2020年4月1日から改正民法が施行されます。民法は長い間改正が行われておらず、今回の改正は、時代に即した現代でも分かりやすい内容が反映された改正となります。

特に不動産関係では、民法の中にある「債権」(契約に係る内容)の変更があり、取引後の売主責任である「瑕疵担保責任」は契約不適合責任へと変わります。今回は不動産取引に重要なこの部分について、解説します。

〈目次〉
1、そもそも瑕疵担保責任とは?
2、今回の民法改正で瑕疵担保責任は「契約不適合責任」へ
3、契約不適合責任への解釈変更によって生じる変化
(1)追完請求
(2)代金減額請求
(3)契約解除
(4)損害賠償請求
4、権利行使期限
5、まとめ

1、そもそも瑕疵担保責任とは?

瑕疵とはあまり聞きなれない言葉ですが、キズや故障の事をいい、それについて責任を負うことを瑕疵担保責任と言います。

その中でも不動産取引では、物件の“隠れたる瑕疵”見えないキズや故障について、買主保護の観点から、売り渡した売主に対して一定期間、責任を負っていただくようになります。

例えば、一般的な不動産取引では、シロアリの害、給排水管の故障、雨漏りについて、一般個人が売主ならば、引渡し後3か月間、瑕疵担保責任を負う必要が出てきます。

上記の該当箇所に関しては、取引上では分かりにくい部分であり、分からないで購入した買主側に対処を求めるのではなく、売り渡した売主側に対処を求めるようにしています。

ただし、その瑕疵の事を分かって購入した場合や、他の部分に原因がある場合には、売主は責任を負わないとしています。

2、今回の民法改正で瑕疵担保責任は「契約不適合責任」へ

まず、長年改正されなかった民法が今回改正されるに至ったについては、社会や時代の変化が大きく影響しています。

民法は100年以上も規定を変えてこなかったのですが、この間、日々起こる訴訟の判例は、その時代に即した判断がされてきました。そこで、今回は過去の判例などに基づき、より時代にあった規定を盛り込んだ民法にするべく、改正が行われました。

瑕疵に関しても、平成25年3月の最高裁判例で、瑕疵の実質的意味を「契約の内容に適合しないこと」と解釈しました。これは瑕疵という言葉を用いると、契約の内容と適合するかどうかにかかわらず、キズなどがあった場合に売主が責任を負うと誤解を招く可能性があるためと言われています。

そのような判例を基に2020年4月1日に施行される改正民法で、瑕疵担保責任という概念は無くなり、代わって取引後の売主責任は「契約不適合責任」となります。

そして契約不適合責任は、契約に適合しているかどうかを基準とし、不適合なものに関しては契約上の責任を履行していない債務不履行責任という考え方に変更しました。

さらに債務不履行責任に考え方を変更することによって、「隠れた」という買主の善意無過失など、今までの要件を不要としました。

なお、瑕疵担保責任(現行法)と同様に一般個人が売主の不動産売買契約の場合は、特約によって、買主が知っていた不適合は、責任を負わないことにしています。ここは、瑕疵担保責任の時と同じ解釈になります。

3、契約不適合責任への解釈変更によって生じる変化

瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わることによって、不動産取引上、買主が売主に対して請求できる権利も変わってきます。

違い

表のように、買主は以下の4つの権利を行使できるようになります。
(1)追完請求(新設)
(2)代金減額請求(新設)
(3)契約解除(一部改正)
(4)損害賠償請求(一部改正)
では、詳しく見ていきましょう。

(1)追完請求
追完請求とは、その契約不適合について、修補、代替物引渡し、不足分引渡しなどを請求することをいいます。実際の不動産取引の場合では、取引後の故障について売主に修理の依頼を求めることをいいます。

追完請求権は、瑕疵担保責任にはなく、今回の契約不適合責任へ解釈を変更したことによってできた権利になります。今後、売主責任は債務不履行責任として扱われるため、この権利は買主が売主に債務の履行を求めるための請求と言っていいでしょう。

ただし、その故障が買主によるものの場合には、追完請求できないとなっています。

(2)代金減額請求
代金減額請求とは、引き渡された目的物が契約の内容に適合しない場合には、相当の期間を定めて、履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完がないときには、買主はその不適合の程度に応じて代金の減額を請求できることを言います。

つまり、追完請求に応じない場合にとる手段として、代金減額請求権が存在します。追完の履行が前提とされていますが、追完が不能の場合やあらかじめ相手方が拒絶する場合などは、催告なしに権利を主張することができます。

しかし不動産取引においては、減額される金額の妥当性をどのように判断するか、定めがありません。今後の訴訟の判例等が判断の基準になりそうです。

(3)契約解除
売主が前述した追完・代金減額請求にも従わない場合、買主は“契約解除”が行えるようになります。

契約解除は、瑕疵担保責任の時も認められている権利でした。しかし、旧法の債務者に帰責事由がある場合にのみ解除可なのに対し、改正民法では帰責事由を求めなくなりました。
しかし、債務不履行がその契約上の社会通念に照らして軽微であるときは解除できないとしています。

「債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微な時は解除できない」とは、契約の目的は果たせるが、軽微ではない債務不履行には解除を認めるということになります。よって、改正前の「契約の目的を達成できない場合のみ解除可能」に比べて解除条件は緩やかになったようにも感じます。

無催告の解除に関しては、一般個人間での不動産売買では、あまり起こりえないと思われます。しかし、法律が明文化され、規定が設けられたということは、意識しなくてはいけません。

(4)損害賠償請求
売主の善意無過失の場合でも損害賠償責任を認めていた瑕疵担保責任に対して、契約不適合責任は、売主に帰責事由がある場合のみに請求可能に変更になりました。

しかし、損害賠償責任の範囲は広がります。今までは信頼利益までと言い、契約が有効と信じていたことによって被った被害を請求範囲としていました。

ところが、契約不適合責任は、履行利益まで請求範囲が広がります。履行請求とは契約が履行されていたらば、得ることができた利益のことを言います。

つまり、買主が転売目的で契約をしたならば、転売で得ることができた利益にまで、損害賠償が及ぶことになります。

よって今回の改正では、売主が負うべき損害賠償責任は厳しくなりました。

4、権利行使期限と時効

これらの請求権は、いつも相手側にあるわけではありません。権利の行使期限と時効を設けています。

行使期限は、不適合を知った時から1年以内に相手に“通知”しなくてはならないとし、瑕疵担保責任時の1年以内に“請求”よりも緩和されています。

なお、一般個人が売主の不動産取引では行使期間に関して、引渡し後3ヶ月などの特約が付されることになるようです。

5、まとめ

4月から、不動産取引は大きく変わることが予想されます。

今回の改正民法で、売主が不利になった、買主が有利なったということはありません。今まで通り、契約書に従い契約を誠実に履行しなければならないということに変わりはありません。

しかし、法律改正ならではの問題点も存在します。

今回出てきた債務不履行については、“軽微”や“社会通念上”など不明確な点がまだ存在しています。これらについては、今後の取引の慣行や判例などで徐々に明確化されていくことでしょう。