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AI不動産査定サイト!おすすめのサイトは?

AI不動産査定サイト!おすすめのサイトは?

他業界に比べてIT化が遅れているとされていた不動産業界においても、近年急速なIT化が進んでいます。

最近では無料で使えるAIによる不動産価格査定サイトが増えてきています。
以前は一般の方にとって、自宅の価値を把握する事は困難でしたが、現在ではAI価格査定の登場で、一般の方でも自分自身である程度正確な価格を把握する事が出来るようになってきています。

また、AIを活用し自社の事業に有効活用している企業等も増えてきました。
不動産売買の多くを担っている、いわゆる仲介各社は自社ホームページ上でAI査定機能を一部設置し始めています。

今回はこのAIによる不動産価格査定についてお話ししたいと思います。

目次
【1】 AIによる価格査定とは
【2】 サイトの紹介とその特長
【3】 AI査定の査定価格について注意するべき点
【4】 仲介各社の導入状況
【5】 まとめ

【1】 AIによる価格査定とは

そもそも、マンションの価格査定はどのように行われているのでしょうか?

実は、査定は主に2種類になります。

1つ目は「簡易査定」とか「机上査定」とか呼ばれるものです。公示地価などの公的データや周辺の取引事例などを基におおよその価格を推定する。つまり、実際の建物の状況などは見ずに、データ上で算出するものです。

2つ目は「詳細査定」とか「訪問査定」とか呼ばれるものです。売却目的で不動産会社に査定を依頼すると、担当者が物件の状態を精査し、調査を行ったうえで法的な条件なども加味して、実際に売却できる価格を算出するものです。

一般的にマンションの場合は、通常は周辺に多くの比較可能な取引事例が蓄積しています。一戸建や土地の場合には、建物のグレード、新築後の経過年数、敷地の変形具合や道路の向きや種類、幅、接道長さ等がそれぞれ異なり個別性が高くなります。
マンションの簡易査定・机上査定の場合には、多くの場合周辺の類似した取引事例を参考に価格算出する方法が採用されていることが多いです。

AIによる価格査定とはこの簡易査定・机上査定の部分を、AIが大量の類似データを用いて瞬時に分析・計算し価格査定を行うものです。

【2】 サイトのご紹介と特長

ビックデータ等を基に人工知能のAIが自動で査定額を算出してくれるサービス。今回は、現在無料で使える、おすすめのサービスを筆者の経験をもとにご紹介します。
1. IESHIL(イエシル)
IESHIL(イエシル)はこちら

コメント 2020-11-13 131223

IESHIL(イエシル)の各種データは、環境の価値計測に用いられる従来の「ヘドニック法」をベースに、独自の説明変数や数値化した地域特性を加えて改良した、機械学習によって算出されているとのことです(特許出願済)。

これにより、数百ものマーケット毎に最適化されたダイナミックかつ最先端の価格査定エンジンを、WEBサービス上に導入しています。
また、価格査定エンジンの開発においては学習性と更新性に重点を置いており、計算や情報蓄積を繰り返すほどに査定精度が向上してゆく点に特徴があります。現在は、およそ9,000万件のビッグデータを活用し、高精度な市場価値算出を実現しているようです。
オンライン上では限界がある不動産データの収集は、オフラインデータを収集することで補っています。現地の取材活動やユーザーからの提供データ、紙データの収集などで蓄積されたデータを全てデジタル加工することで、高い品質を維持しています。
資産価値や利便性、治安・地盤・子育て環境などの項目を軸に、物件を多角的・客観的に定量評価しています。

サイトの特長
マンション名を入力すると、そのマンションの部屋ごとの間取、専有面積に加え、新築分譲時の価格も見ることができる大変詳しいサービスです。利用者登録等をしなくても、一部の部屋は参考相場価格が掲載されているので概要価格は把握可能です。
また、その物件のエリアの災害リスクを地震、洪水、液状化、津波、土砂災害、避難場所に分けて地図上で確認できます。学区情報も確認できる機能がありお子様がいるご家族には便利です。

