物件をそのままデータを反映して計算したり、購入を検討中の物件情報を入力する事で、投資として考えた時の毎月の収支が分かりやすく表示されます。「空室率」などの将来予測が反映されるのがとても良いポイントだと筆者は感じています。また、分析データのタグを開くと「賃料の分布」・「賃料単価の分布」・「築年数の分布」・「賃貸面積の分布」など地域の情報がグラフでわかりやすく見えるのもとても良いと思います。
気に入った物件についてオリックス銀行に対し融資を受けられるか、事前審査できるメニューも用意されています。
基本的に不動産運用を想定したシミュレーターです。売却時の査定額は不得意分野かもしれません。

【3】 AI査定の査定価格について注意するべき点

物理的な側面からは、不動産は一つとして同じ商品がないと言われています。
筆者も実務経験を通じてそう感じています。マンションの隣り合った、同じ広さの部屋で、間取も同じ3LDKでも、玄関から入って右に水回りが設置された部屋と、左に設置された部屋では印象が全く違います。部屋の縦位置が同じでも、階数によって見晴らしがよいもの、見晴らしが悪いもの、暗い部屋などがあります。また、中古の場合は室内の劣化状態は部屋によって全く違います。あまりに劣化が激しい場合、現状に回復するために必要な費用がわかっていても、それ以上に価格にマイナスの影響を与えてしまうケースも多く見受けられます。逆に室内状況が好ましい状態や大変に良い場合は、論理的な想定価格よりも高くても売れるケースがよく見受けられます。6ecb44d444629660afeec383d730a955_s
また、人的な側面からも状況は変わってきます。
売り出し価格や賃貸募集価格は、部屋の所有者さまが最終的に決定します。所有者さまの状況や考え方によって売り出し価格や賃貸募集価格は高い場合も、安い場合も出てきます。
購入希望者さまの状況が急いで買う必要、借りる必要がある場合、高めの価格でも成約する事がよくあります。
現在のAI価格査定や価格シュミレーションは上記のような、1案件ごとの細かい差については考慮していないのが現状です。便利になった価格査定は目安・参考程度に考えるほうが良いと思います。
本格的に動き始める時には、そのマーケット(売買・賃貸・マンション・戸建・土地・新築・中古等)に精通したプロの見識による査定価格を知ることが必要です。3a4d365384c6ca7a51bba458df4c04ba_s

【4】 まとめ

不動産のAI査定・価格シュミレーションとは、物件情報を入力すると、人工知能AIが不動産の価格を査定してくれるというサービスです。不動産テック(不動産とテクノロジーを融合したサービス)新しい流れで、今、すごい勢いでどんどんどんどん新しいサービスが提供され始めています。
今回は、AI査定という観点から査定サービスをご紹介しました。売却前に今後のシミュレーションをする場合、是非活用してみてください。
筆者から見ると現在のメリットは、具体的な時機の到来に備え、
①ある程度根拠のあるデータに基づいた売買価格や賃料を自分で確認できる事。(不動産会社社員の経験や勘ではない)
②物件の注意するべき点やキャッシュフローがわかる事。
③不動産会社から営業されずに済む事。
です。
もちろん具体的に行動するべき時期が到来したら、詳しい査定額や売却価格を上げるコツを、その地域に精通した親切な不動産会社に相談してくださいね。

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