分譲マンション網羅数の一例
*千代田区のマンション一覧 3856物件

サービスの特徴
同社が特徴的なのは、査定価格をAIで算出するだけではなく、顧客と不動産業者をつなぐ不動産アドバイザーサービスを展開している点です。
この不動産アドバイザーサービスは、イエシルの社員さんの思いから派生しているサービスのようです。
一般顧客の不動産売買に関する疑問・不安などを無料で解消するため、不動産会社所属でない不動産の専門家が中立的な立場でカウンセリングさせていただき、お客様のご希望にあう不動産会社を最大3社までご紹介します。

コメント 2020-11-13 131515

2. マンションナビ
マンションナビはこちら

コメント 2020-11-13 131712

運営会社 マンションリサーチ株式会社
マンションナビ内にある各マンション別の売却・賃貸価格をチェックしましょう。自分のマンションの今の価値をおおむね把握することができます。さらに会員登録することで、面積や階数を入力できるようになるのでより一層、詳しい価格を知ることが可能です。

また会員登録前でも、間取りや築年数のセグメントごとにシェア率や売出物件数の増減等が、行政区単位や近隣単位で把握できるのもとても便利な機能だと思います。

その他にも過去3年間のマンションの価格推移、当該マンションと類似マンションの具体的な売り出し事例を知ることができます。売却した場合の売却益シミュレーションがあるので売却益も知ることが可能です。
あと特筆すべきは、該当マンションと類似マンションの成約期間を比較し、例えば「競合物件と比較すると短期で売却できる可能性が高い」等の競合状況からの成約期間分析ができる点です。実際に同じ地域で人気のあるマンションは「短期」となる傾向が確認できました。

コメント 2020-11-13 131925

サイトの特長
運営会社の思いは消費者目線で不動産取引を安心して行えるようにし、消費者と不動産業者の最適なマッチングを実現することのようです。サイトでは中古分譲マンションの相場価格を見ることが可能で、売却・賃貸をご希望されるお客様には不動産会社のご紹介も行っています。
単に「売る」のではなく、より高く、より自分の希望に近い条件で取引するためにも、マンションの価値を知ったり、不動産について学んだり、ちょっと準備をしておくだけで、スムーズに取引ができるようになるものです。
「売りたい」「貸したい」「買いたい」そんな場面に、活用をお勧めします。

分譲マンション網羅数の一例
*千代田区のマンション一覧 535物件

3. マンションAIレポート
マンションAIレポートこちら

コメント 2020-11-13 132130

運営会社 SRE不動産(旧ソニー不動産)
「マンションAIレポート」とはソニー株式会社のAI技術と、SRE不動産が有する不動産査定のノウハウを活用して共同開発した価格推定エンジン、賃料推定エンジンを基にマンションを売りたい人、買いたい人、貸したい人にとって参考になる情報を様々な切り口で紹介するwebサイトです。

サイトの特長

1980年以降の築年数の新しい、1都3県のマンションの推定価格相場や推定賃料相場や価格推移に関して、強みを持っています。
AI技術を駆使して開発した不動産の価格推定エンジンが都道府県、市区町村、駅、沿線別にマンション売却価格を算出し売却価格の高額ランキングを紹介しています。例えば、東京都の中でどの市区町村が高額なのか、市区町村の中でどのマンションが高額なのか等を様々な切り口でランキング形式にて公開されています。

マンション購入検討時に気になる価格。マンションAIレポートでは築年数の推移に応じて金額がどう変動するのか、AI技術を駆使して開発した不動産の価格推定エンジンが都道府県、市区町村、駅、沿線別に推移グラフにて紹介されるようになっています。
また同時に、不動産の賃料推定エンジンが都道府県、市区町村、駅、沿線別にマンションを賃貸に出した際の価格を算出し賃料価格の高額ランキングも紹介しています。すでにマンションをお持ちで賃貸経営をされている方やこれから賃貸経営をはじめようとしている方にも参考になる情報が公開されています。
SRE不動産が自社で調べたところによると査定額と実際の相場との誤差(MER)が6.27%ほどだったとのことです。

分譲マンション網羅数の一例
*千代田区のマンション一覧 329物件

4. プライスマップ
プライスマップはこちら

コメント 2020-11-13 132451

運営会社 ライフルホームズ
「このマンション売ったらいくら?貸したらいくら?」といった情報を消費者に簡単に知ることができるようにする事をコンセプトに開発されたのがプライスマップです。
マップ上には、これまでLIFULL HOME’Sが蓄積してきた膨大な物件情報と独自開発の不動産参考価格算出システムを使って導きだした、48万棟、470万戸ものマンション参考価格がわかります。
マンション売却では不動産会社が提示する査定価格が会社選びの重要なポイントになりますが、事前にプライスマップでお手持ちのマンションの参考価格を把握しておけば、納得して不動産会社選びをすることが出来ると思います。

サイトの特長
LIFULL HOME’Sと言えば、スーモやアットホームやヤフー不動産と並ぶ、有名不動産情報サイトという認識の方も多いかと思いますが、そこで蓄積してきた膨大な広告や取引データなどからAIが売却価格を算出してくれるサービスを提供しています。それがプライスマップです。
マンション名を入力して検索すると、マップ上には検索対象物件と周辺の分譲マンションがマーカーで表示されます。マーカー表示モードの切り替えで売買坪単価モードや利回りモードを見ることができます。
タブを切り替えると、その物件の売買価格や賃料なども瞬時に把握する事ができます。
部屋ごとの価格査定も階数、面積、間取の入力のみで算出可能です。
「この物件のニーズを調べる」というユニークなボタンも設置されています。LIFULL HOME’Sの検索履歴等を基に、ニーズの予想や把握、過去の価格推移、保有した場合のコスシュミレーション等が出来るようになっています。ユーザーがほしがっている情報満載の、質の高いサービスだと思います。

【3】 AI査定の査定価格について注意するべき点

物理的な側面からは、不動産は一つとして同じ商品がないと言われています。
筆者も実務経験を通じてそう感じています。マンションの隣り合った、同じ広さの部屋で、間取も同じ3LDKでも、玄関から入って右に水回りが設置された部屋と、左に設置された部屋では印象が全く違います。部屋の縦位置が同じでも、階数によって見晴らしがよいもの、見晴らしが悪いもの、暗い部屋などがあります。また、中古の場合は室内の劣化状態は部屋によって全く違います。あまりに劣化が激しい場合、現状に回復するために必要な費用がわかっていても、それ以上に価格にマイナスの影響を与えてしまうケースも多く見受けられます。逆に室内状況が好ましい状態や大変に良い場合は、論理的な想定価格よりも高くても売れるケースがよく見受けられます。

また、人的な側面からも状況は変わってきます。
売り出し価格や賃貸募集価格は、部屋の所有者さまが最終的に決定します。所有者さまの状況や考え方によって売り出し価格や賃貸募集価格は高い場合も、安い場合も出てきます。
購入希望者さまの状況が急いで買う必要、借りる必要がある場合、高めの価格でも成約する事がよくあります。

現在のAI価格査定や価格シミュレーションは上記のような、1案件ごとの細かい差については考慮していないのが現状です。便利になった価格査定は目安・参考程度に考えるほうが良いと思います。
本格的に動き始める時には、そのマーケット(売買・賃貸・マンション・戸建・土地・新築・中古等)に精通したプロの見識による査定価格を知ることが必要です。

【4】 仲介各社の導入状況

不動産の売買を行っている仲介各社もAIによる自動査定を導入し始めています。しかしながら今までご説明した各社とは性質が異なり、マンションライブラリーという形で一般的な相場価格と賃料を表記しているものが大半を占めました。またログインをしないと相場価格等も見られないサイトもまだ多くあるように見受けられます。

オークラヤ住宅ではマンションライブラリーとして首都圏5万8千棟余りのマンションの相場情報を公開しています。
是非一度、ご覧になってください。

マンションライブラリーはこちら

コメント 2020-11-13 132702

【5】まとめ

不動産のAI査定・価格シミュレーションとは、物件情報を入力すると、人工知能AIが不動産の価格を査定してくれるというサービスです。不動産テック(不動産とテクノロジーを融合したサービス)新しい流れで、今、すごい勢いでどんどんどんどん新しいサービスが提供され始めています。
今回は、AI査定という観点から査定サービスをご紹介しました。売却前に今後のシミュレーションをする場合、是非活用してみてください。
筆者から見ると現在のメリットは、具体的な時機の到来に備え、
①ある程度根拠のあるデータに基づいた売買価格や賃料を自分で確認できる事。(不動産会社社員の経験や勘ではない)
②不動産会社から営業されずに済む事。
です。
もちろん具体的に行動するべき時期が到来したら、詳しい査定額や売却価格を上げるコツを、その地域に精通した親切な不動産会社に相談してくださいね。